普通白領的別墅夢：一次并不理智的理財規劃

　　用盡積蓄，甚至是負債累累，金燁和做外企部門經理的丈夫，目前依然買不起一套排屋。為在兩年內圓自己的排屋夢，她只好向理財顧問求助

　　在分析了她的資產狀況后，理財師認為，通過整理個人資產，她能在2年內攢足一套排屋的首期付款。但是，購買排屋后，金燁幾年內可能會出現捉襟見肘的現金流問題，影響家庭的消費能力和生活質量

　　本報記者李霄峰發自上海

　　金燁的先生是位于陸家嘴的某外企部門經理，8歲的兒子正在讀小學。他們看到周圍一些朋友，到了節假日，能到自家的鄉間別墅小憩，很是羨慕。

　　然而，兩人都是白領，金燁自己每月收入5000元，先生月收入1萬元左右。平時雖小有積蓄：70萬元的銀行儲蓄和

　　金燁目前住的房子是總價為80萬元左右的公寓，30萬元的按揭貸款，貸款期限是10年，每月還款3100元。家中另有一幢價值30萬元的老房子，現用于出租，月租金收入在1000元左右。全家每月的基本生活開銷約7500元。兒子的教育費用每年要花去8000元。全家人年度的保險費用是12000元。

　　另外，夫婦倆還喜歡旅游，每年都會長途旅游一兩次，這筆花銷是8000元。

　　金燁不想因為購置排屋而放棄年度旅游計劃。為此，夫婦倆打算拋掉手頭的股票，并向銀行貸款，希望2年內能在市郊擁有一幢價值250萬~300萬元左右的排屋。

　　為了減輕資金壓力，夫妻還打算前幾年先將排屋出租，等往后家庭經濟狀況改善后，再自己居住，安心地慢慢享受。抱著這樣的想法，金燁征詢了

　　上海浦東發展銀行私人金融顧問郭劍認為：“購置排屋和購買一般的商品住宅不同，更多的是一種非必需的消費，要考慮家庭的實際承受能力。即使在財力許可的情況下，也要冷靜地做一些分析。單純地因羨慕而去購買，可能會影響到家庭財務的穩定性。”

　　從表1可以看出，客戶的收入來源比較單一，主要收入來源于工資性收入。公積金部分為根據工資進行大致的推算。雖然整體收入尚可，但支出比例較高。其中消費比例達到了工資性收入的65.56%【(9+0.8+1.2+0.8)/18】。尤其生活開支明顯過大，有調整的必要。

　　對排屋的按揭，一般銀行目前參照別墅類的按揭政策執行。具體來說，對于一手排屋至少首付40%，年限最長不可超過20年，利率按基準利率執行。

　　具體到這個案例，按照250萬元/套進行測算，首付40%為100萬元。其余150萬元按揭20年，按現行6.12%的利率來測算，月付款金額為10850.56元。年付款13.02萬元，減去6.68萬元的現有節余，尚有缺口6.34萬元。

　　如果要通過調整現有開支水平來彌補這個缺口，可調整的只有2項，一是取消每年的旅游支出，同時把每月的生活支出降低到2883元以下；或者直接降低每月生活支出到2217元以下。以上2個調整方案從現實的情況來看，客戶接受的可能性并不是特別大。

　　而首付部分，現有可直接支付的款項為70萬元，2年內無其他資金來源可以彌補首付缺口。看來必須出售現有的價值30萬元的住房才有可能籌集到首付款。

　　此外，排屋一般面積都大于140平方米，契稅若要按照3%來征收，按250萬元計算，為7.5萬元。住房維修基金也類似，按最低35元/平方測算，200平方米為7000元。按揭保險費在1.3萬元左右。困難或在后面

　　從表2的測算可以看出，單純從財務分析角度出發，2年之內確實勉強有能力購買價值250萬元以下的排屋。

　　但是，接下來比較大的壓力就是按揭還款的總額大幅度增加。客戶寄希望于先出租，過一段時間再居住的想法也不一定就可以實現。

　　因為從實際了解的情況來看，通過租賃方式居住排屋的客戶群比較少，并不一定馬上可以找到租賃者來分擔現實的財務壓力。客戶可能暫時需要先承擔一段時間的按揭費用和物業管理費等。即使找到租賃客戶，每月的租金也必須在12000元以上，才可以不用自己承擔所有的費用，而這是一個不可預知的問題。

　　為降低風險，客戶3年后20萬元的信托產品到期后，不要提前還款，建議到時可以先存銀行，用于每月按揭還款的準備。這筆錢再加上每年的節余還可以滿足大概2年以上的按揭支付的周轉。如果未來收入有大幅度地增加，再考慮提前還貸。

　　從以上分析可以看出，按客戶目前的經濟能力，購買排屋不是不可能。但購買以后，財務壓力陡然增大。而且目前的測算尚是一種靜態的測算，實際上隨著小孩的成長，相應的教育等開支肯定會增加，利率的變動也會影響按揭款。同時，在測算時也沒有考慮一些意外的開支。

　　因此，客戶如果不愿對現有的支出方式作一些改變，理財師認為，個人感覺購買排屋實際是放棄了理財的穩健性原則。

　　同時，居住在排屋，勢必需要解決交通問題。即使出租成功，未來自己居住時，

　　從金燁一家的這個案例可以看出，家庭負債一般應遵循以下原則：月還款與月收入的比例不超過三分之一。而金燁家若馬上買排屋該比例將超過60%。因此，理財師擔心金燁一家的資金缺口將立即凸現。長此以往，勢必影響孩子的教育質量和夫婦倆退休后的生活質量。

　　因此，理財師建議，2年內買排屋雖然可行，但從家庭長遠的財務規劃來看，金燁一家再做幾年“排屋夢”比較妥當。