先賣后買為清零

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　文前提要：人均住房面積低于一定的標準在購買第二套房時可以享受優惠利率，對于這一可以帶來諸多實惠的政策，各地的人們自然十分關注。隨著北京、上海、廣州、杭州等城市對第二套房貸政策的逐步明朗，如何獲得和審核享受優惠政策的資格等問題也就應運而生了。

　　一直不敢“輕舉妄動”的占林軒終于松了一口氣。占先生一家目前住在一套面積約100平方米的兩室內，年邁的父母從江蘇無錫搬來與之同住，而兒子已快要上小學，也需要有自己獨立的房間，因此換房已經成為他們家庭討論了許久的一個話題。但去年10月份出臺的“第二套房貸政策”讓他感到左右為難了。如果換房，按照政策規定他極有可能享受不到優惠貸款利率，那么換房成本會提高不少；而如果不換，兩居室對于這個五口之間來說，確實顯得有些擁擠了。

　　近日，北京、上海、廣州、杭州等地相繼公布了有關第二套房可優惠利率的“人均住房面積”標準，符合條件的購房者有了享受“首套房”優惠利率的機會，這對于許多像占先生一樣急等著買房的人來說，無疑是一個福音。

　　各地“人均住房面積”標準不同

　　去年12月11日央行表示“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執行”。由于關于“人均居住面積”如何確定等諸多問題一直沒能找到答案，因此市場上對此一直充滿爭議和猜測。如戶口人數如何確定？人均面積標準是多少？先賣后買可否享受優惠利率？……因為缺少實施細則，在實際操作過程中如何把握，一時間成了難題，而政策也由此處于“擱置”狀態。

　　近期，京滬穗三地各商業銀行分別就“人均住房面積”做出了各自的解釋。就上海來說，上海市房地資源局、央行上海分行、上海銀監局近日聯合下發的《關于通過房屋登記信息系統核查借款人家庭住房面積有關問題的通知》，并公布了《借款人家庭成員名單、住房坐落情況表(兼查詢申請書)》樣本。上海市房地局有關人士在接受記者采訪時表示，上海房地部門是配合央行上海分行、上海銀監局做好借款申請人家庭“人均住房面積”核查工作。該人士重申，凡不符合第二套住房貸款政策規定的，不予辦理購房抵押貸款合同的登記手續，并提請金融監管部門處理。

　　目前各地商業銀行執行的“人均住房面積”標準各不一樣。如北京為26.65平方米(此外還有銀行采用適用面積為20平方米的標準)，上海標準為32.2平方米，廣州為19.9平方米，杭州為為28.78平方米，只有人均住房面積低于上述水平的，購買第二套房才可享受首套房優惠政策，即首付三成以及下浮15%利率。

　　巧獲優惠資格情形多

　　上海美聯物業市場研究部有關人士表示，目前合作銀行已要求公司方面做好資格審查方面的配合工作，對于購買二套房的而且希望享受優惠利率的購房者來說，要求如實填寫《借款人家庭成員名單、住房坐落情況表》，接受貸款銀行對個人資料進行的審核；此外還需要請房產交易中心協助提供該戶借款人家庭住房面積查詢結果。

　　對于已辦過房貸的換房者來說，銀行在調查其是否滿足可享受“首套房”同等優惠利率的條件時，除了考察資信、學歷、收入等與個人貸款相關的內容之外，還有另外一個重要因素就是現有家庭人均住房面積要低于當地平均水平。據了解，家庭人均住房面積涉及到兩個因素，其一是首套住房面積，另外一個就是家庭人數。業內人士分析認為，這兩個因素都可看作是變量，因此對于購房者來說，可以利用其巧妙變通而獲得優惠資格。

　　對于可能出現“一個戶口多個名字”、以此來降低人均面積的作法。上海房地部門表示，借款申請人家庭成員將只包括配偶以及未成年子女。另外，每個家庭成員名下房屋情況將逐一調查并登記在案。就北京的情況而言，記者了解到的信息顯示，也只是包括配偶和未成年子女。但是還有一種情形不能忽略，即有商業銀行是按照房產證上的人數來確定的家庭人數，因此不排除有人會在房產證上事先“遷入”眾多家庭成員。