酒店式公寓投資價值幾何

　　宏觀調控半年多以來，不僅普通商品房價格大幅回落，一些投資性房地產產品的價格走勢也開始發生明顯的變化。其中，上海的酒店式公寓由于自身定位的不一以及受外部影響的差別，表現出了迥異的特征以及不同的發展和投資方向。

　　租金何以逆市上漲

　　跟隨著前兩年房地產市場的一片火熱，酒店式公寓的遍地開花仿佛發生在一夜之間，成為市場的新寵。作為近年來一種新興的房產投資品種，投資者把它作為新興物業，發展商把它作為新的利潤增長點。有關專業機構的統計資料顯示，目前市場上酒店式公寓的投資回報率可達到8%－10%左右。

　　作為商務往來頻繁的國際化大都市，上海具備了發展酒店式公寓的先天優勢。大批外籍人士成為上海酒店式公寓的主力客戶群。這類酒店式公寓近期繼寫字樓后，租賃價格也受到

　　到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓項目有80余個，總建筑面積在200萬平方米以上，主要分布區域是浦東、長寧、虹口、黃浦、靜安、盧灣。據統計，2004年推出的19個小

　　“青年匯式公寓”走到末路？

　　同時，上海還擁有一大批有錢沒閑的中產階級，希望能最高效率地打點自己的日常生活，又不能為家操心過多。針對這一客戶群體的酒店式公寓相對在租金方面略低一些，然而這些物業卻在宏觀調控中最先受到了打擊。位于陸家浜路海潮路的中�；ㄔ非嗄陞R酒店式公寓，就是其中的一個代表。據記者觀察，一套40平方米左右的青年匯酒店式公寓在3月調控前的總價大約為90萬左右，而到9月底時，價格已經跌至65萬－70萬元。相對租金仍在不斷上漲的高級酒店式公寓，以青年匯為代表的這類公寓卻面臨著窘境。

　　普潤地產中央企劃中心總監周華燕認為，近幾年這些單價較低的酒店式公寓，受到投資客的大力追捧。青年匯這類公寓，其主要賣點僅僅是低門檻、較高的性價比，然而作為一種需要有固定回報來支持的金融產品，其核心競爭力應該在于經營而不是價格。由于最近幾年推出的總價較低的酒店式公寓多以小戶型和高得房率為賣點，疏忽了對于酒店式公寓而言真正重要的環節———酒店式的經營模式�！皬哪撤N程度上講，青年匯這一類的酒店式公寓已經走到了末期，需要挖掘創新和新的盈利點，也就是需要回歸到酒店式公寓的核心要求———加強經營實力上的能力，這樣才能保持持續的吸引力和較高的投資回報率”。

　　做足“酒店式”功夫

　　“所以目前最新開發的酒店式公寓，已逐漸淡化‘公寓’的概念，而在‘酒店式’上下功夫�！敝苋A燕認為，“以前的如青年匯這類的酒店式公寓，投資者也可以用來自住的，然而發展的方向是投資客購買的酒店式公寓將完全交給酒店來經營打理，而投資者本身甚至并不能獲得居住在此公寓內的權利�！�

　　上海漢宇物業代理有限公司總經理施宏睿對酒店式公寓投資前景依然看好：“酒店式公寓作為一種新型的房產投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、

　　酒店式公寓

　　酒店式公寓最早源于歐洲，是當時旅游區內租給游客供其臨時休憩的物業，由專門的管理公司進行統一的上門管理，既有酒店的性質，又相當于個人的“臨時住家”。這些物業是酒店式公寓的雛形，酒店式公寓真正發揚光大則是在紐約。

　　酒店式公寓英文是Servicea－partment，是為常住型旅客提供居住的。在一些國際大都市，人流量很大，也有很多商機。許多外來商務人士必須長期住在這些城市，但是由于買房負擔太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。因為酒店價錢比較貴而且沒有家的感覺。酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應運而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開發商的主打項目。

　　1994年起，酒店式公寓這個概念在中國房地產業出現，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。具體是指物業的建筑結構形式類似于酒店，而負責管理的物業公司提供酒店模式的服務，如打掃衛生、預約送餐等。

　　酒店式公寓是一種新型的地產產品類型，該產品突出特點就是以自身的高檔酒店為依托，酒店是其地產產品的配套，可以享受到高檔酒店所提供的各種酒店式的管理和服務模式。這種投資型的酒店式公寓，將傳統的房地產開發與傳統的酒店式服務結合起來，通過酒店式服務，把物業變成一個酒店式服務的經營，滿足了投資業主的投資回報，開發商也把開發地的商業價值體現出來。

　　作者：本報記者　鄧旭　發自上海