合伙蓋樓成本比市場價格低20%(2)

　　[于凌罡]我們會用合法的手段取得土地。取得土地的渠道比較多，我們分成四類。第一，我們通過招拍得到土地。第二也有一些其他招拍的渠道，比如銀行或者法院扣的地皮也可以進行拍賣。第三，我們跟其他開發(fā)商的項目中取得土地。第四，我們可能會通過收購二手的項目或者二手樓得到土地。這四種模式，我們有明顯的傾向性，但是我們沒有很強的自主權。在具體拿到土地中，我們會保留，只要是合法拿到土地的方式我們都會考慮。

　　[于凌罡]這個月在驗資，下個月會完成，我們聘請了金程鵬達律師事務所。我們可能在兩三個月之內給大家明確的信息，我們會正式買到土地。在市場條件下，我們能夠拿到土地是非常正常的事情。合作蓋樓這群人他們能夠拿到土地的原因是住房人自己去直接承擔價格，而不是經過中間的中介，應該是第一手的價格，而不是像以往不知道第幾手的價格。

　　[于凌罡]由于我們有專業(yè)的服務商給我們提供進一步的服務，和銀行的依托，我們的資金不存在問題。具體的資金情況，這是我們自己運作的一些機密。

　　[主持人]服務商是怎么構成的？是由打算合作蓋樓的人組成？

　　[于凌罡]傳統(tǒng)開發(fā)商叫做開發(fā)商鏈，最高端的是房地產開發(fā)公司，負責銷售等一條龍服務。還有設計院、建筑公司、監(jiān)理公司、財務公司，以及律師事務所為房產提供服務的廣告公司，包括銀行。在新的模式當中，這個鏈條將被重新組合，只要包括設計院，建筑公司，監(jiān)理公司。開發(fā)商重新組合三方面的資源，還有供貨商，最終組合成一個新的服務商的概念。

　　[于凌罡]還是專有的人士，實際是一種招標模式。住房人出資，按照政府的規(guī)劃取得土地，在銀行的資金服務和管理下，由專業(yè)服務商按照合同執(zhí)行。但是承包商和傳統(tǒng)的不同，不再負責資金和銷售。這種新的模式下，使開發(fā)商更關注于他應該關注的東西，也就是品質。將成為拼品牌、拼品質的新的開發(fā)商。

　　[主持人]對蓋樓的成本，你現(xiàn)在有沒有比較明確的計算？

　　[于凌罡]我們會有明確的計算，根據我們的預期，會比市場價格低20%。大家可以想想，在一次性購買投入當中，如果為40萬的房子節(jié)約20%是8萬塊。這個費用對一般家庭來說非常的可觀，甚至可怕�？梢宰屇闾崆�3、4年進入小康�，F(xiàn)在網上有文章，高房價讓白領過藍領的日子，實際讓你重新過白領的日子。由于合作蓋樓，實現(xiàn)了品質的保障，可以讓你買房之后，不再成為負擔而是收益。以前買一套房子的時候，比如想買100、200平方米，會發(fā)現(xiàn)交不起物業(yè)費。而現(xiàn)在住房人會發(fā)現(xiàn)我們可以買很大的房子，并且擁有可觀的收益。

　　[主持人]假如到最后，房子建成了，大家將要住進去，但是因為種種原因，算帳的時候成本超了，您怎么想？假如發(fā)生，損失由誰承擔？

　　[于凌罡]實際是對操作項目的不理解，我們剛才講，代理在準備簽約的時候，已經有5個基本信息給你。第一，你的地塊位置。第二，具體的戶型設計和大樓設計。第三是入住日期。第四分配方案。第五，可能的價格。這種可能的價格不是由我承諾，而是由專業(yè)的服務商提供的。所以專業(yè)的服務商是有其專業(yè)性保證價格在可控的范圍之內。正常是在10%到5%，叫概預算。在工程價格方面，專業(yè)的公司有非常強的手段的，很多老百姓不了解，市場專業(yè)服務團隊在這方面會提供一個明顯的控制比率。比如如果超過5%，他們會承擔5%以外的費用，有的團隊承擔10%，這是專業(yè)服務團隊的工作。所以您問的這個問題客觀上不會發(fā)生，這是由法律和文件的約束決定，是由市場服務本身的特點決定的。

　　[于凌罡]是由專業(yè)團隊承擔，您說的“假如”不會發(fā)生，一般的住房人對這個行業(yè)了解得比較少。比如有人問，我們今天買數(shù)碼相機，將來漲價怎么辦？大家很明白，它不會漲，會瘋狂跌，因為大家了解電子產品。但是住房，絕大多數(shù)住房人不了解。我在強調各種權益的時候，很多專業(yè)人員、甚至專業(yè)的開發(fā)商在這方面很業(yè)余。

　　[于凌罡]我們團隊中的人對這些東西非常的清楚，經過我們的宣傳，逐漸的咨詢，很多住房人開始清晰意識到，僅僅是買房的時候節(jié)省一次性購買投入是不夠的。我們要省的是生命周期成本，才能為買房人實現(xiàn)買得起，住得起。

　　[主持人]假如我簽約之后投入錢之后，在進行的過程中我突然對某一項不滿意，比如房屋質量。那么該怎么辦？比如我想改變我對房屋的設計？

　　[于凌罡]當時同步簽約的還有預售合同，會按照預售合同中的條款規(guī)定進行退房。但退房合同當中會有退出成本。

　　[于凌罡]要看自己的專業(yè)化程度，我們將來會建框架式結構，在房子設計、結構設計有很大的靈活自主權，但并不意味著能夠改變一切。最簡單的辦法是你以你的實力參與這件事情。事實上，我們目前得到的情況來看，我們的房子如果開始驗資，正式簽約，應該是老百姓搶著簽，我們并不擔心有人退出。如果有人退出，我們會按照正常的程序交接，但我們要防止炒房。

　　合作蓋樓沒有被開發(fā)商“招安”，而自己也不會去做一個開發(fā)商。

　　[主持人]網友“小丫頭逼你說真相”問：針對客觀條件下的層層阻力，合作蓋樓有可能破滅，如何面對？

　　[于凌罡]這種問題很不客觀。合作蓋樓并不是真正有層層阻力，和一般人想的是不一樣的。有一些無聊的記者說，于凌罡要不然當開發(fā)商，要不然當和尚。這純粹是把我往難了想。實際上，這件事情很輕松，上周我去爬山，上上周還是去爬山。我的生活很輕松，而且我做這件事情也很輕松。我們的事情做得非常順利，得到來自所有方面的支持。

　　[主持人]也許大家并沒有親自做這件事情。

　　[于凌罡]做事的人知道它的容易。

　　[主持人]網友“大道無名”問：有沒有打算自己干脆真的做一個房地產的開發(fā)商？

　　[于凌罡]事實上不會�？梢悦鞔_地講，我這件事情和開發(fā)商是完全不同的。最早有文章寫，于凌罡讓開發(fā)商靠邊，我其實認同這一點。我們講我們最終要做的是把開發(fā)模式轉變過來，變成住房人出資。承包商或者服務商服務蓋樓，由銀行進行存貸和監(jiān)管、由政府提供規(guī)劃和管理，主要包括土地。這種新的開發(fā)模式是在認同現(xiàn)在的高度社會分工的情況下，提出的更合理的社會分工模式。這個模式當中已經沒有開發(fā)商，只有不負責資本運作銷售的服務商，我自己都已經到了這個程度，怎么又會做開發(fā)商呢？

　　[主持人]開發(fā)商目的是什么？

　　[于凌罡]全國工商聯(lián)房地產協(xié)會主席的聶梅生專門講到，全過程的開發(fā)商不適應中國房地產發(fā)展。在新的模式下，應該由服務商取代，服務商的決策是什么？新的承包商體制將認同快魚吃慢魚，認同擴大開發(fā)量，所謂的薄利多銷的環(huán)境。目前已經有開發(fā)商比如傳統(tǒng)開發(fā)商的龍頭，萬通或者其他類似的開發(fā)商，接受這一新的理論。

　　[于凌罡]也會有一些有其他人士認為，即便在現(xiàn)有的環(huán)境中，也可以實現(xiàn)零成本開發(fā)�？梢悦鞔_地講，這種零成本開發(fā)不合法，政府有相關的規(guī)定。僥幸的行為會逐漸退出市場，是規(guī)范的，并非僥幸，像合作蓋樓式的。如果別人的成功有僥幸，我覺得合作蓋樓這個項目的成功是必然，沒有僥幸的成分。

　　[主持人]很多網友都認為你已經放棄這件事情了，網友“大嘴貓”問：你為什么失��？

　　[于凌罡]有一些媒體客觀的上講，不負責任，有的媒體不采訪我就報道合作蓋樓已經成為團購。這是完全不可能的，我們搞的不是團購，也許在簽約的時候，看上去會類似，但是在實際操作中的資金管理，項目的決策權，將來買房之后的收益，投入降低上，節(jié)省絕對是不同的。也許有一些媒體我們講也不排除被收買的可能。

　　要想加入合作建房，要在指定銀行存入15萬元。

　　[主持人]網友“枉評天下”問：很多人對個人集資建房很感興趣，您怎么吸引合作者和你合作？

　　[于凌罡]合作者已經有了意識，我們團隊有50%以上的人具有碩士以上的文憑。大約10%以上的人具有教授級的職稱。一個相對素質很高的團隊，是我們合作蓋樓項目啟動的基礎。為什么這么說，原因很簡單。只有真正能夠意識到不僅要節(jié)省買房的錢，還要節(jié)省住房的錢，在住房中擁有正常的收益，這才是他能夠參加項目的根本原因。不是我吸引，與其說我吸引不如他們自己早就意識到。我們的社會發(fā)展到這個階段，住房人對房子本身的理解，越來越深入。很多人不需要我去講，他們也已經看清楚。比如我在講一些合作蓋樓的優(yōu)勢，傳統(tǒng)的房子買了之后想出租，只能自己找。租了以后，造成加劇的破損非常的可怕。

　　[于凌罡]而在合作蓋樓中，將來我們的房子蓋好了，歡迎想租房的人隨時去找我們，我們會隨時提供房子出租的信息，幫助住房人理財，為想租房的人提供租售房屋，保證住房人的理財。這也是合作蓋樓這群人集中在一起實現(xiàn)的目標，而以往的房子是絕對沒有這個，往往會因此發(fā)生各種各樣的問題，特別是造成住房人的資本流失。

　　[主持人]您剛才說的團隊是不是全都是要投資資金，自己要蓋房？

　　[于凌罡]我們的團隊中工作人員有40、50位，加上其他的人，不僅是出資人，也是合作蓋樓的參與者。我們會啟動這個項目，把這個項目運作到有地的層面，作為出資人，會有優(yōu)先權。

　　[主持人]很多網友想入伙，能不能再跟他們說一下，究竟怎么入伙？

　　[于凌罡]目前我們要馬上辦理驗資，如果想入伙，可以到我的網站看通知，在五一之前會發(fā)出通知，在五一前后按照我們的方式辦理驗資，在我們指定的銀行存入自己的個人賬戶的存款。只要數(shù)目達到15萬，我們可以視為入伙。到時候我們會根據他的情況給予適當?shù)奈恢�，并且�(guī)椭�他和我們一起得到一套滿意的住宅。

　　[主持人]我代表想入伙的人問一下，最低15萬，比一般的房子首付高一些，為什么定這個價格？

　　[于凌罡]事實上是風險，因為合作蓋樓是一個新生事物，要有更強的抗風險能力。大家知道，在3.16銀行的調整中，很多銀行已經正式把貸款的首付比例提高到30%，我們很慶幸，如果當初定30%，今天合作蓋樓會作出重大調整。正因為最初的原則定得比較合理，所以在銀行以及整個業(yè)界環(huán)境發(fā)生重大轉變之后，我們還是能夠原封不動，在風浪當中巋然不動。

　　[主持人]經過一個小時的訪談，我們對您的合作蓋樓有了充分的了解，最后我們祝愿您合作蓋樓能最后取得成功。

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