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每日經(jīng)濟(jì)新聞
有產(chǎn)者置業(yè)是一個(gè)更為艱深的探討話(huà)題。
因?yàn)橐延兄脴I(yè)經(jīng)驗(yàn)，所以患得患失；因?yàn)闀r(shí)市微妙起伏，所以顧慮重重……希望以最低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到最好的房產(chǎn)，這可能嗎？
“每經(jīng)地產(chǎn)·麗人行”力圖通過(guò)對(duì)典型案例的深度調(diào)查，展現(xiàn)針對(duì)有產(chǎn)者置業(yè)的經(jīng)驗(yàn)分享、板塊分析及最新項(xiàng)目介紹。不求全面覆蓋，但求精深解讀，為您置業(yè)提供有價(jià)值的參考。
敬請(qǐng)關(guān)注本周焦點(diǎn)———有產(chǎn)者置業(yè)成敗指南。
所有對(duì)“二次置業(yè)”深有感觸或正懷有疑慮的朋友，歡迎與我們溝通感受，敬請(qǐng)登陸《每日經(jīng)濟(jì)新聞》網(wǎng)站www.nbd.com.cn，參與我們的問(wèn)卷調(diào)查；或者請(qǐng)致函：nbdhouse@yahoo.com.cn，發(fā)表您的想法和感受。
高位賣(mài)家：期待年中低價(jià)入市
出于職業(yè)習(xí)慣，做銷(xiāo)售的李先生將市場(chǎng)分析手法“移植”到自己的物業(yè)投資上，于是“畫(huà)”出了一條高位賣(mài)房租房、等待低位入市的投資軌跡。
2004年11月，李先生賣(mài)出了他在徐匯區(qū)90多平方米的房子。那時(shí)正是上海房?jī)r(jià)急速飆升的開(kāi)端，然而那一輪飆漲自始至終不過(guò)半年時(shí)間，其間人人為樓而狂。李先生則是極少數(shù)大熱之際抽身而出的勝利者，這個(gè)大獲全勝的決定是怎樣作出的呢？
李先生的分析相當(dāng)理性：“在出手之前，我關(guān)注樓市已有一段時(shí)間了。橫向來(lái)看，按上海的發(fā)展程度，離國(guó)際大都市的定位還有一定距離。我大概估算了一下，上海比較正常的房?jī)r(jià)應(yīng)該在市價(jià)的50％-60％，70％封頂。根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，價(jià)值可能會(huì)被高估也可能會(huì)被低估，但價(jià)格不可能背離價(jià)值太遠(yuǎn)、太久。在我出手前，上海房?jī)r(jià)漲得實(shí)在摸不著邊兒。雖然我們很難預(yù)知一個(gè)時(shí)期樓市的‘頂’在哪里、‘底’在哪里，但大時(shí)機(jī)的把握比冒險(xiǎn)多收入每平方米一兩百元更有意義。”
盡管李先生不愿過(guò)多談?wù)撨@次成功為自己帶來(lái)的財(cái)富增值，但他也坦承：“在我出手前后，市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)比買(mǎi)入時(shí)漲了60％還多。”
第一階段圓滿(mǎn)出貨后，李先生還是在徐家匯附近開(kāi)始了租房而居的生活。
“房子更新（用作婚房的房東因工作原因去了外地），面積也大，住起來(lái)更舒適，用賣(mài)房所得款項(xiàng)的利息來(lái)支付房租也是綽綽有余。”李先生這樣評(píng)價(jià)他的租房決策。
對(duì)于再次置業(yè)，一直在留意機(jī)會(huì)的李先生心里也有幾個(gè)指標(biāo)。首先是交通要便利，即使以后不想自住了，交通對(duì)于出租或轉(zhuǎn)手都相當(dāng)重要；其次是社區(qū)和物業(yè)管理水平，李先生認(rèn)為這些服務(wù)性因素，在都市人群越來(lái)越講求生活質(zhì)量的今天會(huì)發(fā)揮保值升值的重要作用。
但李先生認(rèn)為，目前還不是再次入市的最佳時(shí)機(jī)，在他眼里，房?jī)r(jià)還沒(méi)有完全回歸。
前不久李先生去看了浦東的新項(xiàng)目“萬(wàn)科新里程”。盡管他對(duì)萬(wàn)科產(chǎn)品評(píng)價(jià)頗高，但價(jià)格仍舊成為一大阻礙因素：“開(kāi)發(fā)商的定價(jià)如果沒(méi)有預(yù)留較大升值空間，再好的物業(yè)也不適合投資。”李先生認(rèn)為，經(jīng)過(guò)去年的特殊狀況，今年將會(huì)有不少樓盤(pán)上市，他想看看開(kāi)發(fā)商會(huì)“怎么整”。所以，即使有動(dòng)作，最早也要到今年年中左右。
“必須切記，心急吃不得熱豆腐。”李先生提醒，買(mǎi)房賣(mài)房心態(tài)都要放平和，看準(zhǔn)了再行動(dòng)。此外，選擇中介時(shí)也要謹(jǐn)慎，盡量與比較知名的中介建立穩(wěn)定聯(lián)系，避免被賺取差價(jià)。
投資理財(cái)網(wǎng)CEO洪曦點(diǎn)評(píng)：上海房?jī)r(jià)的暴漲期已經(jīng)過(guò)去，如果在2005年初之前拋出的話(huà)，可能還會(huì)有所收益；在這之后如果把房產(chǎn)作為投資品，在2006年獲利的機(jī)會(huì)不多，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。許茜每日經(jīng)濟(jì)新聞
十年房東：月租月供細(xì)掂量
上海人的房東形象似乎由來(lái)已久，這已成為上海人精明理財(cái)?shù)淖糇C。張小姐來(lái)自典型的上海老房東家庭。
1995年，在絕大多數(shù)上海人還安住在國(guó)家所有的公房時(shí)，張家就置辦了第一套商品房。這一年，從天山二村搬往新居的張家，將閑置的老房子第一次出租，開(kāi)始了一段持續(xù)至今的房東史。天山二村的兩房，多年來(lái)，月租金從2000元漲到2300元，成為家庭一筆穩(wěn)定回流資金。
眼下，張家的資產(chǎn)清算大致如下：兩套兩房，每套月租金在3500元左右；一套三房，月租金在4500元左右。2004年用按揭貸款的方式一起買(mǎi)了下來(lái)，每平方米在5000元左右，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲到了每平米7000元到8000元，靠月租金來(lái)供每月的還貸額，估計(jì)8年內(nèi)就能收回成本。
“當(dāng)然投資都是收益和風(fēng)險(xiǎn)并存的，買(mǎi)房之前，我們家也做了很多功課。”張小姐對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》談起了自己的投資經(jīng)。買(mǎi)房之前，家人到樓盤(pán)周?chē)椭薪楣静赛c(diǎn)，現(xiàn)場(chǎng)考察了交通情況、環(huán)境配套和房?jī)r(jià)、租金走勢(shì)，評(píng)估了社區(qū)整體是不是基本成熟，以便房客來(lái)源能有保障。
張小姐稱(chēng)，一些細(xì)節(jié)也是要關(guān)注的：比如一般樓房的一二層最容易出租，新盤(pán)周邊如有比較成熟的高檔商品房社區(qū)則容易吸引境外租客。
最后，張家選擇了長(zhǎng)寧區(qū)虹華苑的社區(qū)，附近的華光花園開(kāi)發(fā)比較早，港臺(tái)及海外人士比較多，雖然整體檔次比古北地塊稍遜一籌，但出租兩年，張小姐家的房客基本是中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣和韓國(guó)來(lái)滬工作的人員，租客陣容穩(wěn)定。
張小姐強(qiáng)調(diào)，家庭投資者的資金有限，兩年之內(nèi)租不出去的話(huà)，要考慮能否承受按揭還貸。投資風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期來(lái)看，還要看8年-10年內(nèi)能否收回成本。如果投資周期太長(zhǎng)，資金收不回來(lái)，投資房產(chǎn)的收益率就太低了。
洪曦點(diǎn)評(píng)：張小姐穩(wěn)健成功的理財(cái)案例在2006年內(nèi)很難重現(xiàn)。上海房?jī)r(jià)的暴漲期已經(jīng)過(guò)去，如果在2005年之后把房子賣(mài)掉等待房子大跌時(shí)購(gòu)進(jìn)，希望很小。王芳艷每日經(jīng)濟(jì)新聞
“5+2”置業(yè)者：松江買(mǎi)經(jīng)濟(jì)型別墅
馬先生的“5＋2”生活模式，對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，還是一個(gè)陌生不可及的概念：在市區(qū)結(jié)束五天的繁忙工作后，利用兩天的雙休日居住山野間，接近自然———這種生活模式，眼下正成為越來(lái)越多有產(chǎn)者改善生活的選擇。
馬先生90年代初來(lái)上海從事IT行業(yè)，目前已位居公司高層。
1996年，馬先生通過(guò)銀行貸款在徐家匯購(gòu)買(mǎi)了自己的第一套住宅，是一套兩室戶(hù)的公寓房，2000年還清了銀行貸款。
2005年，無(wú)債一身輕的馬先生萌生了二次置業(yè)的構(gòu)想，但和大多數(shù)再置業(yè)者不同的是，他的目光投向了松江別墅區(qū)。
佘山垂釣、高爾夫都是馬先生的業(yè)余興趣。但是，佘山核心區(qū)域內(nèi)的別墅動(dòng)輒千萬(wàn)元，屬富豪級(jí)產(chǎn)品。于是，馬先生將視線(xiàn)轉(zhuǎn)向十多公里外的松江新城板塊。
實(shí)地考察后馬先生發(fā)現(xiàn)，在松江買(mǎi)套經(jīng)濟(jì)型別墅的價(jià)格，僅相當(dāng)于市中心的普通公寓房?jī)r(jià)格：100萬(wàn)元在市中心還不能買(mǎi)到100平方米的新房，而同樣的價(jià)格，在松江可以買(mǎi)一套170平方米的別墅，享受有天有地的別墅生活。
一番權(quán)衡，馬先生用100萬(wàn)在松江原野花園買(mǎi)了一套170平方米的疊加別墅。馬先生很滿(mǎn)意自己的決策，平時(shí)上班住市區(qū)公寓免去勞苦奔波；周末及節(jié)假日去郊外居住，享受休閑放松的生活。
洪曦點(diǎn)評(píng)：2006年盡管不適宜房產(chǎn)投資，但如果把房子作為消費(fèi)品的話(huà)，就另當(dāng)別論了。從個(gè)人的支付能力出發(fā)，以小房換新房改善居住條件完全可行。李麗每日經(jīng)濟(jì)新聞
跨國(guó)公司高管：淡季之時(shí)果斷出手
瑞明，某跨國(guó)物業(yè)咨詢(xún)公司中國(guó)高管，目前在滬擁有房產(chǎn)若干，具體套數(shù)不詳。
1997年，瑞明自香港北上上海。其時(shí)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于“冬眠”狀態(tài)，單價(jià)4000元/平方米以上的都可稱(chēng)為豪宅。
從1999年開(kāi)始，瑞明進(jìn)入上海購(gòu)房置業(yè)隊(duì)列，陸續(xù)操作一些穩(wěn)健的買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出。令他自己印象深刻的經(jīng)典一役發(fā)生在2003年。
2003年，SARS肆虐的春天，上海樓市始逢啟動(dòng)三年之后的一個(gè)短暫低谷，售樓處門(mén)庭冷落，原已無(wú)議價(jià)空間的新盤(pán)也有部分項(xiàng)目出現(xiàn)了小幅促銷(xiāo)。
一天午飯后，他在離辦公室不遠(yuǎn)處發(fā)現(xiàn)了靜安晶華園———正推出售價(jià)不到8000元/平方米的房源，發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售慘淡。但他信奉市場(chǎng)越消極越是進(jìn)貨良機(jī)，便買(mǎi)入晶華園兩房一套。
三個(gè)月后，SARS陰影漸退，積蓄已久的購(gòu)買(mǎi)力突然爆發(fā)。半年之內(nèi)，靜安晶華園報(bào)價(jià)沖破萬(wàn)元。每當(dāng)瑞明路過(guò)中介門(mén)店看見(jiàn)掛牌價(jià)格變化時(shí)，都頗為自得。
但到了2004年5月，宏觀調(diào)控的氣息隱隱顯現(xiàn)。作為業(yè)內(nèi)人士，瑞明感到了一絲不安：“一切都和當(dāng)年香港的情況極其類(lèi)似———徹夜排隊(duì)也買(mǎi)不到房，一夜之間轉(zhuǎn)手就能掙10萬(wàn)元。”
2004年6月，瑞明作出了拋售靜安晶華園的決定。1.2萬(wàn)元/平方米的掛牌價(jià)一出，瑞明賬戶(hù)上悄然賺進(jìn)近50萬(wàn)元。
接下來(lái)，房?jī)r(jià)愈加飆漲，至2005年春，宏觀調(diào)控新政頻頻，上海樓市一夜降溫。
2005年夏季，正是傳統(tǒng)淡季，又逢調(diào)控之時(shí)，瑞明覺(jué)得撿便宜的機(jī)會(huì)又來(lái)了。此時(shí)，政策威力在上海樓市已充分顯現(xiàn)，炒家基本離場(chǎng)。在中內(nèi)環(huán)線(xiàn)之間的一些熱炒樓盤(pán)中，1.2萬(wàn)元/平方米的交易已有出現(xiàn)，內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)1.5萬(wàn)元/平方米也可成交，比高峰時(shí)足足跌了30%。
“按經(jīng)驗(yàn)分析，30%是銀行可以承受的上限。”瑞明終于出手了。
他在中內(nèi)環(huán)線(xiàn)之間發(fā)現(xiàn)了一套四室戶(hù)，業(yè)主開(kāi)出跳水價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，看房時(shí)已是深夜十點(diǎn)，但他仍毫不猶豫出手，終以1.1萬(wàn)元/平方米果斷成交。
昨日，瑞明向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示：今年如有好機(jī)會(huì)，絕對(duì)仍會(huì)買(mǎi)房。他的座右銘是：“我看好上海樓市，愿以鈔票投之。”
洪曦點(diǎn)評(píng)：在2005年初之前，將住房拋出的確會(huì)有所收益。但如果此后賣(mài)房，再等大跌時(shí)購(gòu)進(jìn)，則需三思。因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)的跌幅不在10%以上，扣除5%的稅收，就無(wú)獲利空間可言。王舒每日經(jīng)濟(jì)新聞
【今日品樓】
看客多于買(mǎi)家 滬二手房?jī)r(jià)跌量平
投資客轉(zhuǎn)手交易已難獲厚利，但租賃市場(chǎng)空前活躍
時(shí)至年關(guān)，二手房市場(chǎng)上雖然看房的客戶(hù)相比前幾個(gè)月有明顯增加，但實(shí)際成交的客戶(hù)并不多。
2005年12月，中原（上海）領(lǐng)先指數(shù)為114點(diǎn)，比上月下跌1點(diǎn)，環(huán)比下降0.72%，總體來(lái)說(shuō)該月上海二手房市場(chǎng)依然呈現(xiàn)出價(jià)跌量平的態(tài)勢(shì)。
中原地產(chǎn)分析師認(rèn)為，潛在購(gòu)房者（基本以自住為主）的消費(fèi)意愿已越來(lái)越強(qiáng)烈，但尚未出臺(tái)細(xì)則的“二手房個(gè)稅征收”政策仍然給二手房市場(chǎng)帶來(lái)了一些不確定因素，導(dǎo)致部分購(gòu)房者仍持觀望態(tài)度。而這部分在年前積壓的剛性需求可能在年后政策明朗的情況下集中爆發(fā)，屆時(shí)二手房市場(chǎng)的回暖將有望加速。
具體來(lái)說(shuō)，12月上海的大部分板塊二手房?jī)r(jià)格仍呈下行趨勢(shì)，但也有少量板塊抗跌性較強(qiáng)。代表板塊有：靜安曹家渡板塊、新閘路板塊，盧灣太平橋板塊，浦東陸家嘴板塊以及長(zhǎng)寧天山板塊等。
領(lǐng)先指數(shù)的報(bào)告顯示，中心城區(qū)部分板塊二手房?jī)r(jià)格在去年第四季度之前曾一度出現(xiàn)較大下滑，但隨著大部分投機(jī)者以及短期投資客的離市，其房?jī)r(jià)已表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。
譬如靜安區(qū)新閘路板塊、曹家渡板塊，從第四季度以來(lái)價(jià)格逐漸開(kāi)始處于上升趨勢(shì)，其便利的交通和繁華的商業(yè)條件以及較好的樓盤(pán)品質(zhì)，使其二手房需求比較旺盛，往往是一套房源剛剛掛牌立刻就有下家接單。這種供需狀況決定了該區(qū)二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢(shì)。
陸家嘴板塊和太平橋板塊由于成交量一直處于較低水平，房?jī)r(jià)的波動(dòng)受個(gè)案影響較大，比如去年12月“翠湖天地”、“仁恒濱江”成交價(jià)格環(huán)比僅微幅上揚(yáng)，結(jié)果提升了板塊整體價(jià)格。
浦東塘橋龍陽(yáng)板塊及閔行金匯、龍柏板塊的二手房?jī)r(jià)格在延續(xù)去年11月下跌態(tài)勢(shì)的同時(shí)，成交量卻較為活躍。這些板塊由于社區(qū)規(guī)模較大，房源供應(yīng)充足，投資客也相對(duì)集中，賣(mài)家低價(jià)拋盤(pán)的現(xiàn)象依然存在，特別是持有多套物業(yè)的投資客急于變現(xiàn)也促成了交易。此外，板塊內(nèi)一手房降價(jià)也是其二手房?jī)r(jià)格下調(diào)的原因之一。
另一方面，中原地產(chǎn)的門(mén)店交易情況顯示，在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，投資者通過(guò)二手房轉(zhuǎn)手交易已經(jīng)很難獲取高額的回報(bào)，因此一部分投資者選擇了退出；而相當(dāng)數(shù)量的投資者選擇將持有的物業(yè)出租，以獲取長(zhǎng)期收益。
由于市場(chǎng)供應(yīng)的增加，上海中高端住宅租金開(kāi)始下降，租賃市場(chǎng)開(kāi)始活躍。同時(shí)，雖然宏觀調(diào)控后上海一、二手房的價(jià)格下跌明顯，但房?jī)r(jià)仍高于大多數(shù)普通人的支付能力，租房仍是廣大無(wú)房人士解決住房問(wèn)題的首選途徑。在兩方面因素的綜合作用下，上海二手房租賃市場(chǎng)空前活躍。王芳艷每日經(jīng)濟(jì)新聞
【帶你看樓】
靜安蘇堤：鬧中取靜居家投資兩相宜
“像你這樣的年輕人，可以在地鐵沿線(xiàn)買(mǎi)個(gè)總價(jià)合適的小戶(hù)型。”前日，一位發(fā)展商向記者推薦一個(gè)樓盤(pán)———靜安蘇堤。
靜安蘇堤，位于恒豐路和昌平路交叉處，東鄰蘇州河畔，是一號(hào)線(xiàn)和二號(hào)線(xiàn)的夾擊區(qū)域，可謂鬧中取靜；其交通道路總體而言還算順暢，樓旁有一座步行橋橫跨蘇州河，但距地鐵站還有一段步行約20分鐘的“尷尬距離”。
該樓盤(pán)房型很多，一房到四房都有，甚至在同一層樓就有五種房型，但不論房型結(jié)構(gòu)如何，總有一間是朝南房。其中，70平米左右的小戶(hù)型占了約40％，共70多套。目前，整個(gè)樓盤(pán)的毛胚房基本交付，現(xiàn)已開(kāi)始銷(xiāo)售裝修房。
據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，不少購(gòu)房者都選擇了“一搭一”的方式，也就是將同一層相鄰的兩戶(hù)都買(mǎi)下，這樣不僅能加強(qiáng)私密性，還能賺取走廊空間———公共走廊空間有2平米左右，按均價(jià)1.7萬(wàn)元算也要三、四萬(wàn)元。
這類(lèi)獨(dú)特房型很被前衛(wèi)時(shí)尚的新婚者或者獨(dú)立的單身貴族看好。據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，靜安區(qū)的這類(lèi)小房型也很適合做投資。
靜安蘇堤均價(jià)在16800元/平方米左右，有些小戶(hù)型的總價(jià)甚至可控制在100萬(wàn)元之內(nèi)。與其所處地段的同類(lèi)樓盤(pán)相比，靜安蘇堤在價(jià)格上具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。
靜安蘇堤
位置：靜安區(qū)恒豐路和昌平路交匯處
價(jià)格：均價(jià)16800元/平方米
房型：多為70平方米左右、2房為主
看盤(pán)感覺(jué)：
1.總體上給人鬧中取靜的感覺(jué)，是市中心難得的一片安靜區(qū)域，適合居住。
2.小區(qū)內(nèi)有一網(wǎng)球場(chǎng)，附近的新閘路上有銀行和郵局，較遠(yuǎn)處是上海大學(xué)。
3.交通便利，處于地鐵1號(hào)線(xiàn)和2號(hào)線(xiàn)夾擊區(qū)，周邊公交線(xiàn)路較多。
4.昌平路靠近蘇州河的舊房很多，居民成份較雜，影響了靜安蘇堤的整體感覺(jué)。
心頭懸念：
雖說(shuō)如今蘇州河的水質(zhì)已有改善，但這里離風(fēng)景秀麗的高級(jí)休閑區(qū)尚有距離。十分鐘步行距離以?xún)?nèi)的環(huán)境開(kāi)發(fā)尚不成熟，距離各大商圈還有一段尷尬路程，開(kāi)車(chē)還得考慮車(chē)位問(wèn)題。蘇州河板塊的成熟有待時(shí)日。王芳艷王佳艷 每日經(jīng)濟(jì)新聞
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