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文》本刊記者/甄愛軍
文前提要:經(jīng)濟不景氣,又臨近年關(guān),低租商鋪逐漸增多,對經(jīng)營者來說此時正是淘低租鋪位的好時機。不過目前還沒到租金普降時期,因此淘鋪要講究技巧,同時也要注意規(guī)避風(fēng)險。
經(jīng)濟處于低迷時期,又恰逢年關(guān),正是淘低租鋪的好時機!據(jù)了解,目前不管是專業(yè)市場,還是成熟街鋪,抑或社區(qū)商鋪,均受到來自經(jīng)濟形勢走弱的影響,有不少商家選擇退出市場,造成商鋪空置率的上升,而臨近年關(guān),租金水平難以上漲,因此此時租鋪,碰到低租金鋪位的概率會大增。
那么在弱市中如何成功租到低租金鋪位?又如何規(guī)避風(fēng)險?
商鋪租金顯議價空間
張先生是江蘇一家五金生產(chǎn)企業(yè)的駐滬代表,近日他想在上海擴大業(yè)務(wù),因此準(zhǔn)備在位于閔行區(qū)顧戴路(靠近外環(huán)線)附近的九星建材市場找一個鋪位。在該市場的五金建材區(qū),他發(fā)現(xiàn)有一些已經(jīng)空置下來的商鋪,而在一年前他曾來這里洽談過生意,當(dāng)時給他的印象是生意紅火,一鋪難求。
而想要在古美社區(qū)內(nèi)尋找一間社區(qū)商鋪開飲食店的林先生,剛把自己的要求告訴中介,對方馬上提供好幾間商鋪供他選擇,并表示如能馬上簽訂租賃合同,租金還可稍微松動一些,雖然業(yè)主在掛牌時以主動將報價回調(diào)了一些。這些空置下來的商鋪中,有些是因為受整體經(jīng)濟環(huán)境影響而被迫選擇關(guān)張退出造成的,如中介公司。
而這些并非個別現(xiàn)象,商鋪租金難以上漲已成普遍現(xiàn)象。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,在2008年第四季度,上海主要商圈內(nèi)商鋪租金水平上漲乏力,與第三季度基本持平或者略有下滑;而部分商圈空置率則略有上升,如南京路商圈、淮海路商圈空置率都上升了0.5個百分點(具體見表1)。
表1 上海主要商圈2008年第四季度平均租金及空置率表
商圈名稱 |
租金(元/㎡·天) |
環(huán)比(%) |
空置率(%) |
環(huán)比(%) |
陸家嘴 |
32.8 |
0 |
7.0 |
0 |
淮海路 |
52.1 |
﹣0.2 |
3.0 |
0.5 |
南京西路 |
60.3 |
0 |
2.0 |
0.5 |
虹橋 |
27.8 |
﹣0.4 |
4.1 |
0.1 |
徐家匯 |
59.8 |
0 |
1.0 |
0 |
五角場 |
25.8 |
0 |
4.0 |
0 |
中山公園 |
22.0 |
0 |
3.0 |
0 |
業(yè)內(nèi)人士表示,空置率的適當(dāng)上升,以及租金水平的下滑,尤其是預(yù)期并不為人看好,在這些合力的作用下,目前空置商鋪租金的確存在一定的議價空間。上海中原地產(chǎn)工商鋪部副經(jīng)理單范臻告訴記者,除了少數(shù)核心地段的商鋪表現(xiàn)依然堅挺之外,其他類型商鋪如普通街鋪、社區(qū)商鋪或者專業(yè)市場鋪位,租金都存在議價空間,一般情況下掛牌價與實際成交價之間有5%~10%之間的讓價幅度,最高可達20%。
淘低租鋪有技巧
雖然目前空置率有所上升,而商鋪租金也有所下滑,但還沒到哀鴻遍野的地步,因此想要淘到租金較為實惠的商鋪,還是需要講究相應(yīng)的技巧。
如何淘低租鋪呢?無非是根據(jù)當(dāng)前的市場特點,制定相應(yīng)的淘鋪策略,如對于急于出租鋪位的房東,可根據(jù)自己的經(jīng)營情況適當(dāng)延長租約期限,而根據(jù)目前的經(jīng)濟形勢,這種要求一般會得到滿足,當(dāng)然,長約也就意味著租金水平能適當(dāng)下調(diào)。
空置鋪位好議價:對于空置了一段時間,但時間并不長的商鋪,因為房東急于出租,對于此類商鋪,經(jīng)營者可以抓住房東急于出租的心理,跟房東討價還價,只要在合理范圍內(nèi),一般還是能夠成功。
上海德佑地產(chǎn)商業(yè)分行經(jīng)理惠凱表示,如果經(jīng)營戶退出,房東一般會提前三個月在中介掛牌重新招租,而如果沒能在上家退出之前找到“接盤者”,往往會給房東造成一定的壓力,因為空關(guān)意味著租金收益的減少。為了減少空關(guān)造成的損失,而且考慮到經(jīng)濟形勢的不景氣,房東愿意主動降低租金水平。根據(jù)不同的情況,房東讓利不一,一般在5%~10%之間不等。
長期合約降租金:在現(xiàn)階段,如果長期租約到手,讓租金收益有保障,這是很多商鋪房東最愿意碰到的事情。因此經(jīng)營者不妨適當(dāng)延長租約期限,以便在商談租金時取得主動。
單范臻表示,目前長期租約對商鋪房東有很大的吸引力,如最近剛剛成交的浦東昌里路上一套面積達500平方米的商鋪,因為經(jīng)營者延長了租期,最后成交價由原定的320萬/年降至290萬/年。
因此專家建議,根據(jù)自己的實際情況,適當(dāng)延長租約期限,能夠讓房東在租金方面做出讓步。不過有些房東會在租約后期對租金上漲幅度有更高的要求,這是需要認真對待的地方。
個人鋪位更易談租金:相對來說,個人投資者更加容易接受議價請求,而且也會更為靈活地根據(jù)市場行情確定租金水平,而對于一些由專業(yè)公司管理的綜合市場,租金調(diào)整靈活程度遠不如個人。
上海美聯(lián)物業(yè)商鋪組副營業(yè)經(jīng)理婁鋒表示,目前很多個人投資者都會根據(jù)市場行情實時調(diào)整租金水平,有些甚至愿意低于市場水平出租。但記者咨詢了上海一些專業(yè)市場,得到的答復(fù)是租金尚未調(diào)整,即使調(diào)整,也要等到上面發(fā)通知。
社區(qū)商鋪租金低:由于各種各樣的原因,有很多社區(qū)商鋪一直不溫不火,而在目前這種情況下,日子更是難過,因此如果選擇在社區(qū)商鋪中選擇鋪位,碰到低租鋪的可能性會大大增加。
婁鋒表示,目前社區(qū)商鋪相對成熟的街鋪來說,總體空置率偏高,而且租金下滑幅度也較大。因此對于選擇在社區(qū)商鋪中選擇鋪位的經(jīng)營者來說,盡可放心大膽地說出自己的條件,與房東討價還價。一般還價幅度在10%左右,極少數(shù)情況可達20%。
避開絕佳位置:值得提醒的是,對于成熟街鋪上位置最好的鋪位,經(jīng)營者則沒有必要與之討價還價,就目前的情形來看,降價的可能性很小。
惠凱告訴記者,目前一些位置好的街鋪租金還沒有降價空間,因為此類型商鋪需求量很大,極少空置下來,而在租金基本維持原位的前提下,極易出租。故不會回應(yīng)議價的要求,而且也不會主動降價。