|
在上海第三屆商業房地產交易展示會上，外地項目聲勢浩大，超過參展項目的60%。異地商業房地產因其價格優勢和所承諾的誘人回報，吸引了眾多投資者，但是，不少投資者忽略了其“異地”特征引發的潛在風險。其實，商業房地產對當地的經濟、社會發展提出了更高的要求，投資必須慎之又慎。
產品特性千差萬別
商業房地產種類繁多，從商業步行街商鋪、商場商鋪、社區商鋪等眾多商鋪種類，到辦公樓物業、工業廠房，以及產權式酒店，產品之間存在明顯的差異。
這種差異對于項目所在地的經濟特征、產業特征、人口特征等提出了一系列的要求。例如長三角中很多經濟發達的縣級市，其經濟狀況絕對屬于國內經濟水平的第一層次，但其辦公物業需求卻相當有限。
許多商場項目盡管位于城市中心，卻難以“存活”，因為當地消費市場容量有限。許多城市已形成全國性的專業市場，每天有大量的商務人群來往，但其高星級酒店市場一直萎靡不振，原因就在于，來往的商務人群要么當天來回，要么這些商務人士并非高層人員，無法支撐高端酒店的運營。投資者切勿盲目跟風。
價格優勢陷阱
與上海的商業房地產動輒上萬元的價格相比，異地商業房地產有一定的價格優勢，但商業房地產的特性在于商業能否繁榮。換句話說，商業房地產的最終價值在于租金回報的高低，這取決于商家的經營收益，而經營收益又取決于商業消費等級和消費總量。上海商業物業的高價正是由物業使用者的高利潤支撐。商業房地產的投資價值，并不是由價格高低來決定的。投資者切記，毋讓低價迷了眼。
操作成本高
操作成本是指由于距離關系，給投資者帶來的成本。在購買階段，很多異地項目的首付比例較高；租賃階段，投資者自己尋找客源，需要花較多時間、金錢。如果委托中介公司操作，委托代理關系也有一定的不穩定性。如果轉讓，投資者同樣需要委托中介公司進行操作，這其中存在一定的信息不對稱，可能會侵害投資者的收益。分紅收益則更加難以控制，采取監控措施，也會有監控成本。
返租回報風險大
號稱“三年包租，租金回報21%”、“十年包租，年回報8%”的項目，越來越多地充斥市場。但現有的法律體系中，缺乏對返租、包租進行規范和保障的具體條款，隱患較大。合同中，對于返租主體和物業交付狀況的規定是否清晰合理，返租后的經營保障、收益分配先后順序，返租無法到位時的擔保條款以及第三方責任等，將直接決定投資者收益是否有保障。
作者：張立 特約撰稿
| 
