挖掘購房貸款中的學(xué)問(2)

購買50萬元房屋貸款5成或4成的還貸情況分析（單位：元）
按揭成數(shù)	按揭年數(shù)	月還款	支付利息	總計
5成	10年	2689.75	72770	322770
	15年	2017.5	113150	363150
	20年	1693	156320	406320
	25年	1507	202100	452100
4成	10年	2151.8	58216	258216
	15年	1614	90520	290520
	20年	1354.4	125056	325056
	25年	1205.6	161680	361680

　　從按揭年數(shù)不同的各自分析看出，按揭5成的年數(shù)為10年，月供款太高，不適合何龍軍的家庭經(jīng)濟情況。同時，30而立的何龍軍很想要個孩子，可是要孩子的成本也絕對不可低估。而父母年齡逐漸增大，其健康狀況也會下降，如果生病住院，醫(yī)藥費也需要何龍軍支付。因此何龍軍作為一個家庭主要的經(jīng)濟來源，要考慮將來家庭負(fù)擔(dān)，何龍軍的貸款期限也不應(yīng)太短，應(yīng)盡量減輕自己的還貸壓力，降低將來出現(xiàn)無力還款的可能性，最好不要選擇按揭10年的年限。

　　此外，何龍軍也考慮到已經(jīng)工作了幾年，擁有了比較豐富的工作經(jīng)驗。目前很多公司在招聘員工時，都要求這種年輕又有經(jīng)驗的職員，所以何龍軍“跳槽”的機遇還是比較大的。收入水平會隨之上升，上升的幅度也會比較大。所以還貸的時期不需太長。貸款的期限長，每月還款雖然少些，但總還款額上升不少。如按揭5成還貸25年，光利息就達(dá)到了20多萬，按揭4成還貸25年，利息也超過了16萬元了。貸款的期限太長的話，購房人豈不是“半輩子為銀行打工了”？

　　由此看出，借款年限一般15到20年就足夠了，這一期限的貸款利率不是很高，又有較強的風(fēng)險抵抗能力。對普通的工薪階層而言，借款年限長達(dá)25年，而立之年的置業(yè)人差不多已退休。退休之后無法承擔(dān)較高還貸壓力，風(fēng)險較大。何龍軍經(jīng)過仔細(xì)的分析比較后，選擇按揭4成的商業(yè)貸款，按揭15年或20年的月供款對于何龍軍的家庭經(jīng)濟而言，都能承受。按揭20年比按揭15年多還貸325056-290520＝34536元。但按揭20年比按揭15年月供款少還300元，一年下來要3000多元的節(jié)余，再加上首付款后剩余的7萬元。何龍軍可利用有效的投資，20年的投資收益一定會超過34536元，而且20年的貸款年限內(nèi)，何龍軍還有工薪收入，期限多5年，抗風(fēng)險能力也大些。

　　很多借款人因當(dāng)初貸款時對自己的償還能力估計過于保守，常常抱有“多貸一點、貸期長一點，自己回旋的余地就大一點”的保守思想，幾年下來后，不料隨著收入增長還貸能力有了較大的增強，當(dāng)擁有了提前償還部分或全部貸款的經(jīng)濟能力后，就有了

　　小貼士：貸款購房前要掌握的三個原則：

　　1、對家庭現(xiàn)有經(jīng)濟實力作綜合評估，以此確定購房的首期付款金額和比例。經(jīng)濟實力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分。

　　2、對家庭未來的收入及支出作合理的預(yù)期。這包括收入預(yù)期和未來大額支出的預(yù)期。前者要考慮的因素包括年齡、專業(yè)、學(xué)歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀發(fā)展趨勢等。一般來說，年輕、高學(xué)歷、專業(yè)前景好、單位效益好的家庭成員收入預(yù)期較高。個體經(jīng)營者和規(guī)模較小的私營業(yè)主應(yīng)該對經(jīng)營風(fēng)險有充分預(yù)期，謹(jǐn)慎制定貸款及還款計劃。后者要考慮的因素包括結(jié)婚、生育、健康、求學(xué)、出國以及購買其他大額消費品等。如果您的家庭預(yù)期有較大的支出，這將會削弱您的還款能力。

　　3、學(xué)會計算自己的還款能力和可貸額度。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。還款能力的計算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出后的余額。可貸額度依據(jù)還款能力而定。在計算時要考慮到收入和支出的可能變化。