住房貸款只有合適沒有最好 四種產(chǎn)品供你來挑

　　文 本刊記者/佟琳

　　沒有一種房貸產(chǎn)品是十全十美的，對(duì)購房者來說，只有選擇最合適的，沒有最好的。無論長(zhǎng)期固定或短期浮動(dòng)的貸款方案， 購房者都可以根據(jù)自己的實(shí)際情況加以選擇。

　　住房市場(chǎng)依舊低迷，住房信貸市場(chǎng)卻已經(jīng)熱鬧“開打”。2006年新春，房貸當(dāng)仁不讓

地成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，這邊廂三家銀行的固定利率貸款爭(zhēng)得火熱，那邊廂浮動(dòng)利率貸款也出現(xiàn)許多花樣，直客式房貸、住房接力貸款、雙周供貸款相繼撩撥貸款人的眼球，如果你要貸款買房，或者只是要給自己的房屋按揭換家銀行，可真有一番挑挑揀揀了。

　　當(dāng)然，沒有一種房貸產(chǎn)品是十全十美的，對(duì)購房者來說，只有選擇最合適的，沒有最好的。無論長(zhǎng)期固定或短期浮動(dòng)的貸款方案， 購房者都可以根據(jù)自己的實(shí)際情況加以選擇。

　　品種一：結(jié)構(gòu)性固定利率房貸

　　推出銀行：招商銀行

　　適應(yīng)人群：力圖鎖定利率風(fēng)險(xiǎn)，收入處上升趨勢(shì)的貸款人

　　點(diǎn)評(píng)：招商銀行固定利率房貸的最大亮點(diǎn)是考慮那些短期內(nèi)還貸能力不強(qiáng)，卻又力圖鎖定利率風(fēng)險(xiǎn)的貸款人的需求。但風(fēng)險(xiǎn)還在于固定利率本身，誰又能說清央行未來一定會(huì)加息呢？

　　固定利率房貸已經(jīng)不是新鮮事物了，但結(jié)構(gòu)性固定利率房貸還是值得一瞧。招商銀行此次推出的固定利率房貸為結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品，其最大特色是在利率固定期間，可以分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)。招商銀行相關(guān)人士稱，如此設(shè)計(jì)是為了照顧一些年輕貸款人，還貸初期收入不高的需求，而且這樣設(shè)計(jì)，也的確可以節(jié)省貸款人的利息支出。

　　需要提醒的是，盡管結(jié)構(gòu)性固定利率房貸可以分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)，但平均下來的利率水平，還是在招商銀行規(guī)定的利率區(qū)間內(nèi)。如5年期固定利率房貸，在執(zhí)行最優(yōu)惠利率時(shí)，一種安排是整個(gè)5年利率執(zhí)行5.73%；第二種安排是前2年利率5.55%，后3年利率5.85%，5年平均利率水平為5.73%。固定10年，在執(zhí)行最優(yōu)惠利率時(shí)的安排也分為兩種，一是整個(gè)10年利率水平均為6.09%；二是前5年利率5.61%，后5年利率6.72%，10年平均利率水平為6.09%。

　　由于前期還貸利率比較低，貸款本金可以相應(yīng)多還一點(diǎn)，因此按照平均利率執(zhí)行的固定利率房貸比完全固定更能減少利息支出。以貸款本金40萬元，期限10年為例，在相同的6.09%利率水平情況下，固定10年不變的貸款總利息支出為135070元，而采取“結(jié)構(gòu)性”定息房貸，即前5年每年利率為5.61%，后5年每年利率為6.72%(平均利率仍為6.09%)，借款人利息總支出為130618元，借款人可以節(jié)約利息支出4452元。

　　但該產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)仍然在于固定利率本身。目前，對(duì)于央行下一步的貨幣政策，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)并不一致，部分人士認(rèn)為，中國(guó)利率處于13年來的較低水平，社會(huì)上對(duì)加息的預(yù)期較高借款人面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)更加不容忽視；但另一部分人士認(rèn)為， 2006年的加息預(yù)期并不強(qiáng)烈。你看，連業(yè)內(nèi)人還沒辯明白呢，要讓貸款人自己做出選擇的確難了一點(diǎn)。

　　品種二：住房接力貸款

　　推出銀行：農(nóng)業(yè)銀行上海分行

　　適應(yīng)人群：子女收入不高，父母年紀(jì)偏大，想獲得更高貸款額度的貸款人

　　點(diǎn)評(píng)：可以擴(kuò)大貸款額度，但并無利息節(jié)省

　　固定利率房貸對(duì)銀行的利率定價(jià)水平提出考驗(yàn)，因此大多數(shù)商業(yè)銀行還處在“觀戰(zhàn)”狀態(tài)。但“觀戰(zhàn)”并不意味著“坐以待斃”，就是浮動(dòng)利率貸款，也可以玩出許多花樣。上海農(nóng)行的“住房接力貸款”，就幫借款人在考慮如何增加貸款額度的問題了。

　　所謂住房接力貸款，是指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品，對(duì)于子女已婚的，其配偶也作為共同借款人。目前，個(gè)人住房接力貸款僅適用于個(gè)人住房一手樓貸款。此接力貸款主要適用于兩類情況，作為父母的借款人年齡偏大，按現(xiàn)行規(guī)定(借款人年齡＋貸款年限≤65)可貸年限較短，月還款壓力較大，希望通過指定子女作為共同借款人以延長(zhǎng)還款期限；另一類是作為子女的借款人預(yù)期未來收入情況較好，但目前收入偏低，按現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較少，希望通過增加父母作為共同借款人以增加貸款金額。

　　上海農(nóng)行業(yè)務(wù)專家介紹，作為共同借款人的父母和子女均具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，共同借款人收入之和具有償還貸款本息的能力；作為父母的借款人中年齡較大的一方不超過60歲；個(gè)人住房接力貸款的期限可在子女年齡的基礎(chǔ)上按照相關(guān)規(guī)定確定。關(guān)于貸款利率，對(duì)所購房屋為子女第一套住房的，可按照第一套