取消期房預售不會推升房價 購房者可以再等等

　　如果央行真的取消房屋預售制度的話，那么中國的房地產市場將經歷一次巨大的變革。購房者從此之后不再是面對一份樓書、一張售樓小姐的嘴來購房了，他們能實實在在地感受房屋以后再下判斷。

　　然而也有人擔心，期房退出市場會造成一段時間的真空期從而推動房價上升，記者就這些敏感問題采訪了房地產專家，得出的結論是：房價不會受此影響上升，購房者可靜觀其

變。

　　央行建議取消房屋預售

　　“如果取消預售制度的話，將會造成房地產市場的洗牌，這是一件好事情。”在談到如果真的取消中國現行的房屋預售制度對房地產市場的影響時，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授如此認為。

　　由人民銀行房地產金融分析小組撰寫的2004中國房地產金融報告稱，“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”從這段話中的字面來看，似乎只是央行的一面之詞，但是這被專家看作是一種信號，而這個信號并不僅僅只是震懾開發商而已。據尹伯成的判斷，真正取消該制度的可能性并不是沒有。

　　那么，這對于房地產市場的影響主要表現在哪里？購房者應該如何應對，我們聽聽專家的說法。

　　期房預售制度的前世今生

　　期房預售制度的產生，有它特定的歷史原因。要尋找期房產生的原因，我們先要理清一個概念，那就是何謂期房。

　　期房即預售商品房，是指從開發商取得《商品房預售許可證》可以公開發售開始，直至取得之前的商品房。期房一般沒有整體竣工，購房者在購買期房時簽訂的是《商品房預售合同》，購買后一般需要等待一段時間才能入住。就上海目前的情形來看，簽訂預售合同到最后入住，大約需要等待一年半左右的時間。

　　根據2000年11月29日下發的上海市房地局《關于嚴格執行商品房預售新標準的通知》可知，上海商品房預售標準(中低價普通商品房的預售標準除外)分為兩種：一種是7層以下(含7層)商品房項目，應當完成基礎工程并施工到主體結構封頂；8層以上(含8層)的商品房項目，應當完成基礎工程并施工到主體結構2/3以上(不得少于7層)。

　　而與之相應的現房是指開發商已辦妥所售項目的《房地產權證》的商品房。現房必須是整體竣工并通過驗收，購房者在購買現房時簽訂《商品房買賣合同》，即買即可入住。

　　據專家介紹，國外的商品房交易是采取“先建后售”的方式進行的，也就是說開發商先取得土地的使用權之后再開發建設，商品房建成后再行出售。這種方式對于購房人來說十分安全。

　　尹伯成說，我國房地產市場剛形成不久，開發商品房耗時很長，同時需要大量的資金方可維持，為了鼓勵開發商進行房地產開發，拉動內需，在1997年前后，推出期房預售制度。推出這種制度的目的在于方便開發商資金周轉。

　　爛尾樓出現的最大根源

　　在尹伯成看來，預售制度的存在已經不合時宜了。“現在是應該考慮取消這些制度了，目前的時機已經成熟。”他說。

　　臺灣地區房地產政策研究協會秘書長蔡為民先生認為，期房預售其實是不合理的形式，他說：“購房者買下期房之后，在很長一段時間內，產權、房屋都不屬于購房者，但是他們確需要向銀行支付貸款利息，對購房者來說是不公平的。”

　　期房預售一直被學者認為是開發商“空手套白狼”，依靠銀行和承建商墊付大部分開發成本，房屋未建成，即通過認購金開始了資金回籠。這就相對于開發商只要花費很少的成本，就可以獲得非常大的回報。

　　根據“上海房地資源網”登記的數據顯示，上海目前有4500多家房地產開發企業，這被業內稱之為“百花齊放”。但是有學者認為，這正是由于預售制度的存在，導致市場淘汰機制徹底失靈。

　　尹伯成認為，由于期房預售制度的存在，要讓購房者承擔諸多風險，這也有失公平。諸如目前出現的“貨不對板”、“爛尾樓”、“一房多賣”、“重復抵押”等現象，莫不與預售制度有關。

　　而這對開發商來說，幾乎沒有什么風險，但對于購房者來說，就不一樣了。購買期房時，購房者是根據圖紙買房，看不到實物，看到的僅僅是欲購房屋的戶型圖、整個園區的效果圖、樣板房而已，與用戶最終的房屋會有所差距。而一些精裝修的房屋在裝修的標準上更是沒有明確的標準。就目前的情形來看，購買期房主要會碰到房屋延期交付使用風險、房屋內在品質變換的風險、房屋權屬證件無法按期得到的風險。

　　蔡為民甚至認為，期房預售制度是導致爛尾樓出現的最大根源所在。他分析說：“開發商開發一個項目，如果后市好，可以繼續做下去，如果后市不好的話，開發商就跑路了，反正所花費的成本也不高。”如果出現這樣的情況，那么購房者就會蒙受更大的損失。

　　雖然香港、臺灣地區也存在預售制度，但蔡為民認為這比內地的做法更為先進一些。他告訴記者，臺灣商品房預售是這樣操作的，即按照工程進度付款，而且做到專款專用，由銀行作為中間人來監督，這樣就能夠有效地降低購房者的風險。

　　房地產市場面臨洗牌

　　尹伯成認為，如果廢除期房預售制度，這會產生積極的作用，會推動房地產行業的發展。

　　他指出，首先會引起房地產市場的洗牌，對于一些實力不強的企業，將會遭到市場淘汰，而另外一些企業則會繼續發展。第二個，有開發商認為，取消房屋預售制度，可能會造成

　　蔡為民指出，如果在去年廢除期房預售制度，這很有可能會導致房價飆升，因為當時的情形是供小于求，很多購房者為了得到一套房源，不惜長時間的排隊。但是目前的狀況已經不再是這樣，就目前“上海網上房地產”網站公布的數據來看，其商品房可售總面積接近1750萬平方米，由于現在投資需求已經被打壓下去，而自住剛性需求還沒有得到釋放，那么在這種背景下，這個數字還會增加。因此，蔡為民認為房價不會因為預售制度的廢除而上漲。由于開發商迫于資金壓力，可能會將價格定得更為合理一些，所以他認為這樣反而很有可能對導致房價下挫。

　　在他看來，期房銷售其實是一種資金回籠的工具，被切斷之后，對開發商來說，影響是比較大。蔡為民認為，在原來的環境下，開發商可以通過期房預售來提前收回成本，所以能夠大幅度地擴張，但如果廢除這個制度之后，因為受到資金的限制，開發商就無法做到這點了。

　　同時，他認為開發商應該會更加注重樓盤的品質。他說：“在期房預售的情形下，開發商銷售出去的是一種‘期貨’，樓盤的品質到底怎么樣，全憑開發商的嘴來說。而且在過去的5年內，房地產市場太景氣了，開發商并沒有從購房者的需求出發來真正在意產品的品質。但是如果變為現房銷售之后，開發商則不得不在意，因為他們所說的一切，購房者都可以看得見、摸得著，所以開發商只有造出更好的產品，才能得到市場的認可。”

　　購房者可靜觀其變

　　尹伯成認為購房者現在要做的事情就是等待。在他看來，目前還不到購房的最佳時機。他說：“目前房地產市場正處在一個下降通道，房地產市場的調整剛剛開始，遠不到結束的時候。”就他的判斷，認為上海的房價應該在今年4月份最高點的基礎上下降30%左右。

　　蔡為民認為購房者應該靜觀其變，因為他不認同期房預售制度的廢除會導致供應量的減少，進而導致房價的上漲。開發商的壓力會更大，因為轉變為現房銷售之后，開發商如果不能將商品房及時銷售出去的話，就會產生庫存、折舊等一系列問題。

　　不過就目前的情形來看，蔡為民認為不要馬上取消期房預售制度，而是尋求一種改良的方式。目前很多人拿到房子鑰匙之后第一件事情就是拆墻，因為有些房型畢竟不是按照購房者的意愿進行設計的。他建議可以采用香港模式，采用分期付款的辦法，同時引進銀行監管制度，這樣，購房者也可參與建房，得到自己想要的產品。