與其追漲不如買跌揀房大師絕活大起底(2)

http://www.sina.com.cn 2009年01月12日 13:49 《理財(cái)周刊》

　　利率成本已至最低

　　其實(shí)仔細(xì)分析老田的成功秘訣，可以發(fā)現(xiàn)他恰到好處地利用了政策環(huán)境，其成功“揀房”的時(shí)期，也是政策面鼓勵(lì)買房的階段，這是他獲得驚人回報(bào)的重要原因。而從目前政策面的變化情況看，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)生了根本轉(zhuǎn)向，這使得那些技高一籌的“揀房大師”又有了用武之地。

　　在當(dāng)前必須確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大背景下，房地產(chǎn)無(wú)疑再次被賦予了拉動(dòng)內(nèi)需的重任。中央和地方采取了降低稅費(fèi)和購(gòu)房首付、購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼等積極的財(cái)稅政策穩(wěn)定市場(chǎng)。而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響頗大的二套房貸政策也終于有了松動(dòng)，去年12月17日，國(guó)務(wù)院召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。之后上海出臺(tái)了有效期為一年的“新八條”松綁二套房貸，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買第二套普通住房，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　除了這些之外，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)最為重要的是，目前的利率成本已經(jīng)降至最低。雖然當(dāng)前的市場(chǎng)仍然處在調(diào)整態(tài)勢(shì)，但我們購(gòu)房不能僅僅關(guān)注房?jī)r(jià)，更要關(guān)注利率的變動(dòng)，這是影響購(gòu)房成本的最為關(guān)鍵的因素。根據(jù)央行的有關(guān)政策，現(xiàn)在首次購(gòu)買普通自住房，貸款利率可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍，在央行去年12月23日再次降息后，目前5年以上房貸利率水平為5.94%，7折則為4.16%，這樣的低利率對(duì)購(gòu)房者可以用“歷史機(jī)遇”來(lái)形容。很簡(jiǎn)單的道理，將來(lái)如果市場(chǎng)轉(zhuǎn)好甚至再次火熱，到那時(shí)貸款利率的7折優(yōu)惠還可能存在嗎？

　　揀房也要講究技巧

　　當(dāng)然，在市場(chǎng)低迷期“揀房”也絕對(duì)不能盲目，這里面有兩方面的含義：一是要在充分考慮房產(chǎn)各方面要素的基礎(chǔ)上，再選擇正確的目標(biāo)對(duì)象；二是“揀房”一定要樹立長(zhǎng)線思維，根據(jù)實(shí)際情況因人而異，量力而行地做出選擇。

　　其中，首先是要保持“揀房”后持有期間現(xiàn)金流的“暢通”。房產(chǎn)與其他投資不同，由于大部分人買房都是依靠貸款的，每月的還貸是他們必須要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，如果由于種種原因發(fā)生資金鏈斷裂，所謂“揀房”也只能是空中樓閣。

　　其次，當(dāng)前的政策面已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，投資者“揀房”時(shí)還要特別注意這樣幾點(diǎn)：一是緊盯普通住房，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下特別要留意那些“非轉(zhuǎn)普”的房源，我們購(gòu)房應(yīng)該以普通住房作為首選，這樣即使未來(lái)政策面發(fā)生變化，仍然可以避免成為被“打壓”的對(duì)象；二是用足公積金貸款，目前公積金貸款利率已進(jìn)一步下調(diào)，五年以下(含五年)公積金貸款利率下調(diào)至3.33%，五年期以上公積金貸款利率下調(diào)至3.87%，如此的低利率購(gòu)房者絕對(duì)不能放棄；三是不要忽視地方性優(yōu)惠政策，目前各地都出臺(tái)了頗具“地方特色”的優(yōu)惠政策，對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該充分“消化”，把這些政策用到極致；四是繼續(xù)關(guān)注政策面的變化，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，可能還有諸多對(duì)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策出臺(tái)，可能會(huì)進(jìn)一步降低大家的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，對(duì)此我們也要多加留意。

　　最后，推出這組文章更在于說(shuō)明這樣一個(gè)問(wèn)題，只要你有足夠的眼光和技巧，也一定成為一位“揀房大師”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)游刃有余，獲得令人滿意的投資回報(bào)。