父貸子還只限新客戶 辦貸前需商定好產權比例

　　律師提示，辦貸款前應商定好每位子女繼承產權比例

　　年齡超過40歲的父母想買房，卻往往因為年齡超限貸不了款，即使能貸款，也會因按揭年限有限導致每月還款額很大，給生活造成了較大壓力；而剛參加工作的年輕人要買房，又因收入較低無法貸到希望的額度。那么如何解決這一矛盾？

　　目前，中國農業銀行在上海、北京、杭州等地試點推出的“父貸子還”———個人住房“接力”貸款新品種有望解決這一難題。農行北京分行日前發布消息稱，北京已有十幾戶人家簽約了這一房貸新業務。那么，“父貸子還”的貸款模式該如何辦理？其間應注意哪些問題？記者為此采訪了有關部門。

　　問題1 購房者申請“父貸子還”房貸需具備什么條件？

　　父母年齡較大一方不超過60歲

　　申請這類貸款必須具備五個條件：共同借款人均具有完全民事行為能力；作為共同借款人的父母和子女均具有穩定的職業和收入，共同借款人收入之和具有償還貸款本息的能力；作為父母的借款人中年齡較大的一方不超過60歲；父母必須將所購房子的所有權歸給子女，或在產權證上同時寫明雙方名字；共同借款人尚有貸款余額的住房累計不超過一套。

　　問題2 “父貸子還”是否意味可省去財產繼承手續？

　　繼承問題應達成書面協議

　　農行方面只負責貸款，具體到房產繼承等相關手續能不能省，需要通過法律部門來辦理。

　　北京漢卓律師事務所秦兵律師表示，如果子女只有一個，那么在父母去世后，產權毫無疑問歸惟一的孩子所有。如果子女有兩個以上，而且還款時，每個子女的還款額度不一，有的孩子甚至沒有，那么在辦理“接力”房貸時父母最好與每位子女就房屋繼承問題協商好，并達成書面協議。

　　秦律師提醒說，不少家庭之所以在房屋繼承等方面出現糾紛，就是由于事先沒有商定每位子女繼承產權的比例，如果事先已根據相關法律法規作出明文約定，那么父母去世后，每位子女只需根據約定繼承房屋產權即可。

　　問題3 農行老客戶可否轉辦此業務？

　　老客戶不能轉辦“接力”房貸

　　接力貸目前只在農行辦理。已在農行辦理其他形式房貸的老客戶不論是父母方還是子女方，都不能轉成“父貸子還”的方式。

　　另外，“接力”房貸的利率跟普通房貸是一樣的。據農行有關人士介紹，如果將子女追加為共同借款人之后，一旦符合銀行對“優質客戶”的要求，銀行就會給他們優惠利率，即將央行規定的基準利率下浮10%.而“優質客戶“是指此前在農行已經辦過貸款(包括房貸、車貸等)，而且信譽較好，能夠按期還款的客戶，具體需要銀行部門審批。

　　問題4 農行北京分行哪些營業部可辦理“父貸子還”？

　　北京共5個營業部可辦此業務

　　二手市場

　　二手房也可辦理“接力”貸款

　　購買第二套房、二手房，購房者同樣可以辦理個人住房“父貸子還”業務，但需要通過中介公司來辦理。鏈家地產市場總監金育松表示，農行之所以要求中介公司介入“父貸子還”業務主要出于兩方面的考慮，“一是中介公司掌握著豐富的二手房資源，中介公司介入‘父貸子還’業務后，可以將部分風險轉至中介，從而進一步降低銀行房貸的風險；另外，在辦理該業務過程中，中介將在銀行之前先行審批相關手續，從而提高銀行的放貸效率”。

　　圖表分析

　　“接力貸”壓力減少但利息增多

　　案例：王先生夫婦年齡都已超過50歲，最近買了一套房，想申請50萬元貸款，但貸款最長期限只有15年。按目前5.508%利率計算，其月還款額為4087元，不僅期限較短，而且還款壓力較大。而他們的兒子月薪3500元，如果貸款期限為30年，月供達2841元。按照月供不得超過月收入一半的規定，這一申請不會通過銀行審批。在“接力”業務出臺前，王先生夫婦和他們的兒子都無法滿足自己的貸款需求。于是，王先生想嘗試“父貸子還”業務。但不知采取這一新貸款模式是否真的合算。

　　分析：采用農行的“接力”貸款后，通過增加兒子為共同借款人，父母的貸款期限就可由15年延長至30年，月還款額由普通房貸的4087元驟降為2841元，前期的還款壓力明顯降低，房貸的門檻變得更易進入，通過父子兩人合力，不僅可以通過銀行的審批，從經濟承受能力來說也是可以承擔的。不過，我們可以從上表中清楚地看到，通過“接力貸”之后，利息支出總額要大大超出普通房貸的利息額，50萬元的貸款額利息支出差達287164元。

　　普通房貸與接力貸月還款利息支出對比表(貸款額50萬元，利率5.508%)

　　專家建議

　　最好進行產權分割公證

　　“鏈家地產”市場總監金育松表示，在辦理“接力貸”的過程中，需要關注以下兩個問題。

　　首先，“接力貸”將考驗年輕一代的自信心。“接力貸”解決的是父母貸款期限短，還款壓力大的問題，在父母退休后，一般情況下還貸壓力就落到了年輕一代的身上，從上面的表格也可以看出：未來的還款額度是超過目前的承受能力的，因此，辦理“接力貸”是建立在年輕一代對自己未來收入增長，并能達到還款能力的預期上的，這也是對年輕一代自信心的考驗。

　　其次，事先做好承諾、產權分割公證。在銀行的貸款合同上，“接力貸”的借款人是父母與子女，父母退休后沒有收入，還款需要子女接力，但也可能出現子女依然要求父母共同還款的道德風險，因此，在簽訂合同時，雖然是親人，辦理承諾的公證還是有必要的。同時購房后，房子的產權屬于父母與子女共有，因此為了避免以后的麻煩，事先做好產權分割公證也很有必要。