取消期房預售不會使房價上漲 專家學者提建議

　　見習記者 章永哲

　　一石激起千層浪。央行日前發(fā)布的一份報告中短短的70個字使房地產市場又起波瀾。

　　在這份央行首次發(fā)布的《2004中國房地產金融報告》中，央行稱：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，

可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”

　　這短短的70個字在社會上引起強烈反響，各界反應不一，有的觀點甚至完全對立。部分房地產商迅速公開表示不認同央行的建議，認為取消期房預售制度是一種倒退，將使得房地產商資金緊張，財務成本增加，最終導致房價上漲；還有人斷言，取消期房預售制度后，將有90%的房地產商死于現房銷售，房地產市場將最終形成一個寡頭壟斷市場。

　　與此形成鮮明對照的是，央行的建議得到了民眾的高度支持，深圳市房地產研究中心的民意調查顯示，91%的民眾贊同取消預售制度。此外，在新浪和搜狐網站上所做的“央行建議取消期房預售制度調查”中，有87%以上的網民支持央行的建議。

　　在眾說紛紜的情況下，專家學者是什么意見呢？近日,記者采訪了幾位熟悉房地產金融的專家學者，多位專家都表示支持央行的建議。社科院金融研究所研究員易憲容明確表示，房屋預售制度不利于房地產市場發(fā)展，不利于銀行規(guī)避風險，央行建議取消也是理所當然。全國政協(xié)委員、山東經濟學院房地產經濟所所長郭松海也表示央行的建議“挺好的”，“支持該建議”。

　　易憲容認為，央行發(fā)布的這份《報告》是央行站在銀行業(yè)的角度，利用其數據獲得的優(yōu)勢，基本上客觀、專業(yè)地對國內房地產市場做出的最全面、最坦率、最權威的評價，并在此基礎上對房地產市場的風險提出了防范政策建議。

　　易憲容還認為，房屋預售制度本來是國內房地產市場發(fā)展初期，為了給予成長中的房地產開發(fā)商的一項扶持政策，意在降低房地產行業(yè)的進入門檻，鼓勵更多企業(yè)進入房地產，以便保證中國的住房制度改革得以成功。

　　但從實踐經驗來看，盡管房屋預售制度推動了中國房地產市場的繁榮，但同時也為房地產開發(fā)商利用制度缺陷掠奪民眾財富制造了可乘之機。如通過“炒樓”制造出市場的虛假緊缺，借機抬高價格；通過房屋面積縮水、建筑設計變更、環(huán)境描述浮夸等行為來侵犯購房者權益；把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再預售、再抵押，甚至最后“攜款潛逃”。就市場現狀而言，房屋預售制度是一種風險甚高的制度。如果沒有一套好的法律制度、信用體系及房地產市場監(jiān)管制度，那么這項制度基本上是消費者利益隨時會受到傷害、房地產開發(fā)商獲得暴利、而銀行來承擔風險的不平等游戲規(guī)則。從這意義上來說，央行建議取消國內房屋預售制度也是理所當然了。

　　對于房地產商認為取消期房預售制度將造成房價上漲的觀點，郭松海表示不贊同。他認為，取消期房預售制度后，固然會加大房地產商自有資金占用時間，從而增加財務成本，但這對房價影響不大。在房價構成中，財務成本所占比重不大，開發(fā)商的利潤空間大小才是影響房價的重要因素。目前，我國房地產開發(fā)商的利潤率很高，高達20%、40%，甚至更高。而國外房地產開發(fā)商的利潤率一般在5%左右。因此，即使期房預售制度取消，房地產商的財務成本增加，但只要房地產商將利潤率降低到合理水平，房價就不會上升。

　　有的房地產商提出，取消期房預售制度后，將有眾多的資金實力不強的小房地產商被淘汰出市場，市場上只剩下若干個資金實力雄厚的大房地產商，從而形成寡頭壟斷的市場格局，寡頭操縱市場價格將會使房價上漲。對此，郭松海也表示不贊同，他認為，期房預售制度的取消確實會對小開發(fā)商有影響，但還不會達到把他們淘汰出市場的地步。大開發(fā)商資金實力雄厚，可以開發(fā)大型項目，小開發(fā)商雖然資金實力單薄，但也可以開發(fā)一些較小的項目。購房者的需求具有多樣性，大項目有市場，小項目也有市場。此外，房地產是個特殊的行業(yè)，地域性很強，不會像IT等行業(yè)一樣容易形成寡頭壟斷的市場格局，在任何地方，都會有本地的房地產開發(fā)商存在，不會出現某幾家大房地產商壟斷全國市場的情況。

　　郭松海還認為，一旦期房預售制度取消，房地產商應該開拓新融資渠道，多渠道融資，改變目前嚴重依賴銀行貸款的情況。同時，央行應該對房地產商開拓新融資渠道進行政策引導，出臺取消期房預售制度改革的配套政策措施，以利于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　郭松海預計，我國取消期房預售制度將會有一個比較長的過程。現行的期房預售制度是《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定的，而自1995年元月1日起施行的這部法律又是由全國人大常委會通過的，因此，取消這一制度也要走相應的法律程序。

　　在目前期房預售制度沒有取消的情況下,易憲容建議政府對該制度加以完善并加強管理,比如可以建立一種房屋預售制度的風險擔保基金，就如存款保險制度一樣，凡是參加房屋預售制度的房地產開發(fā)商都得參加這個基金，即按營業(yè)額繳付，一旦出現問題，就得由這個風險基金來承擔責任。這樣不僅可以把整個房屋預售制度的風險分散給消費者、銀行及房地產開發(fā)商一起來承擔，而且也能夠約束房地產開發(fā)商減少違約。