17倍市盈率房子你買不買

　　買，還是不買？北京的于悅小姐從來沒有像今天這樣困惑。

　　“我想在CBD（中央商務區）買一套房，可房價漲得真的有些快，四環外已經到7000塊了，還能漲嗎？能漲多少？專家、媒體、

　　像于悅一樣感到困惑和混亂的，還有很多人，不僅是北京人，還有深圳人、天津人、

　　“17倍市盈率”的北京樓市

　　在國貿上班的于悅，現在住在離CBD不遠的朝陽北路，近兩年來，這里高檔住宅云起，價格也不斷上漲。她住的房子是租來的，56平方米，每月2000元。那房子是2004年建成的，當時6000元/平方米，現在小區的三期已快建好了，收盤價大約在8000元/平方米左右。

　　經過簡單計算可知，她住的房子年租金回報率為7.1%（2000＊12/56/6000）。而即便是買新房，并以現在的租金出租，年租金回報率也達到了5.4%（2000＊12/56/8000）。

　　6%左右的年租金回報率在北京是比較普遍的，即便是房價上漲最快的樓盤之一富力城也可以達到。專門從事二手房交易的美國中介機構———21世紀不動產公司的專家告訴我們，在富力城也有56平米小戶型，其月租金在3000塊錢以上，年租金回報率也達6%。

　　6%的年租金回報率是什么概念呢？如果運用股票市場上分析投資價值的最主要指標———市盈率來衡量，北京樓市的市盈率是16.7倍。當然，我們還沒有考慮股票市場的分紅只能分掉凈利潤的一部分，幾乎不可能是全部，而房地產的租金收入則是全部收入。

　　另外，北京房地產的租金收益率剛好等于或稍高于5.58%的一年期貸款利率。就是說，如果我們將商業銀行的貸款利率認為是社會的投資平均收益率，那么，房地產的租金收益率與社會平均收益率相當。而這種租金收益的風險要小于其它投資。

　　即便僅算這一點小賬，房地產的價格也并沒有過火。何況，如果我們從更加宏觀的視野看，房價的上漲有其相當的合理性。

　　房價飚升的宏觀視野

　　如果我們撇開土地供應這樣短期的因素不談，僅從長期來說，流動性過剩和人民幣升值是導致中國房地產價格上漲兩個最重要的宏觀動因。

　　流動性過剩是中國利率長期低企造成的，不過，這不僅是中國的問題，目前全世界都存在流動性過剩問題。在過去的8年中，美國房價已連續年漲幅超過10%。

　　在經歷了連續10余次加息后，從去年末開始，美國長期利率逐漸走高。目前美國30年期住房抵押貸款利率漲至6.49%，為4年來的最高水平。隨著流動性的逐步收緊，美國房地產價格的上漲才停下了腳步，但是截至目前，價格并沒有跌，且美國分析人士也普遍認為，下跌的空間不大。

　　其實美國的房價也不是漲得最快的，其它西方國家房價漲幅均較高。而在經濟發展速度僅次于中國的印度，過去的一年里，硅谷班加羅爾的房價上漲幅度達到了30%，港口城市孟買的漲幅也有25%。

　　流動性過剩導致的不僅是房地產價格的上漲，而是所有資產價格的大幅上漲，包括礦產、石油、金屬、農作物以及股票等。這道理就像水漲船高一樣。

　　目前，中國的利率仍處于歷史低位，如果流動性不收緊，僅靠供應量的微小調節，很難有什么大的作用。

　　除去流動性過剩這樣的全球性問題，中國還需要面對自身獨特的問題———人民幣升值壓力。因為人民幣升值就意味著所有以人民幣計價的資產都要升值。而對于境外的套利資金來說，在所有以人民幣計價的資產中，又有什么比每年還有6%以上穩定租金收益的房地產更具吸引力呢？

　　而且，房地產所具有的投資品屬性也決定了它價格上漲的方式。我們知道，對一只股票而言，如果市場確定它一個月以后可以漲50%，那么這個50%的漲幅一定會以極快的速度實現，而不會等到一個月以后。同樣，房地產也一樣，如果你能確定5年以后，人民幣可以升值20%，那么，房地產的價格一定在今年就漲完這20%，盡管短期的匯率由人民銀行決定。

　　當然，房地產是一種投資品，也是一種消費品，正是它具有的這雙重屬性，決定了其價格一方面受未來收益預期的影響，一方面也受供求關系的影響。作為消費品，消費者對于房地產的需求也是決定房價的重要因素。而我們恰恰對一些大城市房屋的消費需求估計不足。

　　不成熟的中國房地產業

　　中國房地產市場發展時間仍然不長，拿北京來說，真正商品房占據主導地位的時候不足10年。就在這不足10年的時間里，還經歷了一次通貨緊縮。可以說，房地產市場還沒有經歷過一個真正完整的周期。因此，各方對于房地產市場發展的看法還不成熟。

　　這種不成熟主要體現在對需求估計不足。前兩年，我們經常聽到專家說，當中國的人均GDP超過1000美元以后，消費結構將進行大規模的升級，汽車、住房消費將成為主導的消費品。然而，當這種消費結構升級真地到來的時候，我們看到，由于供給難以滿足需求所導致的價格上漲卻引發了恐慌和泡沫論，認為房地產市場虛火旺盛。難道漲幅一高就是虛火嗎？似乎也不盡然。

　　我們知道，汽車是純消費品，而且其產能可以迅速擴大。因此同樣是面對體制的轉軌和市場的開放，汽車在經歷了一段時間短缺以后，供給量迅速增長上來。而房子和汽車不一樣：一方面，土地具有相當的稀缺性；另一方面，房屋的產能也不可能成倍擴大。因此，很多消費者對于房屋的需求仍然由于各種原因而沒有被滿足，這是可以肯定的。

　　從總量來看，根據建設部的統計數字，2004年全國商品住宅銷售面積達3.4億平方米，2005年增速為20%左右，算下來，銷售面積約在4.1億平方米。而專家估計，由于城市化進程加快，目前每年由鄉村進入城市的人口為1500萬人。僅考慮這個因素，進入城市的人口平均每人居住面積為27平方米，與目前城市人口人均居住面積相當。這只是一個平均數字，在一些大城市的熱點區域，增幅更快。

　　以天津濱海新區為例，根據規劃，在十一五期間，整個濱海新區的核心塘沽區的人口要從60萬增加至140萬。但是，據一些房地產公司的內部測算，5年后，這個區域可能要達到300萬人口，增長幅度達到四倍。從目前的供應增長速度看，很難達到需求的要求。

　　而且，除了新增的城市人口，我們還必須考慮城市人口有相當大的改善居住條件的需求，尤其是規模越來越龐大的中產階級。根據萬事達卡國際組織首席經濟顧問王月魂的預計，中國的中產階級（年收入達到5000美元）數量將從2004年的6500萬增加至2020年的6.5億。簡單平均，每年將增加3656萬人。即使這些中產階級在未來15年中住宅改善的需求為10平方米，那么，這部分需求就達到每年3.66億平方米。而這些需求目前階段將集中體現在大城市。

　　城市化帶來的初始需求，再加上消費結構升級帶來的改善需求，這個數量相當龐大，而我們并沒有一個權威的統計或估算。

　　房地產市場的不成熟還體現在很多方面：比如說，在土地的調控方面，政府不能給社會一個穩定的預期；比如說在居住的理念方面，是不是每個人都必須有自己的房子？自住率（居住自己房子的比率）是不是越高越好？比如說在人均收入年增長率與房價的漲幅都在10%左右的時候，是不是就有泡沫？對于房地產業的很多問題，無論是政府還是消費者，在認識方面都還存在誤區。

　　當然，最大的誤區還存在于統計數字之中。

　　“魔鬼”存在于數字之中

　　“房地產商越來越像經濟學家，經濟學家越來越像房地產商。”這是一位業內人士在聽了諸如任志強與易憲容的唇槍舌劍之后得出的結論。“任志強說了一堆宏觀經濟的數字，而易憲容又說了一堆銷售面積、多少人買得起房之類的數字。真是換位思考啊！”他調侃道。

　　關于房地產價格的問題，爭論越來越熱鬧和混亂。其實，中國房地產業的混亂在很大程度上源自于統計數字缺乏，以及現有統計數字的失真。前一段時間關于空置率到底有多高的爭論即是明顯一例。還有其它很多諸如此類的問題：

　　比如，由于中國大部分就業機會和社會公共資源如醫療、教育、健身、公園等等都集中在城市，尤其是大城市和超大城市。因此，大城市和超大城市的人口在近年有一個加速的增長過程。在北京CBD地區，由于這里是北京舊的重工業區，本地居民對該區域的住房需求很少，但是，來自外地的和國際的需求卻相當大。在北京、上海、深圳、天津這些國際化的城市，外地需求占了相當大的部分。

　　然而，究竟有多少需求是來自本地的，有多少需求是來自外地的，這方面的數據是空白。目前北京的存量房有多少套？100平方米以上的有多少套，100平方米以下的有多少套？這些也是空白。有兩套以上房子的人有多少？沒有房子的人又有多少？這些還是空白。就連北京目前究竟有多少常住人口，我們也不清楚。統計局說是1600萬，然而無論是專家還是居民都認為，實際數字要比這多得多。

　　這些最基本的影響供求關系的數字都是空白，要將房價爭論個明白，絕對是件很困難的事。在這些空白之上，政府要想作出適當地調控就更難了。

　　買，還是不買？

　　買，還是不買？這仍然是個問題。

　　“如果再開一個新盤，7200塊錢一平方米，你買不買？”記者問于悅，也問很多像她一樣想買CBD附近房子的人。“不好說，再看看吧。”他們說。

　　“如果要是降一點，到6600塊錢了，你買不買？”記者再問。“我買。”大家都毫不猶豫。

　　您說，房價能降得下來嗎？