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近年，有不少市民購買房產(chǎn)用于投資。在購房時，銷售人員往往為初入行的投資者算出一個“美麗”的投資回報率。但在實際購房投資后，又發(fā)現(xiàn)回報并不如之前的高。因此，初進入投資市場的購房者要學會算投資回報。
現(xiàn)在，一般銷售人員算投資回報，僅是一個粗略的辦法。比如，購買一套35萬元的一手房，35萬元總價加上契稅、入住費等共36.5萬元左右。如果出租預(yù)算是2500元／月，那么
用年出租收入3萬元除以總投入36.5萬元，就能得出投資回報率8.2%。
但實際上，該計算方法并沒有把按揭供樓的利息、出租中介費以及出租房的稅費等計算入內(nèi)，因此看起來回報率是很高的。但這只是自己畫的一個餅。
據(jù)了解，真正的購房投資者往往是沿用另一套投資回報計算方法。打個比方，同是購買一套35萬元的一手房，首期款是三成11萬元，加上契稅、入住費等總付款是12.5萬元。貸款額24萬元，20年月供是1652元。如果出租預(yù)算是2500元／月，每月要減去月供款1652元和租金10%的租賃稅，剩下598元／月。那么年總收入是7176元，每年再減去中介代租的半月傭金1250元，實際年收入是5926元。那么用實際年收入除以首次投入12.5萬元，得出的4.7%才是真正的投資回報率。
從計算投資回報率可以發(fā)現(xiàn)，購房出租的長線投資，一般是投入資金越少，貸款期越長，其投資回報是越高的。例如，如果上述投資個案選用了最長貸款期30年的，其月供是1364元，扣除其他費用后，最后出租回報率達到7.5%。
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