央行建議房子從預售變現售 開發商日子開始難過

　　央行房地產金融報告解讀：

　　樓市會推倒重來嗎？

　　取消期房不會推升房價

　　央行報告會以何種力度實施

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　8月16日這天早上，紀德平從公司內勤手中接過報紙，看到當天《新聞晨報》的頭版頭條的標題是《央行建議取消房屋預售制度》，他感到心頭一震。再翻開滬上其他的報紙，在頭版均可看到這條消息，一時間讓他有了一種山雨欲來風滿樓感覺。

　　紀先生在中國·經緯置地有限公司供職。該公司目前在普陀區開發城市經緯綠洲，這個項目占地1平方公里，總建筑面積達到100余萬平方米，是寶山區內為數不多的大盤之一。

　　央行在8月15日公布的2004中國房地產金融報告中認為，很多市場風險和交易問題都源于商品房新房預售制度，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。這被開發商們看作是表達一種信號，有業內人士坦承，這會使得很多房地產開發企業“日子不好過。”

　　開發商直言日子難過

　　“如果真的取消房屋預售制度，那么開發商的日子將要難過得多，”紀德平如此認為。

　　為了能夠比較形象的說明制度取消前后的區別，紀德平給記者打了個比方。張三每個月能夠借李四300元錢，而李四恰好需要這些錢來過日子，他也有能力在一個月之后把錢還給張三。但是，突然有一天李四要等到3個月之后才能得到300元錢用于還債，而張三又不敢再多借，于是，李四就會遇到困難了。那么，銀行跟開發商之間的關系，就相當于張三跟李四。如果取消房屋預售制度之后，銀行是不會向開發商貸出更多的款項，而商品房的開發周期將被延長，這會加大開發商的資金壓力。

　　靠期房預售，再加上銀行的支持，此前開發商的日子過得非常舒坦，有業內人士私底下表示，前幾年開發商只要能夠拿到地塊，再加上少量的自有資金，就可以啟動一個項目，因為開發商不僅能夠借助到銀行的力量，同時還能夠借助購房者的力量來開發自己的項目，這幾乎在玩“空麻袋背米”的把戲。而目前銀行已經收緊銀根，對開發商不再“大方”，如果再取消預售制度，這會使得眾多開發商苦不堪言。

　　上海華江建設發展有限公司研發部研發專員周曹軼認為，如果真的取消預售制度，上海至少有三分之二以上的開發商都會“死掉”。同時，他擔心會形成壟斷，即由少數開發商來掌握房地產市場。

　　同時，記者還分別采訪了另外一些開發商，他們大都認為這不是一件好事情。眾多開發商表示，取消預售制度，對資金鏈會產生很大的影響，進而影響到整個公司的運作。

　　業內人士認為開發商將受困

　　在業內人士看來，如果廢除期房預售制度，這對開發商來說，肯定不是一件好事。

　　美地行(上海)咨詢有限公司總經理劉群在分析其影響時表示，小開發商肯定會受到影響，而對于一些實力較強的開發商，如果戰線拉得太長，資金鏈短缺的話，也肯定會受到影響。不過他也表達了另外一種擔心，由于取消期房預售，會在短時間內造成供應量減少，進而造成房價上漲。此外，開發商由于開發周期的增加，會將這部分成本加在房價上面，這也會變相導致房價上漲。

　　上海神舟房產市場推廣部經理孟軍也認為廢除期房預售制度會對開發商產生不小影響，他說：“預售制度的取消，主要反映到資金方面受限制，屆時，開發商之間的過橋資金、拆借資金等就會變得頻繁起來。”他同時預測，這有可能會導致更多的國際熱錢進駐，因為

　　同時，孟軍也認為房價有可能會隨著預售制度的取消而上漲。因為目前的期房價格比同品質、類型的現房價格要低不少，根據他的觀察，大約在在1500元/平方米左右。但如果都改為現房銷售后，這部分價差就會消除，房價由此而上漲。