購房者已經開始行動 上海樓市機會窗可能打開

　　近期的上海樓市風云變幻，各項調控政策逐步到位，市場上也做出了一些反應。不少人在觀望，也有不少人在準備合適的時機入市。對于樓市中人來說，大家其實都在等待一個重要的“機會窗”，也就是當買賣雙方都認可的一個經過調整之后的價格交易的平衡點。

　　當時機還不成熟的時候，或者因為房價仍然在高位徘徊，脫離多數客戶的購買力而導致交易不暢通，此時的“機會窗”還沒

　　有到打開的時候。反過來說，當調控和市場反應全部完成時，房價和配合的房源又達到一個新的起點，開始逐步進入新一輪發展的時候，或者因為部分地區、部分樓盤的價位又穩步發展，或者因為部分區域的樓盤基本處理完存量，市場基本沒有太多新的供應量而導致供求關系和價格重新發生變化，此時“機會窗”則可能再度變小了。而實事求是，既考慮政策和市場的情況，又不脫離自己的實際能力和需求來進行購房，是把握好“機會窗”的重要原則。

　　根據福納咨詢對于市場的研究，從2005年8月到2006年初期將是一個比較重要的窗口期，此時上海樓市的“機會窗”很有可能打開。面對這一現實，有不少購房者，特別是自住、自用型的購房者已經開始行動了。

　　在時光隧道里的價值回追

　　面對最近幾個月來的市場情況，大N有點不太相信自己的眼睛，原來一路上漲的房價終于停下來，并且開始往下調整。樓盤現場的銷售代表態度也變得親和起來，不再是一副盛氣凌人、不理不睬的樣子。中介門店的經紀人隔三岔五地電話聯絡，推薦房源。有人還在不斷預言，房價要下跌多少比例。

　　但是大N最關心的還是一年前他“失去”的一套房子。當時在2004年春季的時候他和太太一起去看樓盤，結果看中一套位于中環線附近的大型樓盤里的多層復式房。5樓復6樓的設計，160平方米出頭，當時的價格在7200元左右。他和太太商量之后準備買下來，可以把父母一起接過來，便于照顧生活，給孩子也有一個比較好的成長空間。但是當時因為有別人介紹其他二手樓盤，結果一來二去就沒去買。等到下半年再去看時已經沖上萬元臺階，完全是兩個概念了。當時夫婦兩人都有些后悔。但是面對一路往上跑的房價也只好暫時作罷。

　　最近，他看到那里附近又有相鄰樓盤開盤銷售，類似的多層復式，價格就在8100元左右。可以說基本是回到去年底的時候了。大N粗略算了一下，已經幾乎是打8折的價錢。相比當時的7200元，也就是一個自然上升的臺階而已。而且由于房型面積較大，無論是總價還是稅收上都可能會受到一些影響。為此，他們和銷售代表、經理溝通之后，發展商方面表示還可以適當補貼一些。那樣算下來只有8000元出頭的單價，即使比去年同期也不是差距很大的價格。為此，他們最近已經很快簽署了購房合同。

　　時間走了一年，大N夫婦在時光隧道的另一邊又看到了類似的產品。他們沒有放棄這一機會，因為這個機會，正好讓他們把這部分價值給“追”了回來。所謂壓低價，買大房，何樂而不為呢？

　　對于中小房型來說，由于市場上始終比較受歡迎，而價格變化不會太大，即使有價格下調，算下來總價浮動的比例也是在基本框架內的。

　　而一些大面積的房子，由于總價高，所以相對客戶會少一些。遇到市場波動的時候往往容易滯銷。此時發展商通常會采取較大的讓利幅度來激活這部分市場。

　　現實利益最重要

　　H小姐性格活潑開朗，在同事和朋友圈子里很有人緣，并且屬于那種比較有發言權的“意見領袖”。同時，她在個人投資理財方面又表現得相當冷靜和理性。這一點不少人都感到有一些反差。但是目前在上海確實活躍著相當一部分這樣的人群。

　　曾經有兩年，H自己一邊租房，一邊考慮購房自住。對于她來說，女性購房是一種自立自主的行為表現。但是由于前兩年房價上漲過快，已經超過了她的購買力情況。再加上當時一些“專家”老是說上海房價要大跌，導致她和不少客戶不斷觀望、等待，一而再，再而三地失去機會。這兩者相互作用，使她一度成為網絡上高喊房價要跌的“空軍”的一員主力。

　　然而，最近當調控政策逐步落實，房價開始下調，而許多人還在觀望和懷疑，并且等待著那些專家所說的上海房價要下跌50%的時候。H卻不聲不響地把一套位于外環線附近的房子買下來了。當然，購房的過程是一場真正的博弈。最終以相當于2004年11月份的價格把房子簽約到手。根據H自己的測算，發展商這里的價格回落，等于自己的幾乎全部裝修費用和部分家電的費用基本都拿回來了。有人問她為什么不再等一下，等到真的跌到谷底再說。H以平靜的態度告訴他們：

　　一、房子是實用品，是自己在適當時間、空間用來居住和使用的，不是像股票那樣就是用來高拋低吸的。

　　二，現實的利益最重要。而為了等到一個理論上存在的、可以操作的谷底而犧牲掉那么多的現實是不值得的。至少也沒有多少可操作性。

　　三、現在是購房的時機，因為有大量的現房可以考慮，眼見為實。對比其他一些投資工具和金融產品，房產是為數不多的幾個可以進行完整的市場交易，又可以放到現實使用的，實實在在的具備產權保護的標的物。

　　H也曾去了解過類似“集資購房”之類的團體和組織。雖然一開始她和周圍一些朋友也很有興趣。但是當了解到現在一兩年內還很難拿到房子，他們就準備調整了。而且弄到最后，無非也就是比現在外面銷售的商品房便宜一些而已，而隨著目前房價的理性調整，大量中低價房的逐步推出，這點空間其實也還是有限的。老百姓個人自住購房，不管是從哪里買(從某種意義上說，這只是個名份問題)，說到底還是想要個價廉物美，找到性價比相對合適，服務比較專業的產品就可以了。況且還可以最快地解決現實問題。

　　所以，H就在別人還在議論房價要跌多少，跌到什么時候的情況下，憑借著自己對于大市的判斷，與樓盤銷售的談判技巧，在短短的兩周內搞定了自己的一套房子。

　　從理論上講，機會窗可以向所有人、所有的機構打開。但是實際上能夠通過這個機會窗真正實現自己愿望，把握住機遇的，往往是一部分人或者機構。

　　購房者最關心的，并不是理論上的那些漲跌數據和各種各樣的評說。而是如何在符合政策法規和市場游戲規則的前提下，盡量地滿足大家的現實利益。這也是上海樓市的根本希望所在。

　　機會就在身邊

　　小L本科畢業后來上海工作已經有5年了，一直租房生活。隨著個人職業和家庭生活方面的進展，也到了要考慮購房的時候。

　　此前面對居高不下的房價，他基本是望洋興嘆，也不作太多考慮。而最近，隨著政策和市場的變化，他又開始關注起樓市情況。對于自己的購房計劃，他有兩大原則：首先，30歲左右一定要購房的。雖然租房也不錯，但是第一套房子對于自己的發展、家庭等等都是很重要的。其次，購房要量力而行，不盲目求大、求高、求新。

　　以小L的實力，即使加上未婚妻那里的情況，要購買中環以內的新房基本不可能。而一些外環以外的房子相對來說又比較遠。況且他的工作地還在市中心。

　　最近以來，一些中環到內環之間的二手房開始大量掛牌上市，而且價格下調的幅度比一手新房要多許多。因此小L就想到了自己目前租房的小區及其周圍。這里有不少二手房的價格明顯下調，且還可以和上家再商量調整。

　　再者，他在這里附近居住時間較長，已經相當熟悉和習慣了周邊區域的環境、交通和配套，至少比起一些遠郊區要成熟許多。所以按他的話說就是“機會就在身邊”。雖然一下子沒有買新房有些遺憾，但是這里的二手房在便利程度和生活、交通成本等多方面都是具備優勢的。況且，隨著今后家庭經濟能力的增長，到時候有條件了，把這套房子出手后再去購置新房也還是有機會的。

　　無論新房還是二手房，關鍵是把握機會。當然，上面講到的情況中，最最關鍵的還是價格。“二手房比一手新房的市場余地大，降幅更明顯”。作為二手房來說，是一個標準的“點對點的散戶市場”，其中的價格進退更有講究。