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重慶高價豪華經濟適用房嚇退購房人(圖) |
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| http://whmsebhyy.com 2005年09月19日 09:13 經濟參考報 |
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銷售環節漏洞堵住了 規劃開發又現新“瘡口”
重慶市近日公開發放經濟適用房申購表，第一輪發放完畢之后卻遭遇尷尬：5天后只收回了1／4申購表，進展冷清的狀況與領取申購表時的熱鬧情景形成鮮明對比。
經濟適用房本是政府為城市廣大中低收入家庭提供的公共福利，以保障“居者有其屋”。然而，重慶推出的經濟適用房，已超過了城區商品房的均價，其高高再上的價格不僅令翹首以待的申購者望而卻步，開發商也一臉愁容：自己背了“黑心”惡名，還賺不到錢。經濟適用房高價“堅冰”不僅冷凍了低收入者的心，也讓這
項民心工程陷入窘境。
有關專家指出，重慶經濟適用房高價風波折射出我國經濟適用房管理和政策執行仍然漏洞百出的嚴峻現實，如不及時糾正，勢必將這項惠民福利政策架空。
因經濟適用房的“豪華”規劃，桃花里小區一期車庫建成三年后，50多個車位只賣出一個。 本報記者 周衡義 攝
經濟適用房價格與商品房比肩
價格比商品房便宜是經濟適用房的一個明顯特征，也是政府福利的重要表現方式，然而，重慶推出的經濟適用房，卻因為價格高得“離譜”，把許多中低收入者擋在門檻之外。
就在經濟適用房申購表發放當日，記者在現場看到，申購人冒著雨撐傘排起兩列蜿蜒近三百米的長隊，隊伍里有的是全家齊上陣，等待的眼神里充滿了對擁有住房的熱切期盼。
盡管一直下雨，但市民領取申購表的熱情很高，為了能排在前面領到申購表，很多人早上4時就起床往現場趕。一位排在前面姓方的市民告訴記者，他們一家三口一直住在20平方米左右的房子里，由于收入低，買不起商品房，只能指望購買經濟適用房。
然而，當了解到此次推出的經濟適用房嘉興桃花里二期，基價為每平方米2804元（套內價格），并且還要根據樓盤和朝向因素進行價格上浮時，很多人的申購熱情迅速降溫。早早趕來排隊的黃先生說，這哪是經濟適用房，附近的商品房價格也不過如此，開發商分明想從我們飯碗里摳錢呀！申購者王女士說，以她們的家庭收入水平，購買一套總房款17萬元的62平方米的房子，需要全家不吃不喝15年才能攢夠買房錢。
如果按照物價局允許的15％的上浮幅度計算，嘉興桃花里二期經濟適用房最高可以賣到3000多元，超過了一季度重慶主城區商品房平均價格（2612元／平方米），與一些中檔商品房的價格已經相差不多。
據了解，重慶城市居民人均可支配年收入不到1萬元，按照這個數字推算，中低收入者的消費能力相當有限。與此同時，重慶每月吃低保的人數平均在70萬左右，住房困難的群眾不在少數。一位申購者氣憤地說：“再怎么說，經濟適用房也不能高于商品房均價，否則，還叫經濟適用房嗎？”
是誰抬高了經濟適用房門檻
據介紹，嘉新桃花里二期經濟適用房的售價，是由重慶市物價局會同建委、國土房管局會審核定的，市物價局專門通過招投標形式，選定一家具備資質的專業評估事務所，進駐施工現場，仔細審查開發商每一筆拆遷補償、建筑施工支付的原始單據，前后耗時兩個多月，反復多次，才最終敲定評估報告。重慶市沙坪壩區開發辦副主任陳勇國說，在如此嚴格的審核程序下，開發商無法虛列成本抬高房價。
那么，桃花里二期經濟適用房售價到底高在什么地方呢？陳勇國說，政府對經濟適用房的補貼體現在兩方面：一是免土地出讓金；二是建設環節的兩大規費（配套費、人防費）減半征收。除此之外，經濟適用房成本與商品房是一樣的。桃花里小區房價高，關鍵還是因為建在主城繁華區，導致拆遷成本太高�！伴_發商拿到項目當年，土地出讓金每畝才二三十萬元，而建設時拆遷成本已高達每畝150萬元�！�
被罵為“黑心”開發商的嘉新公司總經理宋培林苦笑著說，經濟適用房建設土地雖是政府無償劃撥，但土地上面建筑物的拆遷卻是由開發商負責，而拆遷戶變著法提高要價，抬高了拆遷成本。比如，一個拆遷戶家里有5口人，在拆遷中卻按照一家一口人的方法分成了5“家”，平攤下來每“家”只有5平方米的房子。開發商只有一“家”還建一套40多平方米的房子。對于比原來多出面積的房款，拆遷戶則說沒錢給，開發商若不同意就不拆遷。還有的拆遷戶更神通廣大，竟然將房屋的“住宅”性質，變更成為“非住宅”，這樣一來，開發商支付的拆遷費用自然成倍增加。
商品房開發也需要征地拆遷，經濟適用房在享受規費減免的情況下，價格為何還直追商品房？嘉新公司財務總監孔繁林說，本來，通過提高容積率增大售房面積，開發商可以攤薄拆遷成本，達到降低房價的目的。但因為桃花里這個項目是在幾年前報批的，容積率等相關指標早已確定，2003年就完成了一期工程，如果第二期把容積率等指標改了，又無法向一期業主交待。
據了解，桃花里小區規劃的容積率為3．69，而附近商品房，如“旭東家天下”等的容積率一般在6以上，比桃花里高了兩倍左右。此外，桃花里的配套設施很“完備”，中庭花園面積有5000平方米，游泳池、羽毛球場、乒乓球臺一應俱全，并建有4300平方米的停車庫。考慮到容積率比商品房高，以及有大量相對“豪華”的設施，桃花里小區減免規費的優勢基本被抵消掉了。
孔繁林說，如果桃花里小區減小中庭花園和車庫面積，參照附近商品房的標準，將規劃容積率提高到6．2，每平方米的價格就能下降近400元。據介紹，桃花里一期經濟適用房的50多個車位建成后，三年時間只賣出一個。“由于車庫沉淀了大量的資產，因此整個樓盤算下來是虧損的”�？梢哉f，這個經濟適用房從選址、規劃開始就注定了其高價命運。
打破價格“堅冰”關鍵在政府之手
重慶市沙坪壩區開發辦副主任陳勇國告訴記者，沙坪壩區作為重慶首個試點區縣，今年開始對經濟適用房購買者實行新的審查和公示制度，凡不具備條件、被群眾投訴的購買者都將被除名，所購房由建筑主管部門追回，而幫助購買人出具虛假證明的單位也將被追究責任。政府部門希望通過這個流程杜絕經濟適用房“窮人買不到、富人買幾套”的失控問題。然而，堵住了銷售環節漏洞，開發環節如今又產生新的“瘡口”。
長期專門研究房地產問題的西南政法大學副校長劉俊指出，經濟適用房不“經濟”，其根本原因還是在政府職責缺位。政府主要通過土地無償劃撥和稅費減免降低經濟適用房的開發建設成本，從而達到讓中低收入者買得起房的目的，其中，土地無償劃撥是最主要的政策優惠。但在具體實踐中，劃撥地的成本普遍不低。
“這主要是因為土地征地拆遷補償是由開發商承擔”，劉俊說，一項本該由政府承擔的政策性很強的工作轉嫁到開發商頭上，成本自然容易失控。這是很多經濟適用房價格偏高的癥結所在。
除此之外，經濟適用房政策是一個系統工程，需要各個環節的緊密銜接配合，但規劃等部門往往沒有考慮經濟適用房的定位，仍然按照商品房的規格規劃大面積的花園和車庫。有的經濟適用房竟然有超過150平方米的大戶型。種種行為都增大了開發建設成本，最終，房價降不下來，百姓買不起，經濟適用房的政策優惠就落了空。
劉俊建議說，經濟適用房既然是政府提供的一項福利制度，政府就有責任明晰與開發商的職責，從源頭開始控制降低開發建設成本，保證各項優惠政策落到實處。即“卡住源頭、堵住漏洞”，首先應擔負起征地拆遷補償的工作責任，控制住土地供應成本；其次，全程監管建設和銷售過程，確保開發商不虛列成本，保證購房者資質，切實解決無房戶和困難戶的難題。
作者：李永文
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