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新買的商品房墻面出現裂縫、開發商承諾的內容在交房時未能兌現、小區規劃出現變更，花園變成了停車場、對面又修了一棟樓、采光權受到損害……在房地產市場上，不少購房者都遇到了這類似的問題。但當問題出現后，如何解決問題、如何確定損失的賠償金額是大家最頭疼的事情。近日，在西安舉行的“2005國際房地產評估論壇”上，成都市房地產評估協會舉辦了主題為《損害賠償估價與社會正義》的論壇，就損害評估這一熱門話題在國內首次展開探討。損害賠償額公證辦法已經確定
當購房者遭遇到損害后，往往會和開發商產生糾紛甚至對簿公堂。可是，雙方對損失的賠償額卻很難達成一致。據專業人士介紹，過去處理這類糾紛或案件，第一步是進行鑒定，由檢測部門出具報告，認定損害事實。第二步，就是由糾紛當事雙方協商賠償金額。這時，就會出現“10倍現象”，通俗地講就是購房者要求開發商賠償10萬元，而開發商只賠償1萬元，雙方根本無法達成一致。
四川省高級人民法院研究室主任陳明國告訴記者，關于損失的計算，法院比較難把握。由于法官缺乏專業的知識，因此必須請專業的評估機構進行估價。現在，50％以上的案件涉及不動產損失的賠償額都是通過評估來確定。損害估價難、賠償難有望解決
如果你買了一套住宅，樓下本來是花園，可是交房后花園卻變成了地面停車場，你認為這對你造成了怎樣的損害呢？你知道應該向開發商要求多少賠償嗎？據專業人士介紹，在這類情況中，不僅購房者的居住品質降低，居住品質的降低其實也對購買的價格造成影響。通俗地講，就是如果下面本就是停車場，那這套住宅當初也就賣不了那么高的價格。當購房者遭遇這些情況時，自己根本無法計算出遭遇損害后的損失額，通過專業機構進行損害評估來確定賠償額是非常必要的。
雖然損害評估是量化損害賠償額的手段，可是在目前的情況下，損害評估中的一些問題還存在爭論。據注冊房地產估價師王女士介紹，在損害評估中，一些問題目前還缺少明確的法律規定，業內也存在著爭論。比如對房屋裂縫的損害評估，究竟是按照財產的減少還是按照恢復原裝需要的費用來確定？又如房屋采光受到影響，目前有案例是按照被損害人每天開燈時間增長而多花費的電費進行賠償，可是對被損害人精神和其他方面的損害如何評估？
不過，這樣的問題在不久之后就將得到解決。北京杜鳴聯合房地產評估有限公司董事長杜鳴告訴記者，針對質量問題所造成損失的估價難、賠償難的問題，北京市即將制定出《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》。這一規程的核心，首先就將確定什么是房屋質量缺陷，進而將缺陷細分為可修復的質量缺陷和不可修復的質量缺陷。對于可修復的缺陷，將以修復費用為主導，再加上一些其他費用來確定損害額；而對于不可修復的缺陷或由于修復將造成其他影響的，則需要評估出有缺陷和無缺陷房屋的價值差額，以此來確定損害額。新聞鏈接
成都市房地產評估協會成立于2002年10月，現有團體會員100家，個人會員500多人。協會在全國率先成立了房地產估價專家委員會以及制定《房地產估價專家委員會專家鑒定規則》，為房地產估價糾紛的調處、裁決提供專業鑒定意見。2003年，在深圳舉行的“中國房地產估價師執業資格制度建立10周年座談暨房地產估價學術研討會”上，協會獲得了“房地產估價行業貢獻獎”。
本報記者 王成偉
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