寫字樓：海外基金一意垂青 冬天里制造春天

　　本報記者　李小剛

　　就在今年宏觀調控對上海的住宅市場產生劇烈震動的時候，作為房地產市場的另一重要部分的寫字樓市場卻出現了少有的繁榮景象。

　　海外基金的寵兒仲量聯行中國區董事陳立民早在去年年底的時候就曾對記者說，上海

的寫字樓市場正在趨熱，租金回報將一路高走。

　　隨后上海寫字樓市場的走勢不僅證明了陳立民的判斷，甚至在熱度上還超出了他的想象，幾家海外著名房地產基金的出場讓上海寫字樓市場的熱度達到了前所未有的狀態。

　　事實上海外基金對上海甲級

　　今年年初，澳大利亞投行麥格理集團成為首只在上海動手的海外基金，其旗下的Macquarie Global Property Advisor Ltd(簡稱MGPA)，代表Lend Lease Global Properties收購了一幢位于上海市淮海路商業街、毗鄰新天地的20層樓高的甲級寫字樓項目—————新茂大廈。

　　這筆成交金額高達9800萬美元的收購案拉開了上海寫字樓收購的序幕，而此時距離3月26日國務院辦公廳發出《關于切實穩定住宅價格的通知》(被業內稱為老國八條)還有3個月的時間。

　　很顯然，接下來發生的事情充分說明了上海寫字樓市場的溫度沒有受到“國八條”的影響。4月初關于高盛則以1.076億美元收購上海百騰大廈刷新了幾個月前麥格理創造的記錄，而且高盛作為進入中國房地產市場的第一筆交易選擇在這個時間和地點發生，可的確耐人尋味。但有一點是可以肯定的，海外基金認為上海的寫字樓市場不會受到宏觀調控的影響。

　　2個月后，中國海外發展有限公司對外宣布，“MSR亞洲收購公司”以84644.3396萬港元的代價，獲得其控股的商業辦公大樓“上海廣場”。事實上，這次收購的主角就是大名鼎鼎的國際投行摩根士丹利。

　　此前關于大摩將進入上海寫字樓市場的消息已經四處傳開，但結果卻不是開始時的“明天廣場”，這也有些令人意外，但其看好上海寫字樓市場的信心已經是昭然若揭。

　　8月份，未曾謀面過的德國開放式房地產基金DIFA也出現在上海，他們看中的依然是上海的寫字樓。根據報道稱，收購華DIFA已經開始對位于上海市淮海中路688號的華獅中心，展開了債權債務、稅務等問題的盡職調查。而且據相關人士透露，一旦DIFA最終收購成功，華獅中心將創下上海地產整體收購的最高單價。

　　上海寫字樓收購還將創下什么新的記錄，目前誰都無法確認，但是大量的海外基金看好上海寫字樓市場已經是不爭的事實。

　　寫字樓一花怒放在宏觀調控的冬天里，卻是上海寫字樓市場的春天。

　　根據戴德梁行的報告顯示，2005年第二季度，隨著許多公司開始相繼入住先前預租并將完工的甲級寫字樓，上海市的甲級寫字樓整體吸納量也隨之反彈升至61700平方米左右，上海寫字樓市場仍十分緊張。

　　正是在這樣的背景下，寫字樓項目的建設沒有受到宏觀調控的影響，而且由于大多數寫字樓發展商都為境外企業，其資金鏈受宏觀調控的影響較小，因此把此時當作加快搶占市場的良機。比較引人關注的是，已經在上海拿到土地近十年的菲律賓華人首富陳永栽旗下的陳氏財團，今年開始加快了他們上海第一個寫字樓項目的開發，其投資的裕景國際商務廣場即將竣工。

　　上海甲級寫字樓市場行情持續向好，加之近期入市寫字樓物業預租市場持續火爆，戴德梁行統計顯示今年二季度上海甲級寫字樓物業平均租金水平較一季度上漲3.3%，達到0.84美金/平方米/天。南京西路這樣具有稀缺地段、品質上乘的甲級寫字樓如恒隆廣場、中信泰富廣場等出租率幾近100%。

　　雖然今年隨著花旗大廈、都市總部大樓，港匯廣場等都已相繼完工，戴德梁行預計2005年第三季度上海甲級寫字樓市場將會有大量新增供應。盡管如此，由于市場預租活躍，預計在完工入市前，這些寫字樓都將達到50%以上的簽約率，因此市中心辦公區域的供應量仍十分緊張。除了這些下季度入市的寫字樓物業外，還有其他一些將于今年底或明年初入市的寫字樓都已經開始面向市場預租，其中包括新天地附近的9號地塊及淮海中路的淮海國際廣場等。