|
近段時間，房地產政策層面發生了許多變化。作為普通置業者，應該如何在新政之下進行選擇，成為一個焦點。北京美麗家園房產經紀公司總經理助理宮萍認為，現實的市場環境下，應該遵循三個新的置業準則。
房子持有5年后再賣更劃算
現在，購買兩年以內的住房需要全額征收5%的營業稅（包括城建稅和教育附加），兩年以上的非普通住房需要按照差額征收5%的營業稅；對于5年以內的要按照差額征收20%的個人所得稅。這種稅費的征收，將會大大縮減房產投資的收益。面對稅費的調整，作為房產投資置業者必須改變原有的投資模式，需要由短期變為5年以上的中長期投資置業。
比如，張先生購買了一套80平方米的兩居室普通住房，購買總價為45萬元，這套房產如果按照市場價出租，其租金為2000元／月。如果張先生兩年內將該套房產以50萬元的價格出售，其最終的年收益為6.23%；如果張先生持有房產5年以上仍然按照50萬元出售，其房產的年投資收益為7.11%，相比兩年以內出售房產每年要高出0.88%。
買套大房不如買兩套小房
以前普通住宅與非普通住宅的劃定標準就是按照價格。但是現在對于普通住房的標準進行了重新的定義，只有同時滿足小區建筑容積率為1.0以上、房屋建筑面積140平方米以下、實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的才被定義為普通住房，比如房屋建筑面積150平方米的就歸結為非普通住房。而這種普通住房劃定標準的重新界定，不僅僅在購房時會產生明顯的稅費交納差異，而且更會影響到以后房產出售環節的稅費差異。
假設李先生購買一套150平方米的房產，總額為100萬元；孫女士在同樣區域購買兩套75平方米的房產，每套房產為50萬元，兩套總額也為100萬元。李先生和孫女士同時在若干年后將自己的房產都以110萬元出售，則其交納稅費的差異隨著持有房產的年限不同產生明顯異同。持有房產兩年內，李先生比孫女士多支出12000元，持有房產在兩年（含）以上5年以下，李先生比孫女士多支出17500元，持有房產在5年以上，李先生比孫女士多支出28900元。（新華社）
| 
