合伙蓋樓成本比市場價格低20%

　　東北網4月20日電 北京不斷飛漲的房價讓很多買不上房子的人動起了腦筋——要自己動手去蓋房。有一個名字被迅速炒熱，他就是——于凌罡。這個聯想集團的年輕人拉起了“個人集資建房”的大旗，并引來了眾多的跟風者。今天下午，于凌罡先生做客新華網，就個人集資建房的展開話題。

　　[主持人]關于個人集資建房的話題，最近屢屢見諸報端。今天我們很高興地請到了第 一個拉起“個人集資建房”大旗的年輕人，于凌罡先生。

　　合作建房只是要把房價降下來，讓買房人輕松得到便宜的住房。

　　[主持人]網上對您感興趣的網友非常多，有叫好的當然也有批評和不屑的，相信您自己也都在網上看到過了。首先想讓您談談你如何對待網上的評價？

　　[于凌罡]網上的評價很多，但是我是一個做事的人，我專心做好我的事情。如果我對網友們有什么話要說，我有兩句話，第一：我的目標不僅僅是一個合作蓋樓，而是我的藍城。第二：我在運作這件事情當中有一個非常詳細、非常成系統的操作方法，而不是像一般人想的，我只是拍腦門想，這兩點是我想對網友們說的。第一不要認為我就是為了合作蓋樓，第二我這件事情是一個詳細系統，經過多年思考，有一個團隊在運作的事，不要認為是我個人在搞。我們有幾十個人和來自各個行業的專家。

　　[主持人]網友“海之舞”說：這是一種歷史的無奈倒退，您怎么看？

　　[于凌罡]這句話很短，客觀地講，到底什么是前進，我們可以談談合作蓋樓的歷史。最早的合作蓋樓在英國1866年，羅需戴爾先鋒社的組織，之后在歐洲、德國、法國、意大利和其他的國家，迅速開始盛行。美國在1949年的萊溫頓實現了合作蓋樓。都是當時城市化人口比例達到30%的時候引發了合作蓋樓。離我們最近的是韓國，韓國在朝鮮戰爭之后，人口城市化率只有8%，他想實現現代化。

　　[于凌罡]所以通過合作蓋樓形式在不到30年的時間，把人口城市化率提高到80%，現在韓國的經濟高速發展，原因之一就是解決城市化問題，提供了必要的人力。中國也在這個位置，我們經濟發展遇到了兩個瓶頸，一是人口城市化率接近30%，二，今天的中國面臨非常嚴重的能源危機，能源價格上漲是很強烈的信號，如果我們沒有新的經濟狀態，國家發展有可能在高度發展之后迅速停止。合作蓋樓絕不是什么倒退，而是國家經濟發展到一定程度的必然產物。如果沒有于凌罡，也會有其他的人。

　　[主持人]網友“枉評天下”問：您合作蓋房的初衷是什么？

　　[于凌罡]我搞合作蓋樓，最早是為了藍城，因為我在89年開始研究藍城一種新的城市化理論。在02年和中科院的陸院長一起推動這件事情。但是僅僅靠城市規劃的方案，即便有好的方案，由于沒有前期的實驗也是無法實施。我希望通過合作蓋樓，最終通過中國的城市化進展，把合作蓋樓的資本運作模式，環保節能的理念、新生活的理念、買房子不是買房子是買生活的理念推動到每一個老百姓心目中。這種說服靠語言是蒼白無力的，最重要是通過真實成功的項目。所以搞合作蓋樓的目的就是解決中國的城市化問題，或者五個字“居者有其屋”。

　　[主持人]網友“小心翼翼”說：個人合作建房，并不是什么“倒退”，而是市場經濟發展的產物。市場經濟允許機構投資者投資房產，也允許個人投資房產。這只是投資主體的變化而已。個人合作建房，之所以在當前的中國覺得困難重重，是因為目前我國的房地產市場發展非常不規范，個人合作建房困難的原因，除了專業性要求外，主要是體制性原因。說到體制，很多人就覺得事情難辦。的確如此。這就需要國家出臺有關措施，解決體制性障礙。據說，國家現在正在準備調研此事，這是個好消息。其實，國家要想打壓房價，支持個人合作建房，也不失一個手段。或許今后更加有利。您認為如何？

　　[于凌罡]我并不是長期在行內工作的人員，但是我認為目前中國的房地產市場化程度非常高。合作蓋樓本身是有前景的，而且隨著市場化程度的不斷提高，資本運作也迅速提高到非常高的層面。我可以把合作蓋樓做這樣的一個市場化比喻。原來的商人是拿一個億資金去掙5000萬。而現在我們需要商人愿意認同去拿1000萬掙1000萬，5000萬肯定比1000萬多，但是它的利潤率則只有新模式的50%。合作蓋樓實際是通過住房人出資的新的市場模式解決住房人問題。也就是為什么那么多國家在經濟發展到一定程度上，必須采用合作蓋樓的模式。雖然房價會有明顯的下降，如果原來是1億的項目，由開發商出租可能賣到1.5億，現在由住房人出資可能賣到1.1億，房價明顯下降。

　　[于凌罡]但是開發商的利潤反而會提高，是指開發商兩個不為人知的利潤率，第一周期，傳統的開發周期3到4年，合作蓋樓一旦得到普及和推廣，實際當中的開發周期是13個月左右，資金周期縮短一半。第二，自有資金比率，傳統的開發模式政府明確規定，自有資金比要超過35%。而在新的模式當中，有可能自有資金比例到5%。

　　[于凌罡]這比我剛才說到1000萬掙1000萬、比1億掙5000萬更夸張。所以這種新的模式可以幫助開發商更容易地賺錢，更有利于推動市場的進步。談到市場的規范化，應該體現在商人對利潤的準備開發，今天的中國商人已經有了準確的看法，比如萬通的馮侖，他清楚看到合作蓋樓可以有更高的利潤率。作為住房人，當然愿意自己出錢，把房價比如從原來的1.5億降到1.1億，這是住房人可以輕松得到便宜住房的根本原因，就是住房人注資。

　　合作蓋樓的資金由住房人存在銀行賬戶，由監管主體監管所有支出

　　[主持人]網友“枉評天下”問：您的個人集資建房計劃進展順利嗎？遇到了哪些困難或挑戰，通過把理想付諸實踐的過程，您的信心是增強了，還是減弱了？

　　[于凌罡]我們每個人共同參與這件事情，在操作過程中我的信心是增強了。第一，我們建立了一個團隊，這個團隊得到了來自團隊內部成員的共識，同時得到了來自政府、銀行和傳統開發商的大力支持。這是整個社會給予合作蓋樓項目的支持，支持率非常大，說明我們的合作蓋樓符合政府、銀行、服務商還有住房人的利益。這種新的模式下，非常能夠體現市場的需求。符合市場需求的東西才有信心去發展好。

　　[主持人]網友“北京糖火燒”問：遇到的最大困難是什么？

　　[于凌罡]有很多人問過我們，從我的角度講，只有一點就是時間。因為我們在做事，而不是在閑扯，做事最重要的是需要時間。從去年的12月28號大家開始征集、正式報名，到1月18號我們征集到足夠的網友，成立了合作蓋樓聯盟。到3月18號，正式辦理公司注冊，目前要完成的是驗資的工作，在5月18號左右我們爭取盡快拿到土地的信息，辦理第一次簽約。如果第一次簽約不到70%，我們會繼續往后延。由于我們的項目本身有社會關注性，我們相信效率會遠遠高于一般開發商的開發。我們知道，北京市很多著名的項目，從提出到正式啟動，都是兩三年的時間，而我們的項目從提出到真正開始運作目前只有幾個月，推動效率非常高。

　　[主持人]網友“小丫頭逼你說真相”問：親自組織合作蓋樓，難道你真的是救世主？有沒有從中掙錢的想法？我是指在客觀條件都合理的情況下？

　　[于凌罡]我明確地講過，合作蓋樓會成立公司，有正常的公司人員開銷，是由住房人承擔。我每個月會從中拿工資，但是我有一個承諾，每個項目買到地以前，我一分錢都不拿，我只會貼錢。第二，我不是救世主，希望每一個網友能夠明白，錢絕對不是唯一的好東西。在這個項目中，我所用得到的東西是個人的經歷和知識的增長，是朋友，是我個人在社會上的話語權的增長。我可以為社會做更多事情的機會，我所得到的遠不止錢。

　　[主持人]您說的合作蓋樓資金從哪里來？

　　[于凌罡]住房人的每一筆錢首先存在自己的存折里進行簽約。如果我簽約認可這塊地，可能我要承擔500塊錢的風險。

　　[主持人] 500塊錢怎么解釋？

　　[于凌罡]假如我們有300人去買一塊地蓋樓，其中有70%以上的人都自愿認可地，剩下30%的有兩個原則，要么認罰500塊，象征性的。要么接受70%人為主的選擇繼續蓋樓，這是罰金的來源。再有，每個人的資金始終存在自己的賬戶，類型預售的形式和服務商發生聯系，我們叫中間過程服務商，首先沒有傳統的資本籌集的階段的工作，第二沒有尾部銷售的工作。掐頭去尾剩下中間，所以是中間過程服務商。我們和中間服務商簽訂一系列的協議，由他們提供包括把土地變成房子的一系列運作。比如辦理各種手續，施工。但是中間服務商并不直接出資金，在資金使用上，我們會派自己的管理人員，在自己的管理下，按月審理和蓋章，是資金監管。

　　[于凌罡]我們分三個步驟，第一，監管方式，是指每個月20號到下個月的10號，由服務商或者自己內部提供人員工資申請，管理人員申請，工程費用申請。提交之后，經過嚴格的資金審理，對開銷的申請、支付、對方的賬戶進行確認，避免卷款。第二，意向監管，對賬戶所購買的產品進行監管。第三，價格監管，由專業的財務機構、工程管理機構和律師事務所根據市場價格以及住房人提供的市場價格進行監管，不能低于市場價格。監管方式是20天的時間，監管內容是整個監管的賬戶、申請表，監管的主體是由政府、銀行提供無償無責監管，由專業的工程管理公司、財務公司、律師事務所提供有償有責監管。

　　[于凌罡]最終的監管責任由每個住房人以資金形式共同承擔。比如買一個東西貴了，但是在正常范圍內，由住房人共同出資，這種模式保證項目的正常推進和資金安全。對我們服務的服務商也是安全的，因為通過銀行直接劃帳的形式。在資金支付的時候不會存在資金支付風險。支付風險在國內也叫三角債，非常的可怕，造成很多企業不能正常工作。

　　[于凌罡]建設部陳淮主任說，由住房人承擔原來由政府和開發商承擔的風險，其中主要指的就是監管制度中的出資方式。

　　[主持人]出資人把錢存在存折，這個錢由誰用，怎么用？

　　[于凌罡]我們有共同委托的監管人，監管主體是政府銀行、管理公司、財務公司和律師事務所去進行監管。經他們監管之后，進行支付，委托管理。

　　[主持人]假如我是一個出資人，我要存錢到到我的存折，我能動這筆錢嗎？

　　[于凌罡]你已經認同我們的使用，如果你要動，就視為違約。投入這種新的模式，好處是，第一資金是非常的合理、安全的使用。監管主體是非常的可信。

　　[主持人]每一筆支出的時候，是不是所有的人都要簽字？怎么相信你們？

　　[于凌罡]是由監管主體監管，監管主體是客觀的，財務公司、律師事務所。相信不相信的核心在于他們能夠得到什么樣的好處。以往買房，只能買到房子，只要邁出房門一步，就已經失去主權，即使房子外面都花錢了，我們叫均攤面積。我們給住房人提供三個額外的權益，第一配套收益權，是指樓頂和小區內的各種廣告牌，因為有的開發商會強辭奪理狡辯說樓頂沒有。第二是停車位和商鋪，這些租金的收益非常高。我們統一收集起來按月根據住房的平米數在財務公司的管理下發給用戶。針對住房人的每平米每月是10塊錢以上的收入甚至更多，這不能被輕易拿走。

　　[于凌罡]目前除非通過合作蓋樓，否則住房人不可能得到這筆錢。第二，物業自主權，傳統買房子，你的物業不歸你管，必須請物業公司，你的權益會受到侵害。擁有物業自主權，我們可以區別每一個服務個體去簽訂勞務合同成為我們上三險、存檔案的正式工，按小時發放工資。物業自主權擁有之后，住房人在社區內會發現我們服務人員的素質遠高于一般物業公司請的人，同時我們還有收支監管權，不僅僅在買房子時候便宜，住進去之后的便宜也能夠實現。

　　[于凌罡]比如班車的計點服務，保姆的計點服務。帳務透明，物業費大大下降。這樣每個月幫助老百姓節約的錢也非常的可觀。收支透明和服務人性化，我們強調以人為本，物業公司提供的服務是絕對不會以人為本，迄今為止，我在北京再高檔的物業，哪怕小區的物業到一平米2萬塊錢也不能得到我們這種物業水平。因為我們是自有住房，在品質上可以做到真實。

　　[于凌罡]傳統開發商給我們提供的住宅，在物業、品質都有類似的欺詐行為。比如環保節能技術，我們在建的時候，采用比北京市現有住宅社區都好的節能技術，在300塊錢左右，傳統的開發商可能2000、3000一平方米，住房人擁有自己的品質決定權，以水電氣熱在一個正常的居住區，假如購買90平方米的住宅，空調費1350，供暖費、自來水的費用，洗澡、做飯，其他的費用加起來達到一年七千，采用環保節能技術，如果使用環保技術，3到5年會收回成本。采用節能技術，節能、保溫、調濕，房屋居住品質提升的同時會更省錢。

　　目前正是出資人大概300人，蓋樓的成本會比市場價格低20%

　　[主持人]目前已經有多少人參加你們的活動？

　　[于凌罡]我們現在正式的出資人大概在300左右。我們分兩類，一類是已經交了會費的，300人。另外一類是已經報名的，有600人，一共有1000人左右，大家接受AA制的理念。

　　[主持人]你如何獲得土地？目前進展到什么程度？購買土地也需要錢，從哪里來？

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