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誤區1 沒入住就不交物業費
小趙購買的新樓馬上就要交房了,可每天的工作忙得焦頭爛額,下周又要出差,這一走就是幾個月。不巧的是,小趙的太太上個月公派留學去了美國。交房的事倒是可以交給老媽,可物業費小趙想暫時不交,畢竟自己和太太這段時間都不會入住,沒有享受他們(物業)的服務。
●政策解讀:
國家發改委、建設部頒布的《物業服務收費管理辦法》中規定,物業服務成本或者物業服務支出一般包括:管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;物業管理區域清潔衛生費用;物業管理區域綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用;辦公費用;物業管理企業固定資產折舊;物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;經業主同意的其他費用。
●律師說法:
從物業費含蓋的內容來看,小趙理解的服務有一定的局限,因為物業管理區域綠化養護費用;物業管理區域秩序維護費用;辦公費用;物業管理企業固定資產折舊等,都是物業管理的組成部分。所以小趙在購買房屋以后,不管住與不住,都應該繳納物業費,這一點不容置疑。
誤區2 未簽物業合同不交物業費
艾某經營的網吧坐落于某市的一小區內。2003年7月,小區業主委員會、住宅樓業主委員會與物業公司簽訂《物業管理委托合同》。合同簽訂后,物業公司按約定進行了物業服務,可艾某以其與物業公司之間沒簽物業合同,物業公司提供的服務不多為由,拒絕交納物業費。物業公司訴至法院,要求艾給付拖欠的物業管理費3611元。
●政策解讀:
根據《物業管理條例》的相關規定,在業主委員會依法成立后,業主委員會與物業公司之間簽訂的物業管理合同,對全體業主具有約束力。如果業主委員會未與物業公司簽訂書面的物業服務合同,但業主事實上接受了物業服務,業主則應按實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用,作為對其已提供服務的補償。因此,未簽訂物業合同或物業公司未提供資質證明,業主也不可以拒交物業費。
●律師說法:不管小區業主本人是否與物業公司簽訂了物業管理合同,只要業主委員會與物業簽了合同、甚至幾方之間均未簽立合同但物業已提供服務,就該對物業已提供的服務予以補償,否則訴諸法律法院也將判居民敗訴。七大誤區
誤區3 對物業服務不滿意不交物業費
某花園的一位胡姓業主反映:物業管理公司的管理混亂,衛生狀況很差,盜竊案件頻頻發生,業主們有意見,采取拒絕繳納物業管理費的方式表達不滿,還有100多個業主聯合簽名要求更換物業,可是,物業公司反而把拖欠物業費的業主告上法庭,不僅要其補交所有物業管理費,還要追加滯納金。
●政策解讀:如果物業公司提供的服務達不到合同約定的標準,說明服務質量不到位。小區物業服務質量問題,應該由小區業主委員會進行監督。出現服務質量與收費價格不符的問題,可以通過業主委員會直接與物業管理公司交涉,甚至可以根據合同的約定改聘其他物業管理公司來管理小區。
●律師說法:建議沒有成立業主委員會的小區要盡快成立業主委員會,加強對服務質量的監督與管理。至于物業管理收費出現糾紛,可以通過業委會與物業之間的溝通來解決,一旦進入了司法程序,業主也還可以根據合同約定,向法庭提供因為服務質量不到位導致拒繳物業管理費的證據,最后由法庭裁決。
誤區4 對社區大環境不滿意不交物業費
物業公司的工作人員說,許多業主對物業公司的要求超出了合理范圍。他們認為物業公司只要收了錢,就應對業主的一切損失負責。
比如,業主王先生住在順義櫻花園三區,距離首都機場很近,所以經常有飛機在小區上空經過。轟隆隆的聲音吵得他們根本無法休息。王先生認為物業公司服務不到位,他有權不交錢。
還有業主反映自己所住小區周圍公交車少、銀行少等問題,許多業主都要求物業來解決,甚至有人提出物業雇用的保安應保障業主的人身安全。
●政策解讀:
物業費是否交納所對應的義務是物業公司在履行物業管理職責時是否已按照物業管理合同的約定履行了其應盡之合同義務和責任。而業主所提出的相關服務項目問題,尤其是與買賣合同項下權利義務相關的問題,因分屬不同的法律關系,除非有特殊約定,否則不能成為業主拒絕交納物業費的合法抗辯理由。
●律師說法:
業主的要求就是少花錢多辦事,做到物有所值甚至是物超所值。但具體到服務上,有許多軟性的東西很難做到,而且眾口難調。
這個問題實際上已超出了物業公司的管理能力范圍。機場是以前就存在的,業主如果無法承受它的噪聲當初完全可以不買這里的房子。物業總不能去建議拆掉機場。對于該小區周圍公交車少、銀行少等問題,許多業主都要求物業來解決,甚至有人提出物業雇用的保安應保障業主的人身安全。這些都是不對的。
誤區5 法不責眾跟風不交費
北京市某小區,剛開始有兩三家業主不交費,物業一般不會采取強制性措施。但是這兩三家不交物業費會給已經交了的業主起到不好的“模范帶頭”作用,許多本就不愿交納物業費的業主看到別人不交也沒事,就開始模仿。你不交不是沒事嗎,我也不交,這種影響就像傳染病,有很多業主跟風。但久而久之,越來越多的人加入不交費的行列,物業費就更加難收。
●政策解讀:物業和業主的目的是一致的。通過物業的管理工作,業主達到房產的保值、增值;而物業可以通過管理樹立自己的品牌。如果因不交物業費而造成物業服務跟不上,最后導致房產貶值的話,業主的利益就會有更大的損失。
●律師說法:不交物業費對其他業主具有自然的誘惑力,不交費可能被跟風的業主認為是一種可以取巧的機會;對欠費業主來說,他需要動員周圍的鄰居也拒絕交費,以達到法不責眾的效果;而他的鄰居發現可以通過不交物業費來滿足自己的利益時,也會踴躍行事的。因為在他們看來法律會先懲罰那些帶頭不交物業費的業主。其實,業主個人不交費,自己的房產得不到有效維護,損失的是自己的利益。交了費不等于認可了物業的服務,業主可以理直氣壯地要求改善服務。不交費,按法律規定都沒有資格當業主委員會委員,如果因此造成小區成立不了業主委員會,那業主連轟走自己不滿意的物業公司都無法做到,還會被物業告上法庭。
誤區6 對物業公司捆綁式服務不滿不交物業費為了收取物業費,某些物業公司以停水停電、拒絕向業主提供相關配套服務等方式,催迫業主繳納物業費,這種“捆綁服務”方式現在被普遍復制。
業主張女士因為鄰家移門糾紛,拒絕繳納物業費,今年她孩子上小區幼兒園,被告知必須出具物業公司的完費證明,才能享受業主優惠待遇,他們稱之為“捆綁式服務”。而業主認為優惠待遇是開發商在合同上承諾的,物業無權干涉。
業主李先生因為物業費糾紛被拒絕使用小區內的健身房,對于物業公司的這種“捆綁在物業費上的服務”,李先生認為健身房是全體業主所有的,有權利使用。但目前他沒有辦法,法律訴訟的成本太高。
可以說,物業公司“捆綁式收費”正在成為集中反映的問題,同時還有物業公司普遍效仿。
●政策解讀:
根據有關規定,會所等設施從原則上講不能收費,但因維修、養護需要費用,業委會可以委托物業公司進行收費管理,費用歸全體業主支配。如協商不成,業主可以通過法律起訴,要求開發商履行承諾。物業公司也可以起訴業主,要求業主繳納物業費。
●律師說法:
一般而言,小區內的健身房、俱樂部、游泳館屬于配套設施,攤入了小區的建設成本,產權歸小區全體業主所有,按照“我的東西,我使用”的原則,業主有權利使用這些設施。
業主采取拒繳物業費的方式抵制物業管理服務的某些做法、是不成熟的行為。若對物業管理服務質量存在異議,可以通過正常的渠道,正常的手段,合法合理地解決。
誤區7 對物業公司利用公用面積經營不滿不交物業費楊小姐居住在宣武區某小區。近日她在一進樓的門洞處看到一則健身俱樂部的廣告,而在看到這則廣告之前,她覺得物業公司根本就沒有權利這么做,既然你們經營能掙到錢,我們大家不交物業費好了。
與上面相似的一個事例,一小區業主因大堂被擅自出售、物業管理用房被私自出租,與開發商、物業公司產生糾紛,拒絕繳納物業費。
●政策解讀:《物業收費辦法》規定,利用物業共用部位共用設施進行經營的,應當征得相關業主、業主大會、物業管理企業同意,所得收益應主要用于補充專項維修資金等。
●律師說法:物業公司的做法是錯誤的,必須糾正。但業主不能據此不繳納物業費。本版文字李劭南
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