上海最貴豪宅被動(dòng)捂盤 每平米定價(jià)十萬(wàn)超過(guò)紐約

　　李沖賢

　　“上海最貴公寓”這個(gè)名號(hào)，即將不再屬于均價(jià)58000元/平方米的華府天地。

　　“我們的售價(jià)初步定為100000元/平方米。”昨日，地處小陸家嘴-濱江沿線的湯臣國(guó)寶售樓人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示。同樣被稱作“上海頂級(jí)公寓式景觀豪宅”，與湯臣國(guó)

寶一路之隔的鵬利海景，其工作人員昨日也稱：“定價(jià)肯定超過(guò)盛大金磐。”

　　上海方方房產(chǎn)工作室主任胡宗亙表示，僅從報(bào)價(jià)來(lái)看，它們將成為上海單價(jià)數(shù)一數(shù)二的樓盤。

　　不過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)樓盤的開盤日期已被一推再推。而種種跡象表明，眼下兩家樓盤正處于被動(dòng)捂盤的尷尬境地。

　　開盤日期一推再推

　　“董事會(huì)還沒(méi)有決定鵬利海景公寓的開盤日期及正式售價(jià)。”昨日，上海鵬利置業(yè)發(fā)展有限公司營(yíng)銷部總經(jīng)理汪濟(jì)武透露。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》昨日在現(xiàn)場(chǎng)看到，鵬利海景公寓正準(zhǔn)備裝修外墻面，湯臣國(guó)寶其中兩棟的外墻面已裝飾完大半，已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件。

　　而值得注意的是，早在去年8月23日，上海鵬利置業(yè)發(fā)布的一則公告稱，鵬利海景即將公開發(fā)售，并于2005年年底之前交房。“最近出臺(tái)的房產(chǎn)政策比較多，所以我們?cè)陂_盤日期等銷售方面的變化也比較多。”鵬利海景售樓人員如是解釋。

　　類似的事情也發(fā)生在湯臣國(guó)寶。“湯臣國(guó)寶去年年底就達(dá)到了預(yù)售條件。”湯臣集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人坦承，“現(xiàn)在開盤時(shí)間初定于今年10月-11月。”而今年4月14日，該集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理湯子嘉曾公開表示，為紀(jì)念浦東開發(fā)15周年，湯臣集團(tuán)準(zhǔn)備于當(dāng)月推出每平方米售價(jià)超過(guò)1萬(wàn)美元的湯臣國(guó)寶。

　　對(duì)此，湯臣國(guó)寶銷售部經(jīng)理鮑海峰的解釋是，目前還不具備推盤條件，“我們的客戶都是特別消費(fèi)群體，如果不是現(xiàn)房銷售，業(yè)主往往會(huì)抱怨配套等不夠完善。”

　　但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為該理由有牽強(qiáng)之嫌：“購(gòu)買這類豪宅的客戶很多都是多次置業(yè)，一般不會(huì)急于入住。”

　　從“惜售”到被動(dòng)“捂盤”

　　事實(shí)上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，兩樓盤遲遲不開盤其實(shí)另有原因。

　　“今年年初市場(chǎng)火爆的時(shí)候，市中心開發(fā)商紛紛延期開盤以待價(jià)而沽，如今行情的逆轉(zhuǎn)卻讓開發(fā)商陷入了窘境。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，隨著系列地產(chǎn)新政的出臺(tái)，今年3月以后，投資客紛紛出逃，上海高檔樓盤銷量開始急速下降，有的甚至連續(xù)數(shù)月成交量為個(gè)位數(shù)。

　　曾備受追捧的“明星”樓盤———盧灣區(qū)緊鄰新天地的淡水灣花園，截至昨日，其一期112套房源只售出58套。而與鵬利海景、湯臣國(guó)寶相鄰的盛大金磐，網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從5月16日至8月16日，僅僅售出10套。

　　“目前，虹橋、北外灘、古北和小陸家嘴-濱江沿線等板塊的高檔樓盤銷售速度明顯放緩。”上海福納市場(chǎng)咨詢有限公司副總經(jīng)理?xiàng)钭咏�進(jìn)一步指出，上海二季度高檔樓盤的銷量比一季度減少了15%-20%，三季度的銷量預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)下滑。

　　與此同時(shí)，小陸家嘴板塊的豪宅均價(jià)也開始松動(dòng)。據(jù)了解，今年2月，盛大金磐每平方米售價(jià)一度攀升到60000元。但截至昨日，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，盛大金磐的累計(jì)住宅合同均價(jià)為29309元/平方米。該樓盤附近的財(cái)富海景，今年4月均價(jià)達(dá)到57000元/平方米，現(xiàn)在則為32031元/平方米。

　　“同一板塊樓盤銷售形勢(shì)的逆轉(zhuǎn)，讓湯臣國(guó)寶和鵬利海景不得不慎重選擇開盤時(shí)間。”一位注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師指出。

　　鮑海峰透露，開盤時(shí)，湯臣國(guó)寶將采取“先推出少量房源試探市場(chǎng)”的銷售策略。

　　對(duì)此，上述注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為，仍在捂盤的開發(fā)商顯然還有僥幸心理，所以會(huì)采取觀望態(tài)度。

　　而捂盤的代價(jià)是資金難以回籠。比如住宅面積約為10萬(wàn)平方米的湯臣國(guó)寶，若果真以每平方米10萬(wàn)元的價(jià)格出售，對(duì)湯臣集團(tuán)來(lái)說(shuō)就是數(shù)十億元的真金白銀。

　　兩樓盤價(jià)超紐約　有炒作之嫌

　　與一推再推的開盤形成鮮明對(duì)比的是，去年至今，這兩個(gè)樓盤的價(jià)格是“一漲再漲”。

　　去年10月中旬，新浪房產(chǎn)《北外灘較陸家嘴后勁十足景觀房成樓市潛力股》一文，對(duì)湯臣海景和鵬利海景預(yù)估價(jià)為40000-50000元/平方米。而今，價(jià)格整整翻了一番。

　　“這比紐約高檔樓盤的價(jià)格還高，不排除有炒作嫌疑。”一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

　　一個(gè)例子是，盛大金磐開盤前對(duì)外也宣稱售價(jià)為100000元/平方米，但開盤之后，最高售價(jià)還不到60000元/平方米，而眼下，其部分房源價(jià)格還不到35000元/平方米。