案例：張先生是一家外資企業的高層管理人員，工資收入較高，有一定的經驗和個人資產。
幸運的是，他所購入的幾套物業都在2004年底前售出了，沒有陷入今年二季度以來的市場低谷。
近期，不少樓盤開始進行價格調整，這讓手頭資金寬裕的張先生，再次萌發了入市投資的念頭。但住宅市場的整體形勢尚不穩定，張先生對于商務類產品又不熟悉，應該如何選擇呢？張先生希望得到專家的指點。
點評：
張先生比較偏向于住宅類產品，重視物業的升值潛力，只要到達心理價格就果斷出擊，不失為一個理性的投資者。不過
，目前市場形勢有所改變，建議張先生以中長期投資作為今后的投資原則。從中長線來看，房地產仍是最安全的投資產品之一，太計較一時得失，反而不利投資。
近幾個月來，上海的住宅市場受宏觀調控影響已陷入低迷狀態，投資者紛紛轉向有穩定租金收益的投資。于是，具有較高投資回報和良好前景的小戶型物業，引起了人們關注。小戶型物業具有面積小、總價低、變現能力相對較強等特點，比較適合資金實力有限的個人投資者。建議張先生將其作為主要選擇方向。
適合于長期投資的小戶型物業可分為兩種，一種是以長期投資為主的酒店式公寓，另一種則是自用和投資皆宜的小戶型辦公物業。
投資酒店式公寓（包括產權式酒店），應從以下幾個方面進行考慮：
一、物業的地理位置：一般應選擇配套齊全、交通發達、具有成熟的商務氛圍或良好規劃的區域。
二、考察其經營管理者的情況：因為酒店類投資產品的主要特點就是其經營性，物業回報能力的強弱和投資風險的高低也由此決定。
三、投資模式：大多數酒店類物業的投資模式是開發商委托專業的酒店管理單位負責經營管理。投資者短時間內可以獲得穩定的投資回報。這種方式既可以降低投資者的風險，也通過專業、統一的管理提升了物業品質和獲益能力。
小戶型辦公物業在選擇時則要注意以下幾方面：
一、區域位置和商務氛圍：交通便利，具有較為成熟的商務氛圍，是選擇辦公樓產品的基本要素；
二、產品品質和配套檔次：包括規模、配置、物業、戶型和面積等；
三、租金售價比：由于前兩項因素基本決定了其租賃情況，售價高低將關系到投入成本和回報率。
一般來說，較好的辦公物業投資回報率可達8%以上，投資者可在考察周邊同類物業租金行情的基礎上，確定合理的心理價位。
作者：鄭翎昀 上房銷售
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