北京公共維修基金暗箱有望見光

　　本報記者 龔怡

　　這是一個十分簡單的數字游戲。

　　43.35億，這是截止到2004年年底北京市小區辦管理的公共維修基金數額；180億，這是中國人民大學公共管理系陳幽泓教授根據焦點房地產網上北京市601個商業小區的統計，用

均價乘以2%推算出來的數據。

　　這筆高達140億左右、沒有到位的公共維修基金到底流向何方呢？一個即將出臺的政策可能給出答案。

　　近日，《北京市住宅專項維修資金使用管理實施細則》(簡稱《細則》)將在網上公開征集市民意見�！都殑t》包括基金的歸集、管理、使用及監督辦法，對開發商代征專項維修基金滯留期間的問題，以及基金的利息使用等情況。

　　被滯留的維修基金

　　目前，各地商品房的公共維修基金一般都由物業公司代收，之后交給各市、區小區辦統一管理，待小區業主委員會成立后再交由業委會保管。但小區辦并不直接與開發企業掛鉤，手中并不掌握銷售數據，這樣給部分開發商以可乘之機，挪用、滯交這筆由業主繳納的血汗錢。

　　位于北京市大興區玉泉營環島的金華園小區8公里處，自從2001年入住以來，小區的許多業主們都相繼發現了房屋質量問題，在與物業公司交涉無果后，業主們想起當初交房時交納的公共維修基金。

　　2003年初，業主委員會查核小區公共維修基金數目為183.77萬元，與按戶數和購房款估算出的689萬元維修基金的出入甚巨。

　　金華園小區的該筆維修金是在業主入住時由開發商指定的延龍物業管理公司代收的。據了解，該小區70%左右的業主在2002年到2003年的時候都已經拿到了房產證。

　　這就意味著，金華園小區沒有到位的500萬元公共維修基金到哪里去了呢？金華園小區的業主們曾向開發商、物業以及政府部門詢問過，卻沒有得到答復。

　　2004年7月，時隔一年之后，金華園小區的業主們再次前往核查公共維修基金。沒想到，事情更加蹊蹺。

　　“這次查的結果是879戶。從2002年3月到2004年12月，中間我們的公共維修基金是不停地補進來。2002年3月，第一次入賬。2002年6月，第2次入賬。2003年4月入了一次，7月入了一次……”

　　這樣的例子在全國屢見不鮮。吉林錦東花園310萬元維修基金被挪用，廣州翠湖山莊544萬元維修基金被挪用。

　　資金流向何處

　　本應該早就到位的公共維修基金卻是分了幾次才補進來的。延龍物業公司在收了業主們的公共維修基金之后又是如何處理這筆巨款呢？記者曾多次與該公司聯系均未果。

　　物業公司違規截留或挪用的原因不外乎三種：一是由于業主欠繳物業管理費，公司截留后做抵扣；二是建設單位與物業公司是“父子兵”，“父”由于資金周轉問題，挪用了掌握在“子”手中的錢；三是物業公司有意截留留作私用。盡管在部分城市，業主可以自行到政府部門指定銀行設立的維修基金網點辦理交納手續，但這種情況還未普及。

　　另一方面，業主想要動用這筆錢也十分困難。據了解，2000年以來，已經有不少小區曾向其所在市小區辦申請相關費用，皆因程序問題至今沒有批下來。北京43.35億元公共維修金，加上房改房售后維修基金27.99億元，總共71億元的維修金至今未支出一筆。

　　沒有支出的理由是，有關維修基金的實施細則沒有出臺。分析人士指出，目前即將出臺的《細則》有望給業務們一個交代。從7月5日開始，住宅維修基金必須在3日內將維修金匯繳到市住宅專項維修資金歸集銀行，并在15日內向業主出具《北京市住宅公共維修基金專用收據》。

　　但《細則》出臺的同時，一些相匹配的機構也應建立起來。根據國務院頒發的《物業管理條例》規定：使用公共維修基金必須業主大會2/3的業主同意。

　　《財經時報》獲悉，現在許多小區連業主委員會都沒有成立，因為維修基金都是業主的，政府無法直接替業主批準基金的使用。因此，業主大會、業主委員會的組建，也是維修基金使用過程中亟待解決的關鍵。

　　名詞解釋

　　公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護，利息不足時由產權人分攤。

　　根據現行政策規定，購房者要按照購房款2%的數額來交納公共維修基金。以一個總價為50萬元的房子為例，它的公共維修基金就是1萬元。