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文/李逸
近期市政府新聞發言人焦揚介紹了審議通過的《上海市住宅物業分等收費管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)相關內容。據悉，《辦法》將對住宅物業服務收費實行“菜單式”管理，并將于今年10月1日起實施。
綜觀整個《辦法》內容，將物業服務劃分為“綜合管理服務”、“公共區域清潔衛生服務”、“公共區域秩序維護服務”、“公共區域綠化養護服務”、“共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務”五項。每個服務項目再按服務內容、服務要求和設施配備等情況分為五個等級,每一等級都有相對應的收費標準(最高限價)。
“菜單式”收費管理更透明
對于物業服務分等收費管理這樣一個概念，很多業主還不是很明白，到底該如何去理解呢？
其實物業服務分等收費管理是一種“菜單式”、“間接化”的收費管理方式。
在確定各小區具體的物業服務收費標準時，業主大會(業主委員會)和物業管理企業可根據需要，從菜單中選擇不同等級的服務項目，并在最高限價的范圍內協商確定具體的收費標準。價格部門對住宅物業服務收費的管理也將逐步由事前審批轉為事后監管，重點是加強協調服務和監督檢查。采用菜單式的收費管理后，原先紛爭較多的物業收費將更透明。
物業收費項目分級到“點”
既然《辦法》把服務內容、服務過程和服務結果等方面分為五個等級，并且將根據等級進行收費。那么分級是否會出現難以界定的情況呢？
這樣的情況不會發生，因為《辦法》對分類每一級標準都詳細加以注明。以“公共區域清潔衛生服務”為例：在“服務內容”方面，四級服務相對于三級服務，在“樓外公共區域保潔”中增加“水景保潔”的內容；在“服務過程”方面，三級中規定樓梯扶手、欄桿和窗臺需每周擦抹兩次，而四級則規定為隔日擦抹一次；在“服務結果”方面，三級要求垃圾箱(房)及其周圍“基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味”，而四級則要求箱(房)整體清潔、無異味，要求更進一步。
業主大會選菜單
既然《辦法》規定了菜單式的收費管理，那么誰來選菜單呢？根據《辦法》規定還是由業主大會選擇小區的物業管理，就像業主大會表決選聘物業公司一樣。
在按照物業服務”收費菜單”選擇服務標準時，業主大會(業主委員會)和物業管理公司可以根據需要，從菜單中選擇不同等級的服務項目，并在最高限價的范圍內協商確定具體的收費標準，然后在具體的物業服務合同中確定。
特別提醒
1.售后公房何時執行新政策？
很多市民在閱讀了相關的報道后發現，對于自己居住的售后公房沒有任何提及，那么售后公房何時才執行新政策呢？
的確上�，F在還有很多工人新村，其中一部分租賃房經過改造成為售后公房，體量也非常大，這些小區物業管理概念相對也比較迷糊。不過根據有關部分負責人表示，考慮到售后公房的特殊性，執行《辦法》的時間及有關事項將另行研究后確定。
那么是否代表所有商品房業主都將從10月1日開始繳納新的物業管理費呢？其實《暫行辦法》雖將于10月1日起施行。但其中新建商品住房將先行實施；成立業主大會的商品住房在現行物業服務合同到期后再按本暫行辦法規定執行；《暫行辦法》實施時尚未成立業主大會且原有收費標準高于暫行辦法最高收費標準的，須相應降低收費標準或提高服務等級。也就是說如果你所在小區成立時間較長肯定已成立了業主委員會，且原有物業服務合同暫時還沒到期的，在合同到期前還將繼續按照原有價格繳納物業管理費，不過前提是費用不超過新規定的最高標準。
2.物業費漲了嗎？
劉小姐家住嘉定江橋，原本的物業管理費不是很高，實行菜單式收費后劉小姐驚嘆：“我的物業費漲了？”很多人都會有著相同的想法，尤其是市郊地區的業主。其實不必對此過于擔憂，相關部門人士在接受相關媒體采訪時表示，在制訂《辦法》時已經考慮到上海區縣之間的地區差異。規定各區縣可以在市最高收費標準范圍內制訂區縣的最高收費標準，這樣就能避免郊區的物業收費水平出現大幅上漲。同時，由于倡導質價相符，對小區物業服務要求更高，因此會導致一些收費標準明顯偏低的小區物業管理費適當上漲，相反有些收費標準偏高的小區，物業服務費也會下調，或者促進其服務水平相應提高�？偟膩碚f，上海的物業收費總體水平將保持基本穩定。
疑惑解答區
新的規定出臺后，對于部分細節方面很多業主還有著較多的疑問，比如收費怎么算？不管怎樣物業收費不會超過2.3元/平方米/月等等。在此我們對這些問題進行解答：
菜單式收費＝簡單加法？
根據上海市房地產科學研究院副院長王青蘭博士在接受相關媒體采訪時的回答中，我們知道在上海市住宅物業服務分等收費標準中，主要是針對面積為5萬-6萬平方米的小區來測算的，不過在計算時還要看清楚每一大類服務項目后的注釋。
例如在綜合管理服務大類就有小于2萬平方米的小區該項服務收費標準增加5%；保安服務大類另外也有建筑面積小于1.5萬平方米，則費用增加10%，小區建筑面積在1.5萬-3萬平方米之間，則費用增加5%。小區面積9萬-15萬平方米，費用減少5%。小區面積大于15萬平方米，費用減少10%的備注解釋。
收費不會高于2.3元？
周小姐現居住在龍柏地區的高檔住宅小區，對于物業管理她一直希望有著最高檔的服務。當看到《辦法》上對于物業收費最高標準為2.3元/平方米
后，她想在開業主代表大會的時候建議選擇所有最高標準的服務，反正每月的物業管理費用不需要多繳納很多。
和周小姐有著相同想法的不在少數，但是有些細節還是需要注意�！掇k法》所規定的分等收費標準，則具體對應每一項服務內容的每一等級。具體住宅的物業管理費就是各項服務項目收費之和，以此類推業主和物業管理公司就可以分別選擇服務項目和服務等級后，組合確定具體的物業管理費，原則上不超過《辦法》所規定本市住宅物業服務最高收費標準2.3元/平方米。
值得注意的是，對于容積率等于或低于0.5的住宅物業小區，或純別墅，其物業服務內容及其要求、服務收費及其標準，由建設單位或業主大會與物業管理企業參照《辦法》的有關原則協商確定。
對照《辦法》中2.3元/平方米的最高收費標準，事實上現在有很多高檔小區收費都已超標。對于此類情況，相關人士表示，《辦法》允許在物業服務雙方充分協商的基礎上，通過一定的程序確定相應的收費標準。
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