打開房價底線之爭的N個問號(2)

　　他舉了一個例子，說浦東某樓盤已經開發了8年。原本應該在8年前開發的土地，現在才開發，其要花費的成本是多少，相信明眼人自會心知肚明。記者在實際采訪中，也曾經碰到過相類似的例子。九亭鎮上有一個樓盤，1995年前后開發的一期項目售價僅1600元/平方米，而目前的四期項目，售價在6500元/平方米左右。

　　從許多的個案中其實都可以看出，經歷了多年狂飚的上海

　　房價是否會跌至成本價

　　目前房地產市場開始回調，有不少的購房者這樣詢問記者，上海的房價是不是一定會回調到開發商的成本，甚至會跌穿成本價？

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員廖英敏說：“我覺得不大可能會這樣。因為宏觀調控起作用的時間還不長，整個房價的上漲的速度在開始回落。我從一些統計上看，房價并沒有出現絕對下降的現象，所以距離下跌到成本價還有很長一段距離。”

　　在她看來，此次國家對房地產市場進行調控，只是針對部分過熱現象進行調控，并不是針對所有市場。國家這次對房地產市場的調控的對象不是房價，也不是打壓房價，政府的目的是穩定房價，所以這些政策的出臺，還是從抑止投資和調整房地產市場結構的角度出發。

　　而且從市場層面來講，廖英敏認為，上海、杭州這些房地產市場過熱的城市，它也有實實在在的需求作為支撐。當前的宏觀調控直接抑制了房地產投資的需求，但是隨著人們收入水平的提高，來自城市居民強大的自住型需求以及改善住房條件的消費升級的需求，還有來自大量的外地和境外人士的住房需求，這些都是客觀存在的。宏觀調控或許會延遲他們的購房行為，但并不會改變他們潛在的住房需求。

　　記者也注意到，近期市場上，一些樓盤降價幅度較大，立刻帶來讓開發商同行們眼紅的成交量，表明只要開發商肯實實在在地降價，還是會有人追捧的。但由于現在開發商的降價還沒有“全面開花”，購房者在心理上仍是等待，所以目前的房價還遠遠沒有到底部。但是房價下跌是否一定會一路跌到開發商的成本價？還會受到許多因素的制約。至于普遍跌穿成本價，恐怕要整個經濟大環境發生大改變，否則這種可能性幾乎沒有。因此本刊在上期的文章中還是依據了開發商成本加上一定的利潤率(如20%)的辦法來進行測算的。

　　一定要等到“底線”才出手？

　　近期市場上，有很多開發商開始通過優惠打折等促銷手段來吸引購房者的目光，可也有不少購房者認為，既然房價已經回調，何不等到它跌到底線的時候再出手呢？

　　如同股市上每個人都希望能夠“抄底”，但是真正能夠抄到底的人卻少而又少，所以等到“底線”再出手的愿望很美好，但往往時機難以把握，因為房價何時到達“底線”，往往要等到市場真正走出了底部才能得出結論。記者近日采訪了美地行(上海)咨詢有限公司總經理劉群和華東理工大學房地產與城市文化研究所特邀研究員凌嘉琪等人，盡管他們都認同房價還會下跌，但到達底部的具體時間節點卻難以斷言。

　　當前的樓市，可以說跌勢還只是開始，降價也還沒有全面開花，如果購房的要求不那么急迫，還是完全可以遵照本刊曾提出的“等、等、等”的策略，等跌到市場成交量放大、價格相對平穩、房價接近底線或與底線距離不遠的時候再出手；而對于那些急著買房的人來說，不妨采取“撿漏”的思路，淘一些明顯低于周邊市場價的超低價房，(詳見本期不動產投資板塊的報道)即使將來房價有所下跌，也不至于吃虧太多。