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文/張浩
房貸加息、期房禁止轉(zhuǎn)讓以及二手房交易納稅，在這些不利于房產(chǎn)投資的政策背景下，如何進(jìn)行房產(chǎn)投資？
答案是，尋找高收益、回報(bào)穩(wěn)定的物業(yè)。從近期北京租賃市場的形勢來看，酒店式
公寓符合上述要求，數(shù)據(jù)顯示2005年上半年，酒店式公寓平均租金27.8美元／月／平方米，投資收益率8%左右。租金和投資收益與去年同期相比都有了不同程度的提高。因此酒店式公寓憑借穩(wěn)定的投資回報(bào)，受到了投資者的青睞。
為什么酒店式公寓會受到這么多投資者歡迎呢？酒店式公寓具有普通公寓無法比擬的長處。它們大多位于成熟商務(wù)中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動的地帶，周圍的服務(wù)配套設(shè)施完善。公寓本身在硬件配套設(shè)施方面，豪不遜色，住戶兩手空空都可以安心入住，其服務(wù)也更加家庭化，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店管理公司入住管理，提供普通公寓所沒有的有償商務(wù)服務(wù)。
“種下梧桐樹，引來金鳳凰。”最早在北京望京地區(qū)推出酒店式公寓的博雅國際中心的副總經(jīng)理王欣說，目前，酒店式公寓的租賃前景非常好，北京酒店公寓的目標(biāo)租賃客戶主要為外籍公司派出的的高級員工、國內(nèi)大型私企的老板、高層人士等，他們有在酒店公寓商住及安置家人的需求，而這些客戶的租期一般為半年或更長，且能夠負(fù)擔(dān)較高額的房租費(fèi)用。
但是，高回報(bào)與高風(fēng)險(xiǎn)是聯(lián)系在一起的，不見得所有酒店式公寓都能給投資者帶來穩(wěn)定的回報(bào)。目前，判斷一處酒店式公寓投資價(jià)值的大小，主要有以下三個(gè)因素。
區(qū)域價(jià)值決定投資價(jià)值。投資酒店式公寓不要盲目，要選擇商務(wù)熱點(diǎn)區(qū)域。比如：北京的CBD極其輻射區(qū)域是酒店式公寓發(fā)展最早、租金最高的地區(qū)，該地區(qū)的租戶大多為外國公司或機(jī)構(gòu)的外籍工作人員。而近年來，隨著一些著名的跨國企業(yè)從CBD外遷，把他們的研發(fā)總部搬到望京高科技園區(qū)。望京地區(qū)將成為酒店式公寓投資的下一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。王欣說，因?yàn)楸本┱畬υ谕└呖萍紙@區(qū)辦公的企業(yè)有“三減三免”的政策，所以望京的商業(yè)氛圍越來越濃厚，現(xiàn)在已經(jīng)有29家跨國企業(yè)把他們的研發(fā)部門設(shè)置在望京。另外，在確定了區(qū)域后，投資項(xiàng)目周遍的交通狀況是否良好，配套設(shè)置是否齊全也是投資者要考慮的因素。
物業(yè)管理質(zhì)量決定客戶去留。提供良好的服務(wù)是吸引客房的最直接條件，因此酒店式公寓要聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司或酒店管理公司進(jìn)行管理。這些專業(yè)的管理公司能提供什么呢？豪不遜色的酒店式菜單服務(wù)。據(jù)說，只要客人付費(fèi)，在星級酒店享受到的服務(wù)，客人都可以享受到。同時(shí)這些物業(yè)公司還能幫助業(yè)主打理整棟物業(yè)的形象，幫助物業(yè)升值。王欣提醒投資者注意一個(gè)投資誤區(qū)，不必太在意物業(yè)費(fèi)的高低，一般來說，酒店式公寓的物業(yè)費(fèi)在5- 8元之間就比較合適，過低就保證不了到位的服務(wù)。
合理的價(jià)格決定收益水平。找一個(gè)“性價(jià)比”高的酒店式公寓，能讓你在投資前賺錢。比如一家酒店公寓均價(jià)8500元左右，而裝修標(biāo)準(zhǔn)是在2500左右，實(shí)際上它的毛坯房的價(jià)格不過6000元，在北京，普通住宅的毛坯房也能達(dá)到這個(gè)價(jià)位。所以，酒店公寓看上去是一個(gè)價(jià)位非常高的投資產(chǎn)品，實(shí)際上不是。需要提醒投資者的是，選擇那些包租的酒店式公寓一定要看清楚單價(jià)。因?yàn)楹芏喟馄鋵?shí)都是羊毛出在羊身上。一些開發(fā)商對業(yè)主說，幫你包租幾年，除去物業(yè)費(fèi)每月給你1-2千元的租金，實(shí)際上開發(fā)商把單價(jià)提高了500-600，包租的錢都折合在房價(jià)里了。因此投資酒店公寓，投資者還要掌握一些在“購買前賺錢”的技巧，而這種技巧取決于投資者的比較。
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