房產(chǎn)新政影響投資保本點 分類計算房子是否該賣

　　從今年6月1日開始，政府的房地產(chǎn)稅收政策發(fā)生了根本的改變，不但對不同面積的住房進行了區(qū)別征稅，還特別規(guī)定，買房者如果在取得房屋后兩年內(nèi)就賣掉，將按照房屋成交價的5.55%征稅，也就是全額征稅，而以往則是按照房屋買賣的差額征稅。此外，“6·1”之后購買非普通住宅將按3%的比例征繳契稅。不少讀者打電話詢問，手頭的房子該不該賣掉？讓我們來具體算一算。

　　不同購房者的保本公式

　　在目前情況下，絕大多數(shù)人買房子，都會選擇按揭貸款。按不同類型分析：

　　1.辦完契稅未超過2年的普通住宅

　　其契稅按買入總價的1.5%收取，而營業(yè)稅按其賣房總價的5.55%收取，因此，其首付以后的后續(xù)成本為：

　　按揭利息=買入價×（1-首付比例)×按揭利率×已貸款日期

　　契稅=買入價×1.5%

    營業(yè)稅=買入價×(1+漲幅)×5.55%

    其他一次性支出：包括保險費、公證費、律師費、印花稅、評估費、中介費等

　　則：保本價=買入價+后續(xù)成本=買入價×[1+(1-首付比例)×按揭利率×貸款期限+7.05%+漲幅×5.55%]+一次性支出

　　2.辦完契稅滿2年的普通住宅

　　與第一種情況的不同點是不用交營業(yè)稅，因此根據(jù)以上計算，即：

　　保本價=買入價×[1+(1-首付比例)×按揭利率×貸款期限+1.5%]+一次性支出

　　3.“6·1”前簽(預(yù)售)合同且辦完契稅未滿2年的非普通住宅

　　與第一種情況相同，即：保本價=買入價×[1+(1-首付比例)×按揭利率×貸款期限+7.05%+漲幅×5.55%]+一次性支出

　　4.“6·1”前簽(預(yù)售)合同且辦完契稅已滿2年的非普通住宅

　　它與第一種情況的差別在于營業(yè)稅按照賣房所得的增值部分的5.55%收取，即：

　　保本價=買入價×[1+(1-首付比例)×按揭利率×貸款期限+1.5%+漲幅×5.55%]+一次性支出

　　5.“6·1”后簽(預(yù)售)合同且辦完契稅未滿2年的非普通住宅

　　第5、6種情形的應(yīng)交契稅增加到買房總價的3%，其營業(yè)稅的繳納情況則分別與第3、4種情形相同，因此：

　　保本價=買入價×[1+(1-首付比例)×按揭利率×貸款期限+8.55%+漲幅×5.55%]+一次性支出

　　6.“6·1”后簽(預(yù)售)合同且辦完契稅已滿2年的非普通住宅

　　保本價=買入價×[1+(1-首付比例)×按揭利率×貸款期限+3%+漲幅×5.55%]+一次性支出應(yīng)用實例

　　舉例

    王先生于2004年6月份買了一套總價100萬元的普通類住宅，三成20年按揭(年利率為5.31%基準利率)，現(xiàn)以110萬元脫手。

　　根據(jù)政策，王先生屬于上述第一種情況，則后續(xù)成本如下：

　　按揭利息=100萬元×（1-0.3)×5.31%=3.7萬元(注：等額/等本法會略有差異，但對我們的計算影響不大)

　　契稅=100萬元×1.5%=1.5萬元，營業(yè)稅=100×5.55%=5.6萬元，其他一次性支出1.5萬元，則他的保本價=100+3.7+1.5+5.6+1.5=112.3萬元，因為他的賣出價為110萬元，所以此次房產(chǎn)投資虧了2.3萬元。

　　需要指出的是，由于沒有嚴格區(qū)分按揭貸款使用等本還款法還是使用等額還款法，也沒有考慮資金的時間成本和銀行貸款利率的調(diào)整，對一些費用也做了大致的估算，因此所得到的只是大致的結(jié)果，僅供房產(chǎn)投資者參考，更精確的數(shù)據(jù)可以咨詢專業(yè)的投資顧問。

    由計算公式可以看出，房價的漲幅和銀行按揭貸款利率的高低，將直接影響投資房產(chǎn)的收益率。

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