除地段價格外如何破解不良開發商的面積貓膩

http://whmsebhyy.com 2006年01月24日 11:01 《私人理財》

　　寸土寸金，用在日益飛漲的樓市一點也不過分。對于購房者來說，多一平米少一平米意味著多交或少交動輒萬元的血汗錢。因此，在購房的時候你不僅需要關注房子的地段、價位，同時還要破解不良開發商的面積“貓膩”。

　　文/本刊記者羅瑜

　　在物流公司工作了5年的潘振海與妻子一直在廣州“漂流”租房，多年以來，妻子都盼望有一套自己的房子，一家人在自己的愛窩中嬉笑玩耍，那才是一個真正意義上溫馨的家庭, 去年，潘振海與妻子終于積累了一筆資金,兩人精挑細選后，選中一套81平方米的房屋。潘振海和妻子在與開發商簽訂預售合同之前，精明的潘振海多留了一個心眼，原來他通過一位在房管系統工作的朋友那里了解一些關于房屋面積的相關知識。對于購買房屋的人而言，置業關鍵看房屋面積單位價格含金量，而這涉及到房屋套內使用面積與建筑面積的百分比。

　　使用面積與建筑面積相比的百分比被稱為使用系數，它體現了建筑物可被有效利用程度的高低。對于按建筑面積購買房屋的人來說，使用系數越大，單位價格含金量越高。當商品房住宅以建筑面積報價時，購房者若能了解該棟住宅的使用系數，就能充分說明所購房屋的使用面積價值。一般情況下，高層塔樓、高層板樓、多層住宅的套內使用面積與建筑面積之比分別為72%-75%、78%-80%、85%左右。

　　潘振海和妻子看中的這套房子，按照預售合同上提到的建筑面積為81平方米，套內使用面積為68.1平方米。潘振海粗算了這套房屋的使用系數約為84%，由此看來，這套房屋的單位價格含金量還是較高的。這時，潘振海才與

開發商簽訂了房屋預售合同，夫妻倆安心等待收樓后搬入新房的那份喜悅。

　　2005年5月，開發商通知潘振海去收樓。潘振海經常聽到一些關于置業購房的信息：一些“不良”開發商常�！巴媾娣e貓膩”，利用買家無法確切測量整棟樓建筑面積的弱點，增加每套住宅分攤的公用面積，從而達到增收房款總額的目的。而且開發商一般只告訴業主公攤面積是多少，由哪些部分組成，但各部分面積具體多少，是怎么測算出來的，消費者并不清楚。為了防止這一類的面積欺詐，買家在收樓前最好親自測量房屋面積。

　　在房屋驗收時，潘振海發現商品房在預售時，開發商依據圖紙自行計算房屋面積，自行決定公用面積的分攤；開發商預售房屋后，有些部位進行了變更，造成誤差過大，特別是公攤面積過大。潘振海要求開發商公布公攤面積各部分面積具體為多少，是怎樣測算出來的。

　　同時，潘振海親自測量房屋使用面積和建筑面積，并了解到商品房應分攤的共有建筑面積包括：1.各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。2.套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

　　不應分攤的共有建筑面積包括：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或專用車庫。3.幢外的用作公共休憩的設施或架空層。

　　而潘振海發現開發商把幢外的用作公共休憩的架空層也算作共用建筑面積里面，按照有關規定架空層是不能作為公攤面積。開發商沒想到潘振海對房屋面積的測量知根知底，最后只好作出讓步。潘振海利用自己了解的知識初戰告捷。

　　可開發商更大的貓膩還在后頭。開發商交付房屋時，潘振海與妻子高興地去拿鑰匙，銷售人員稱房屋實際面積比合同約定多出2.5平方米，要求補交房款14000多元。潘振海聽后，并沒有盲目地補繳房款。他首先考慮是不是真的多出了2.5平方米，他依據了解的套內使用面積和建筑面積知識，進行了親自測量。

　　套內使用面積是指各功能使用空間(如臥室、起居室等)墻體內表面所圍合的水平投影面積之和，俗稱“地毯面積”。具體包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、

衛生間，儲藏室、壁柜(不吊柜)、戶內樓梯(躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積)、陽臺(封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的100%計算建筑面積，沒有封閉的陽臺按其水平投影面積的50%計算建筑面積)。斜面屋頂結構的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。

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