南京倒按揭模式引多方興趣押房子養老是否可行

http://whmsebhyy.com 2006年02月22日 00:20 北京娛樂信報

　　記者昨日獲悉，北京農業銀行房地產信貸處正在關注一項新業務——房產“倒按揭”，并表示會在條件成熟時推出。這也是國內銀行界首次明確表示對這一業務感興趣。但專家認為，由于要跨越銀行經營方式、社會倫理觀念等多道門檻，兩三年內還很難進入實際執行層面。　　

北京農業銀行表示條件成熟時會推出“倒按揭”業務。信報記者李芳宇／攝

　　近期，南京湯山“溫泉留園”在國內首個公開推出倒按揭性質的“以房換養”舉措，具體為：老人將房產抵押給銀行，可免費入住養老院，身故后房產歸養老院所有。現在，上海、重慶等城市的業界和政府部門也掀起了探討此項新業務的熱潮。北京農業銀行

房地產信貸部門相關負責人表示，該行已開始密切關注這一全新的業務模式，并計劃盡早推出，但尚未制訂具體的日程表。有媒體透露，建設部已委托一家保險公司研究“倒按揭”課題，并將選擇一些有代表性的城市做調研和模型測試。

　　北京鏈家房產中介公司市場總監金育松表示，有實力的個人投資者、經紀公司或養老、敬老院等機構比較適合考慮此業務，但也需要結合國情來制定。對于無子女的老人來說，這種養老方式比較合適。但在除此之外，目前能接受“以房養老”的可能只有極少部分家庭。因為中國人習慣將財產留給子女。

　　一位銀行房貸部負責人透露，“倒按揭”的計算非常復雜，牽涉到房產評估、利率確定、人的壽命預期等因素。這種業務在國內銀行開展還具有較大的技術難度，負責“倒按揭”業務的銀行需要進行大量的調研和調查工作，還需要保險精算方面的人才，來解決“如何將房產的價值平均分配到老人每月的養老金中”的難題。因此，在兩三年內還很難進入實際執行層面。

　　【名詞解釋】

　　什么是倒按揭

　　又叫住房反向抵押。人們在年輕時為買房按揭多年，到老了再把房產抵押，按月領錢用于養老，辭世后住房由金融或保險機構收回還貸。最早起源于荷蘭，發展最成熟的是美國。對于擁有房產但缺乏其他收入來源的老年人來說，它提供了一種養老的方式。

　　兩種“倒按揭”模式

　　新加坡模式：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，該機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處分，“剩余價值”（

房價減去已支付的養老金）交給其繼承人。

　　南京模式：南京湯山溫泉留園規定，擁有該市６０平方米以上產權房、年屆六旬以上的孤殘老人，自愿將其房產抵押后，可免交一切費用入住老年公寓，而

房屋產權將在老人逝世后歸養老院所有。

　　“倒按揭”可行性方案

　　１．老人把自住房抵押給銀行后，仍舊對遺產進行比例分配，銀行根據房價等估算結果每月付給老人一筆錢。待老人離世后，銀行將房產拍賣，如果低于銀行這些年支出總額或與之抵平，那么銀行與老人倒按揭關系結束；如果拍賣結果高于銀行支出總額，那么多余部分根據老人遺囑安排。

　　２．老人的子女可以選擇今后再把該房產買回，待老人離世后，子女只要把這些年銀行支付給老人的總額償還銀行，再按消費貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。

　　信報記者蔡雪婧

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