文/李季

　　中國的傳統養老方式——養兒防老，是與住房密切相關的：父母把以房產為重要內容的財產交給子女繼承，由子女承擔贍養的責任。這可以說是中國式的以房養老模式，主要取決于子女的孝心和孝行。

　　傳統的養兒防老目前已不能解決養老問題，市場經濟意義上的以房養老應時而生。以房養老是從西方發達國家引進的一種新型的養老方式，指的是老人將自己的產權房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務。發展至今，在我國主要出現了4種典型形式，如下表所示。

我國以房養老的4種主要形式
名稱	采取形式
租售換養	將房子出租出售，用租金或售房款養老
以大換小	售出/租出大房再換購/租入小房，用差價款養老
售后返租	將住房出售，再租回原住房，用該筆款項繳納房租和養老
倒按揭	將房屋進行抵押，獲得貸款作為養老金，去世后用售房款歸還貸款

　　租售換養

　　適合人群：城市居民擁有1套以上住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；城市居民對住房有較高升值預期、追求退休后高品質生活的中高收入者

　　以房養老最簡單的形式，是把手中的房產出租或變現，以租售所得收入來作為養老金。在當前的高房價下，僅依靠此種方式即可輕松支付2位老人的養老支出。但前提是必須擁有1套以上的住房，而且該住房不存在兒女繼承的問題。另有一些人對住房有著較高的升值預期而且手頭比較寬裕，他們利用房產投資的方式來優化養老規劃。

　　鐘先生于離休的前一年在北京市二環附近買了一套120m2的房子，從2004年的7000元/m2飛漲到2007年的最高18000元/m2，一直是他的得意之筆。用鐘先生的話說，單靠這套房子，無論租還是賣，都可以讓他和老伴后半生衣食無憂。

　　對于鐘先生來說，如果把房子出售，按照當前17000元/m2的市價，可獲得204萬元的差價款來補充養老金賬戶。以退休后30年的預期壽命和6%的年利率計算，平均每月可為養老金賬戶增加12000多元。如果出租，也可每月增加5000元左右。

　　這兩種方式都屬于自助養老的范疇。隨著市場培育程度的提高，機構養老開始步入人們的視線。典型的是南京湯山溫泉留園老年公寓于2005年5月推出的“以租換養”模式。老人將房產交給養老院出租，而自己入住相應的養老院，由養老院工作人員負責老人的生活起居，身故后房產歸養老院所有。這開創了我國新型養老模式的先河，引起了社會各界的廣泛關注。但是由于多方面原因，湯山溫泉模式作為一個典型個案失敗了。

　　以大換小

　　適合人群：大中城市僅擁有1套較大住房且該住房不需子女繼承或無子女繼承的中低收入者；大中城市退休后追求高品質生活的中等水平收入者

　　以大換小的方式可以是出售也可以是出租。對鐘先生來說，如果購入60m2的商品房，按照當前17000元/m2的市價，可獲得102萬元的差價款來補充養老金賬戶。以退休后30年的預期壽命和6%的年利率計算，平均每月可為養老金賬戶增加6000多元。如果出租，租入60m2的商品房，以當前的出租價格，也可每月增加2000元左右。

　　典型的機構參與模式是壽山福海國際養老服務中心和中大恒基房地產公司于2007年10月在北京石景山聯合推出的“養老房屋銀行”。養老房屋銀行由政府主辦，凡年滿60歲以上入住養老服務中心的空巢老人，可以將原住房委托給養老房屋銀行的房產運營方出租，所有租金用于抵扣老人在養老中心產生的相關費用，所需費用多退少補。這種模式與出租型的以大換小沒有明顯差別，只是由于機構的參與，所謂的“小”變成了養老中心，中大恒基在其中起到了重要的中介作用。