央行房地產(chǎn)金融報告引疑懼：樓市會推倒重來嗎(3)

　　其次，從道義上說，銀行認(rèn)為現(xiàn)在中國人的居住標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)違背“建設(shè)

　　當(dāng)然，銀行最關(guān)注的肯定還是風(fēng)險。這包含法律、價格、政策風(fēng)險。

　　法律方面，銀行對最高人民法院2004 年10 月26 日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》非常敏感，認(rèn)為按照該規(guī)定第六條“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險。

　　《報告》對價格風(fēng)險以及政策風(fēng)險的描述則尤其值得所有關(guān)注房產(chǎn)的人為之側(cè)目。

　　《報告》說：“房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失�！�

　　這句話意味著，央行層面完全不認(rèn)可現(xiàn)在某些房價上漲過快地區(qū)的房產(chǎn)價格的合理性，認(rèn)為它們潛藏著極大的暴跌風(fēng)險，而這個跌幅會有多大？央行《報告》給出的“參考價”是“跌到貸款比例以內(nèi)”�！秷蟾妗泛笪囊蔡岬浇�期上海等地的商業(yè)銀行已經(jīng)開始把按揭比例提高到50%——換而言之，銀行認(rèn)為跌價在50%以內(nèi)都是正常的。

　　“雖然個人購房貸款的不良率較低，但隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費用的提高，按揭貸款可能出現(xiàn)風(fēng)險�！边@是銀行透露出來的“政策風(fēng)險”。記者認(rèn)為，這句話簡直有“泄密”之嫌，之前盡管社會上對“物業(yè)稅”和“所得稅”以及“土地增值稅”的討論很多，但政府部門從未有正式明確的結(jié)論，但《報告》則已經(jīng)明顯地提及稅收政策的改變以及透露了這種改變會劇烈到“讓按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險”的地步。

　　該文還稱：“開征不動產(chǎn)稅在國內(nèi)已經(jīng)研究討論多年，財政部也已在部分城市開展試點。開征不動產(chǎn)稅的目的在于給地方政府提供穩(wěn)定的稅收來源，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。各種房地產(chǎn)稅不僅要涵蓋開發(fā)、交易和使用全程，而且要鼓勵自住型需求，抑制投機型需求�！�

　　解讀要點二：《報告》全面否定房地產(chǎn)行業(yè)嗎？

　　答案是否定的，《報告》不僅開宗明義地指出這是為了促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展，在內(nèi)容中也多次提出實際支持的方向，只不過從全面支持轉(zhuǎn)向了部分重點支持。

　　支持的重點是自住的“普通住宅”。

　　《報告》說：“要加大普通商品房的建設(shè)力度，抑制高檔房建設(shè)。要嚴(yán)格區(qū)分居民房改住房、居民居住購房需求與投機性購房行為，對第一套住房和第二套住房采取差別性的稅收政策和房屋貸款利率政策，提高第二套住房貸款首付的比率。對普通商品住房和高檔商品房實行差別政策，促進普通商品住房的供給與銷售，在土地和信貸、稅收幾方面控制高檔商品房建設(shè)的規(guī)模。促進中西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適度調(diào)控東部發(fā)達地區(qū)和中心城市的房地產(chǎn)市場。”

　　《報告》甚至考慮到了“不動產(chǎn)稅”開征后要區(qū)別對待：“要考慮對住房貸款實行稅收抵扣；對于中小

　　于此可以想見，未來的房屋市場上，何種房屋會是暴跌的品種——非普通住宅。最近上海市場上很多中介拿“央行上�？偛拷o10年以上房屋貸款松綁”出來說事，認(rèn)為是市場氣氛開始放寬的標(biāo)志，乃至依此推斷樓市“十月復(fù)蘇”，溫州炒房團“王者歸來”云云，純屬對政策導(dǎo)向的誤讀，央行只是給予實際解決居住困難的房子以適當(dāng)扶持而已！