一季度京城僅發行一支房地產信托

　　今年一季度全國發行了13次房地產類信托基金，去年則有20次；業內介紹，一季度房地產信托市場冷清，源于為規避風險銀監會介入審批房地產信托產品發行

　　成業行地產金融研究部一季度統計數據顯示，今年前三個月全國共有9家信托公司發行了13次房地產信托基金，從發行的規模看，總量為91201萬元，平均預期年收益為5.05%.但其中，北京地區房地產信托產品僅有“住邦2000”在3月底發行的5000萬元購買房產型信托基 金1支，與去年同類產品市場相比，今年北京地區房地產信托在數量和基金總量上都縮減明顯。

　　對比

　　比去年全國一季度少發行7支信托產品

　　來自成業行地產金融研究部的統計資料顯示，2004年全國房地產類信托發行量為111.74億元，北京地區發行的房地產信托約為25億元，占全國總發行量的1/4左右。而在去年一季度，全國房地產信托基金發行數量達到了20支，四季度更達35支。

　　然而，記者在同樣來自該分析機構的統計信息中觀察到，今年第一季度全國僅有13支房地產信托產品面市，比去年少了7支，規模最大的是由百瑞投資發行的鄭州城區土地儲備中心信托計劃，資金規模為3億元。其中投資于土地儲備，并以地塊作為抵押擔保的信托產品共3項，分5次發放；而貸款接受方為房地產開發公司，資金用于項目開發建設與運營的基金僅有4項。

　　原因

　　市場冷清源于去年底銀監會的兩個重要文件

　　成業行地產金融研究部王銘國分析認為，今年第一季度房地產信托產品全國范圍性的收縮主要源于一些信托規范方面的變化，最關鍵的一點在于，銀監會在2004年12月份，先后發布出臺了90號《關于進一步規范集合資金信托業務有關問題的通知》和91號《關于信托投資公司集合信托業務信息披露有關問題的通知》兩大重要文件。

　　“在去年信托市場風險暴露，相關部門進行兩次關鍵性整頓之后，一系列相關辦法出臺了”，王銘國分析指出，由于新的管理辦法發布后，今年發行的房地產信托產品必須經由銀監會介入審批，這就使得一部分風險大、資產不夠抵押、投資回報難以得到保證的產品很難獲批。雖然項目都試圖給投資者以回報率承諾，但現實情況中，很多都涉及虛假承諾，很多老百姓并未意識到風險何在。

　　重慶國投總裁助理孫飛向記者透露，今年以來，房地產信托市場確實持續走低，很多信托產品都沒有通過報銀監會審批這一關。孫飛指出，今年以來，發行房地產信托產品已由備案制改為報告制(即審批制)，目前已知很多產品由于風險控制無法達標，在報批銀監會的過程中被紛紛“槍斃”。

　　前景

　　業內稱今年發行總量不會減少

　　“盡管第一季度的市場表現十分冷清，但從今年全年著眼，我認為房地產信托產品的總量不會減少”，孫飛對記者表示。采訪中，絕大多數專家都承認去年年末新出臺的信托行業政策以及今年三月份以來政府對房地產業宏觀調控的轉變，不同程度地影響了房地產信托基金市場表現。同時，孫飛分析認為，造成北京地區房地產信托總量減少的原因除了產業政策方面的影響，還有一定的偶然因素，如一季度很多信托公司本身項目儲備數量就不多，如果單純以房地產業的區域性變化來衡量，未免太過牽強。

　　觀點

　　宏觀調控將減少信托投資風險

　　自今年3月起，商業銀行自營性個人住房貸款基準利率與公積金貸款利率同時抬升。3月底，國務院發布《關于切實穩定住房價格的通知》，業界稱之為“國八條”，而后在4月末“新八條”出臺，日前，七部委又一次聯手在穩定房價方面做了文章。

　　對此，孫飛強調，房地產信托市場已顯現出的冷清局面，其實是暫時的，是表現在緩沖期的，從行業規范的角度講，政策的調控會相應為信托投資擠掉風險，這樣對房地產行業、金融和信托領域都是深遠有利的。

　　下半年單一資金信托產品將增加

　　此前，有業內人士預測，今年北京房地產信托的發行總量有望達80億元。孫飛對此亦持樂觀態度，“其實，北京最近已經出現大資金量的房地產信托業務，如凱辰廣場近期發行了總量6億元的集合資金信托”。孫飛認為，隨著信托投資行業控制風險能力的提高，以及信托公司客戶資源量的增加，下半年相應產品將會更多。孫飛同時強調，增加的可能更多的會是不公開發行的單一資金信托產品，因為這類產品不需報銀監會審批，操作更為容易，所以今年房地產信托市場整體上單一資金信托的比重會大大增加。

　　本版采寫/本報記者陸銳

    一季度全國房地產信托發行列表（該表由成業行地產金融研究部提供）