購房定金未必不能返還 開發商擅自變更可索賠

　　“房子”在大多數人的心中，已經抽象為了“家”。作為老百姓生活當中的一項最必要，也是最昂貴的消費品之一，“房屋”自然成為了百姓家庭理財的重中之重。但是，在商品房的買賣過程中，因房屋定金、開發商欺詐等原因產生的糾紛屢見不鮮，這些問題讓眾多購房者束手無策。再難的事情也有解決之道。本報特邀北京公元律師事務所的翟浩杰律師，為準備買房的準業主和已經成為業主的您，詳解商品房買賣中的常見糾紛。

　　律師坐堂

　　購房是現代家庭生活中的一件大事，但是由于很多購房者并不了解房屋買賣中涉及的法律規定，因此，當糾紛發生時，不清楚自己的權益能否得到保護，甚至發生“自認倒霉”的情況。

　　定金未必不能返還

　　購房過程中最先出現問題的是定金環節。購房者與開發商達成初步的購房意向后，開發商往往要求購房者簽署認購協議，并向其交付定金，約定雙方在一定期限內簽署正式的商品房買賣(預售)合同。購房者交付定金后，若因某些原因未能與開發商簽署正式的商品房買賣(預售)合同，開發商通常會拒絕退還定金。那么未能簽約的情況下，是否購房者的定金一律無權要求返還呢？

　　其實，開發商在認購協議中要求購房者支付的定金屬于“立約定金”。關于“立約定金”的處理，應根據不同情況適用定金罰則。當雙方未能簽署正式的商品房買賣(預售)合同是由于購房者的原因，則購房者無權要求返還定金；如果是由于開發商的原因，則開發商應雙倍返還定金；如果原因不能歸責于任何一方，即開發商和購房者因認購協議未涉及的事項達不成一致意見，而導致商品房買賣(預售)合同無法簽署的，應屬于不可歸責于雙方的事由，則不能適用定金罰則，開發商應返還定金。

　　因此，購房者未能與開發商簽署正式的商品房買賣(預售)合同并不意味著一定無權要回已交付的定金，購房者不必因為已經交付定金，而接受開發商的不合理條款，但購房者最好與開發商就商品房買賣(預售)合同或補充協議中的條款進行協商，注明“若因合同條款協商不成而導致商品房買賣(預售)合同未能簽署，開發商應將定金返還給購房者”，同時還應注意保存就合同條款在認購協議約定的期限和地點與開發商進行協商而未達成一致意見的證據。

　　開發商擅自變更規劃可以索賠

　　在商品房買賣糾紛中，開發商擅自變更規劃引起的糾紛占有很大比例。比如，開發商承諾的綠地變成了停車場、幼兒園變成了商品房、會所變成了商業用房等情況。

　　對于規劃變更糾紛，建議大家根據不同的情況，采取不同的處理方式。如果開發商變更規劃未經有關規劃主管部門批準，購房者可向規劃主管部門舉報，由規劃主管部門對開發商進行行政處罰，同時業主也可以追究開發商的違約責任，要求開發商予以賠償。如果開發商變更規劃是經過有關規劃主管部門批準的，開發商應在規劃變更確立之日起10日內書面通知受到影響的購房者，如果因規劃變更達到合同約定的退房條件，購房者可以選擇退房并要求開發商承擔違約責任，當然，購房者也可以選擇不退房，單獨要求開發商賠償因規劃變更而遭受的經濟損失。

　　在處理規劃變更糾紛中，購房者承擔的舉證責任較大，建議購房者在簽署商品房買賣(預售)合同時就應注意小區規劃圖紙等證據的固化和收集，以備不時之需。

　　五種情況開發商必須賠償

　　《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》將懲罰性賠償原則引入了商品房買賣糾紛，并明確規定了開發商的五種惡意違約、欺詐行為，購房者可以要求其承擔賠償責任。這五種情形為：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得

　　另外，開發商適用的懲罰性賠償的標準為“不超過已付購房款一倍”，而具體數額由人民法院依據案件具體情況自由裁量。

　　商報記者 苗燕