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宅基地是禁區 農民別墅不可買 |
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| http://whmsebhyy.com 2005年11月07日 01:57 每日經濟新聞 |
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上海一位姓張的市民想在郊區購買一套農民別墅，并與農民簽訂了房屋轉讓合同。不過，上海市青浦區法院日前認定這份合同無效，因為根據國家法律規定，宅基地是農民集體所有土地，不得出讓、轉讓；城鎮人口因購買農村宅基地上的在建房屋所簽的合同，違反法律的禁止性規定。
張某于2003年10月31日，與上海市青浦區趙巷鎮農民陸某一家簽訂了一份房屋轉讓合同。該合同約定：陸某一家愿將金葫蘆村的一套別墅使用權轉讓給張某，宅基地使用權隨之轉移。轉讓總價38.5萬元，其中包括宅基地費21萬元，其余為地上建筑物
費用，張某應當于簽訂協議之時首付定金5萬元，趙巷城建公司收取房屋建設費時張某應當交付17．5萬元并收取收條，同時支付陸某一家房款5萬元；陸某一家將該房的法律文書及相關憑證、鑰匙（除房屋宅基地使用證外）移交給張某時所有余款一并付清。
張某按約履行，但交房時卻發現，對方已將此房以高出原房價20萬元的價格轉賣給了他人。張某遂向法院起訴，要求對方退回購房款，賠償經濟損失6萬元。
上海市青浦區法院經過審理認為，雖然土地使用權可以轉讓，但農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。原被告雙方所簽訂的《房屋轉讓合同》實際包含了宅基地使用權的轉讓，且房屋至今尚未交付。這個合同違反了《土地管理法》《合同法》的相關規定，法院因此判定合同無效。造成合同無效是由原被告雙方的過錯引起的，因此應當各自承擔過錯責任。陸某一家所收取購房款應當退還張某，并按照中國人民銀行同期流動資金貸款利率賠償對方經濟損失。不過，法院對原告主張差價損失之求不予支持。
相關法律：《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；但符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款：有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
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