加息對購房者刺激大 為減少還貸成本加速購房

　　從4月28日起，5年期以上個人自營性住房貸款的基準利率將由6.12%提高到6.39%。隨后，各檔次個人

　　不少專家把此次加息稱為“信號”，并稱調控房地產市場是此次加息的重要目的。那

么，這一信號給打算購房的人以及已經貸款買了房子的業主，究竟帶來什么影響？對于在長達三四年調控之后仍然不肯降溫的樓市，又意味著什么？

　　京城樓市熱情不減

　　近日，記者對北京朝陽區的幾個高檔樓盤進行調查后發現，買賣雙方似乎并沒有因為調息受到多大影響，其熱情仍然不減。

　　“0.27個百分點，120萬房貸20年期每月才多188塊，這根本不算什么。”北京東四環朝陽北路的“星河灣”售樓處現場，一位準備簽協議的李先生向記者解釋，“房子的位置不錯，距離CBD商圈很近，而且兩面都緊鄰上千畝的森林公園，配套設施與物業服務也非常好。”該樓盤的一位負責人也表示，在加息后的這段時間，前來購房的人仍然絡繹不絕，平均一天能賣出近十套。

　　即使價格在5000元-8000元/平米的中檔樓盤，也很難看出加息對購房人的影響。

　　“我在望京訂了一套90多平米的房子。”在外企工作的張小姐告訴記者，“不能再等了，再等下去成本會更高。”從去年初到現在，張小姐和她先生的購房計劃擱置了一年多，而北京的房價也飛漲了一年多。這對購房者的刺激遠遠大于加息帶來的還貸成本。

　　“此次加息反而會加速一部分剛性需求消費者的置業計劃。”市場人士分析，面對居高不下的房價以及接二連三的加息，一些有真實購房需求的人不得不更快地加入到購房的行列中來。“五一”北京各售樓處的爆棚場面，也許是此觀點最好的注腳。

　　由于“五一”期間看得多買得少，北京房地產交易管理網上銷售平均日簽約期房僅為195套，比傳統銷售淡季的銷量還少，但是這個數字在節后馬上被迅速超越。5月9日，期房網上簽約套數為899套，5月10日為655套。

　　近日有報道稱，為徹底打壓房價的飛漲態勢，央行正在醞釀新的按揭貸款政策，將購房首付款的比例從最低2成提高到4至5成。

　　分析人士指出，如果政府出臺如此嚴厲的措施，將把大量購房人擋在樓市之外，使購房需求大幅下降，從而起到抑制房價的作用。不過，短時間來看，這會影響市場預期，刺激短期的購房需求上漲。事實上，這則未經證實的消息讓不少人感到驚訝，一位準備購房的女士對記者說：“那樣的話，我就更買不起房子了，倒不如現在趕緊買！”

　　“房奴”的迷惑

　　相比售樓處急著買房的人們，已經在“圍城”中的業主們更在意此次加息帶來的新負擔。

　　據業內估測，在新購房人群中，每月償付按揭貸款占個人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上，而按揭還款占其收入50%的家庭大致有30%左右。

　　不少正在供樓的業主對記者表示，加息增加了還貸壓力，更重要的是一定程度上的心理焦慮———不知道下次又會出什么政策？

　　“我2004年買的房，到現在每個月的月供增加了200多塊錢！”在某國家級出版社工作的江先生抱怨，盡管這個數字還承受得起，但算下來，利息支出已經多了一大筆。

　　有人測算，此次加息將使所有貸款購房者每年多付49.68億元利息，而這已經是短短兩年內房貸利率的第三次上調。2004年10月28日，央行將存款率上調0.27個百分點。2005年3月17日，央行取消個人住房貸款的優惠利率。

　　“更重要的是，連續幾次加息帶來一個信號，那就是中國已經進入加息周期。換句話說，貸款利率未來有可能繼續上調。”市場人士分析說。

　　對于每個月按時到銀行還貸的業主們，這些話除了讓他們發出一聲嘆息之外，也許沒有太多的意義。“努力攢錢提前還貸吧，我打算向親戚借一些錢，再加上自己的一點積蓄，爭取在明年執行新利率之前把貸款一次還清。”江先生說，“我實在不想再做房奴了，誰知道明年會不會再加息！”

　　重新審視貸款品種

　　央行加息新政出臺后，記者從各大銀行了解到，房貸具體操作辦法跟以前沒有大改變，信用良好的貸款人，仍然可以拿到銀行下浮10％的優惠。

　　工行消費信貸部總經理季愛東告訴記者，“基準利率只不過調高了0.27個百分點，幅度很小，幾乎沒有什么改變。”他告訴記者，購買第一套住房的購房人，以十年期以上為例，將執行6.39%的9折優惠，也就是5.751%的新還款利率。但是對購買第二套房以上的購房人，商業銀行將執行基準利率，即6.39%。

　　此次加息，公積金貸款利率同時上漲，5年以下（含5年）的公積金貸款利率由3.96%調整到4.14%，5年以上公積金貸款利率由4.41%調整到4.59%，幅度為0.18%，小于其他貸款0.27%的幅度，公積金貸款與商業貸款利率差距進一步拉大。

　　比如以40萬元最高公積金貸款額度計算，每月多還38.88元，20年一共多還利息9327元；相比之下，同樣是40萬元的商業貸款，加息后20年多還的利息為13249元。因此購房人應盡量多貸公積金，或者做公積金貸款和商業貸款的組合貸款，以減少利息支出。

　　由于此次加息更多的是一個信號，同時市場上有“中國進入加息周期”的說法，這樣一來，固定利率貸款自然受到更多關注。一位在售樓處做咨詢的律師告訴記者，固定利率剛出來的時候，由于是新事物，大家都不太明白，問的人也不多，“最近咨詢的人多起來了，他們主要是擔心未來還會繼續加息。”

　　一位銀行工作人員給記者算了筆賬。以五年期房貸為例，貸款總額70萬元，此次加息前選擇某銀行固定利率的客戶，現在執行的利率為5.34%，低于選擇浮動利率客戶執行的5.751%（此利率將于2007年1月1日開始執行）。按等額還款法計算，浮動利率需到期歸還本息為805697.88元，而選擇固定利率貸款的話，需歸還本息為797826.49元，還款人可以節約7871.39元的利息支出。

　　對于打算提前還貸的還款人，