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這三種因素在樓盤最終定價中所起的作用顯然是不一樣的，一般來說市場供求關系只是參考，而成本與購買力則是決定價格的根本因素。而且供求關系往往還會發生這樣的作用，在供應大于需求的情形下，很大程度上由成本＋必要的利潤決定售價，其中成本(包括地價)是一個決定性的因素。而在供不應求的情況下，成本決定售價的分量會減弱，供不應求越強，成本的決定因素越弱，而產生價格泡沫的因素會越重。這樣在此前發生的那波房地產市場大熱潮中，由于種種原因而導致供求關系的扭曲，并最終引發樓市價格的虛高也就不足
為怪了。
但是從目前來看，在一系列宏觀調控措施的作用下，從今年下半年開始市場的供求關系將發生逆轉。據統計，截止到今年6月，上海市網上交易量為1123.79萬平方米，與2004年下半年1768.75萬平方米相比，下降了36.46%。尤其是3月份以來，實際成交量大大縮水，4個月成交量僅為643.43萬平方米，月成交量為160.86萬平方米，與2004年下半年的月成交量相比減少了45.4%，幾近一半。這主要是由于在相關措施的作用下，市場的有效吸納量已經有了較大幅度的減少，而這一趨勢在下半年仍將延續下去。但從供應量上來看，新建商品房的供應量本來已經不低，另外受市政府宣布的兩個“1000萬”政策等其他眾多因素的影響，下半年供應量至少將突破1500萬平方米。由此，上海樓市出現供大于求的情況目前已經很明朗,而這一情況短時期內將不會轉變。這也就意味著，上海樓市從此將實質性地進入供大于求的時代。
在這種情況下，那種以前靠市場的供求關系而維系的樓市價格體系已經被徹底顛覆了。而如果在此時要尋找樓市價格底線的話，我們看到的就是這樣兩條清晰的水平線，一個是樓盤的實際成本(包括必要的利潤)，另一個就是購房者能夠承受的價格。這兩條水平線相互交錯、相互作用，共同構筑起上海樓市的真正有效支撐。
成本與購買力是最終底線
有一種觀點這樣認為，2000年以前，剛復蘇的房地產市場遵循的是成本定價，商品房售價基本上是成本加合理利潤；2001年至2003年的樓市實施的是市場定價，房價基本由供求關系決定；而2004年以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。在這一過程中，大房地產企業也開始在利益極大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價格聯盟。
而在相關一系列調控措施的作用下，未來房地產價格體現的將是一種回歸。供求關系的變化將導致樓市價格回歸成本的趨勢，在這種情況下，房價中被壓縮的首先就是那部分大大超過實際成本和市場承受力的虛增價格。說得明白一點，假設某套房子成本為60萬元，而其目標消費群可承受的價格為70萬元，但在市場火熱時開發商卻把價格定在了100萬元。顯而易見在市場發生調整時，該套房子的價格底線就在60萬～70萬元之間。其實在一個理性的市場中，實際成本＋合理利潤是房價的重要參考指標，而且其應該建立在人們可以承受的范圍之內。
那么，上海目前的房價水平與成本的關系究竟如何呢？為此，我們選擇了上海2003年政府公開招標出讓已經成交的全部150幅住宅用地進行計算，根據地價，再加上工程造價和稅金及費用，并設定20%的利潤率，可以得出這些地塊的成本房價。我們可以發現，目前這些地塊周邊區域的房價水平早已脫離了這一成本價格，尤其是在虹口、閘北、閔行、浦東、普陀等區，其提高的幅度已在50%以上。換句話說如果從成本看房價的回落空間，那就是顯而易見的。
而從市場的承受能力方面來看，眾所周知的是，受一系列政策措施的影響，未來樓市中的投資性需求將大幅度地減少，而自住需求將成為主旋律。從這一角度出發，本地購買力的重要性是不言而喻的，而這又不得不要談到房價收入比的老問題。根據上海統計局的統計，上海2004年的人均可支配收入為16683元，按統計口徑的戶均2.9人計算，戶均收入為48380元。而從構成比例來看，2003年家庭人均可支配收入在35000元以上的只占5.6%，也就是說有94.4%的上海家庭的人均可支配收入在35000元以下，這樣，該項指標就可以視作上海本地購買力的一個承受極限，也就是戶均可支配收入101500元。基于上海的實際情況，房價收入比按照最為寬松的10:1計算，上海市民可承受的房價平均每套為483800元，而最高可承受房價為每套100萬元左右，而目前上海房價的平均水平也至少比此高了50%以上，這一點同樣需要價格下跌來矯正的。
通過計算與調查，對于這波樓市調整，我們認為上海房價具有一定的回調空間。而近期權威部門的一系列數據也表明，以上海為代表的中國房地產市場出現的問題，并非需求不足，而是價格太貴。瑞士信貸第一波士頓董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬認為，由于上海房價與本土承接能力之間的脫節甚大，加大了房地產市場調整的幅度和不確定性，而只有度過痛苦的急跌期后，市場的真實居住需求才會逐漸浮現出來。
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