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此舉立刻招致了以北京開發(fā)商任志強為首的開發(fā)商利益集團的強硬反彈。任上“兩萬言書”極力鼓吹若《121文件》不打折扣地實施，不僅中小開發(fā)商難以為繼會給中國經(jīng)濟造成極大損害，更會導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)量大大降低而讓社會大眾買到房。
總體而言，當(dāng)時的房價雖高，但即使在上海等最高的地區(qū)，市中心區(qū)域依然以萬元單價的房源為主流，外環(huán)內(nèi)中低價房源仍較多，矛盾并不突出。加之當(dāng)時媒體頻傳“外資機構(gòu)
用言論做空中國暗地里大肆進軍房產(chǎn)”，矛頭直指空方大將別有用心，那場爭論以房產(chǎn)商為首的多方大獲全勝告終。
于是，隨后的一年多時間里成了房地產(chǎn)成交量和價格均突飛猛進的局面。《報告》顯示隨著這個突進的過程，房地產(chǎn)貸款增速也急劇增加：2004年底，房地產(chǎn)貸款余額達到26306.3億元，比上年同比增長22.8%，而2005年一季度房地產(chǎn)貸款余額達到27650.億元，余額同比增長25.7%，增幅比上年末提高2.9個百分點。
正是由于2003年下半年~2005年初的這一波房產(chǎn)暴漲引發(fā)了今年開始的大規(guī)模調(diào)控房價的風(fēng)暴。政府層面出臺了“國八條”和“七部委聯(lián)合通知”，稅務(wù)總局也頻繁提及長期未征收的“房產(chǎn)個稅”以及多次醞釀始終無結(jié)論的“物業(yè)稅”方案。而在央行這個資金龍頭的層面，除了3月17日的上調(diào)房貸以及公積金利率以外，就以本次出籠的《報告》為最大規(guī)模的風(fēng)暴。
綜觀這個“房地產(chǎn)市場繁榮程度VS央行對土地開發(fā)貸款以及個人按揭貸款收緊程度”的雙重演進過程，我們不難看出兩者是成天然的正比關(guān)系的。當(dāng)1998年的房地產(chǎn)市場因上一輪調(diào)控而極度蕭條時，信貸政策的寬松程度到達了極點，“零首付”都得以通行，而隨著房產(chǎn)市場的繁榮，銀行先是關(guān)停“零首付”之類的略帶違軌的業(yè)務(wù)，再慢慢提高土地開發(fā)貸款門檻，最終將矛頭指向了個人按揭貸款業(yè)務(wù)。
從這個角度來講，不管“取消期房”等比較激烈的建議能否短期內(nèi)實施，央行抽緊開發(fā)商及個人房貸鏈條的步伐已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。有不少開發(fā)商和中介拿2003年的反抗《121文件》成功出來說事，認(rèn)為今度調(diào)控仍不足為懼，但事實是量變已經(jīng)積累成為質(zhì)變，以2003年的猶豫來揣度2005年的果斷絕不恰當(dāng)！
解讀要點一：央行《報告》為何不再支持房產(chǎn)持續(xù)走高？
首先說土地開發(fā)貸款部分，也即開發(fā)商貸款，《報告》敘述的理由除了風(fēng)險還是風(fēng)險。
“據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004 年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17168.8 億元，其中第一大資金來源為‘定金和預(yù)收款’，達到7395.3 億元，比上年增長44.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金，為5207.6 億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4 億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。
但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。”此其一。
另一方面，銀行認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高，僅北京的平均水平就達到81.2%，“一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露”。其次，開發(fā)商勾結(jié)銀行工作人員用假按揭形式騙貸現(xiàn)象比較嚴(yán)重。
最危險的是，土地開發(fā)貸款的信用風(fēng)險很大，因為現(xiàn)在地方政府為企業(yè)使用土地進行保證擔(dān)保貸款的行為很普遍，而這是《擔(dān)保法》所不容許的。換而言之，銀行不想成為地方政府推動土地價格的“墊背者”。
這些立場決定了銀行對土地開發(fā)貸款極端謹(jǐn)慎的心態(tài)。
對個人按揭業(yè)務(wù)方面，銀行首先認(rèn)為現(xiàn)在的“扶持中國住房改革”的使命已經(jīng)不存在了。因為“我國人均居住面積雖然低于西方發(fā)達國家，但卻超過了中等收入國家的水平。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，2003 和2004年底，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積分別達到23.7 和24.97 平方米，超過了20世紀(jì)90 年代初期中等收入國家平均20.1 平方米的水平。”
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