到底是做房東還是做股東？我們不妨從財務規(guī)劃的角度出發(fā)，用資金實力、現(xiàn)金流要求、家庭未來財務目標、個人的理財偏好與能力這幾個因素做一個綜合的考量，看看哪個選擇更加適合自己。

　　文/本刊記者 尹娟

　　一邊是連創(chuàng)新高的股市，一邊是日益上漲的房地產(chǎn)市場，兩者都是當下人們投資的大熱門。可是到底是做房東還是做股東？或許每個人都有著自己的見解和主張。在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，也很難簡單地以孰優(yōu)孰劣對兩者進行比較。

　　那么到底是做房東還是做股東？我們不妨從財務規(guī)劃的角度出發(fā)，用資金實力、現(xiàn)金流要求、家庭未來財務目標、個人的理財偏好與能力這幾個因素做一個綜合的考量，看看哪個選擇更加適合自己。

　　資金實力是基礎

　　毋庸置疑，想要成為一名房東，需要具備更強的資金實力。特別是現(xiàn)在全國各城市的房價日益趨高，上個月末央行與

銀監(jiān)會又聯(lián)合出臺了房地產(chǎn)貸款調控的相關政策，提高了第二套房產(chǎn)的首付比例與貸款利率，使得成為一名房東的門檻進一步提高。

　　就以投資一套100萬元的房產(chǎn)為例，我們來看看成為百萬房產(chǎn)的房東至少需要多少資金的投入。在房產(chǎn)投資中，首付款是最主要的一道門檻。按照央行和銀監(jiān)會的相關政策，盡管目前不少銀行尚沒有對“第二套房”做出明確的定義，但是可以肯定的是大多數(shù)投資性房產(chǎn)需要面臨房價40%左右的首付比例，依此計算，成為百萬房產(chǎn)的房東，首先需要面對的就是一次性支付40萬元的首付款。在一些房地產(chǎn)調控比較嚴厲的城市，首付款還有可能上升至50萬元。

　　除此之外，在房產(chǎn)的交易過程中產(chǎn)生的交易費用也比較高。如購買普通住宅需要繳納的契稅和印花稅分別為房產(chǎn)交易價格的1.5%和0.05%，房產(chǎn)價格為100萬元的話需要繳納1.55萬元。如果購買的是

二手房，還有可能產(chǎn)生更多的費用，如房產(chǎn)中介費一般占房產(chǎn)成交金額的1%(買房)，在申請房貸的過程中可能需要支付擔保費用等等，這些林林總總的費用加起來也會給房東帶來不小的負擔。

　　就投資性房產(chǎn)而言，投資人獲利的途徑有兩種，一種是房產(chǎn)的升值，另外一種則是房產(chǎn)出租獲取的租金收益。如果希望進行長線的房產(chǎn)投資，那么房東還少不了對房產(chǎn)進行簡單的

裝修，以滿足出租的需要。那么在投資成本中還需要將裝修費用的因素考慮入內，以簡單的裝修為例，大約需要的費用在5萬元～8萬元左右。

　　因此，要想做一名百萬房產(chǎn)的房東，最低的投入在47萬元～50萬元之間。事實上，由于房產(chǎn)的變現(xiàn)能力不如其它的投資工具，對房東來說，把所有的資金都投入房產(chǎn)中顯然是不可取的。為了滿足日常生活的需要、保障房產(chǎn)的正常還貸，做一名房東的資金儲備還要遠遠高于此。

　　所以在這種情況下，你可以首先估算一下自己的資金實力是不是已經(jīng)達到了成為房東的要求，然后再進一步做出具體的選擇。一般來說房產(chǎn)投資在資金的使用上較為單一和集中，而股市投資的資金使用則要自由和寬泛些，你可以按照自己的資金規(guī)模，自行規(guī)劃出股票投資的額度。同時股票流動性強的特點，便于股東及時抽調資金。

　　現(xiàn)金流壓力需重視

　　現(xiàn)金流也是在房東與股東的抉擇中必須考慮到的一個因素。對一名房東來說，除了需要在投資初期，也就是購入房產(chǎn)的時候投入一大筆現(xiàn)金外，如果利用上了住房貸款來進行房地產(chǎn)投資，還必須保證在房產(chǎn)的持有期間按月及時繳納住房按揭款。

　　相關數(shù)據(jù)顯示，近期雖然很多城市的房價都呈現(xiàn)出了較大的增幅，但是房屋租金收益并沒有明顯的上升。以上海市為例，一套100萬元的房屋，月租金收入約為3000元左右。計算下來，年收益率為3.6%。而隨著房貸新政的出臺，對于第二套房產(chǎn)的貸款利率將上浮為基準貸款利率的110%。目前5年期以上貸款的基準利率為7.83%，上浮10%后的利率水平則為8.613%，超出了租金收益率的2倍。這就意味著房產(chǎn)每月的租金收益可能還不足以償還銀行的按揭貸款。我們以一套100萬元的房產(chǎn)為例，假設首付比例為40%，貸款總額為60萬元，那么申請一筆30年期的商業(yè)住房貸款(l利率按8.613%計算)，每月需要償還的住房按揭款為4661元。因此住房按揭款與租金收益之間的資金缺口，需要由房東每月提供一筆穩(wěn)定的現(xiàn)金來進行彌補。這一點是房東們必須考慮到的。

　　而且住房按揭與租金收益之間的缺口存在著不確定性。容易預見的風險是，央行可能還有進一步加息的舉措，這就意味著住房按揭款還有可能上升。而房屋出租的收入相對來說并不穩(wěn)定，在房產(chǎn)出租的閑置期，房東可能面臨租金為零的情況，這就需要房東拿出自有資金來進行還貸。

　　因此在成為一名房東之前，建議投資者需要按照市場的情況，對房產(chǎn)持有期間所需要滿足的現(xiàn)金流進行充分的預算。這一點對于貸款金額較高，或是投資房產(chǎn)比例較大的房東們來說尤其重要。否則在房產(chǎn)的投資過程中，弦繃得太緊，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，給自己的投資帶來被動的局面。

　　而選擇成為一名股東，盡管不能像投資房產(chǎn)那樣，通過貸款的杠桿效應獲得高額的增值，但是在購入股票之后，也不會出現(xiàn)因貸款而產(chǎn)生的現(xiàn)金流壓力。一般對于股東來說，可以在不影響日常生活和其它財務目標的前提下，將大部分閑置資金進行股票投資。

　　與理財目標相結合

　　房地產(chǎn)和股票擁有不同的性質。房產(chǎn)屬于實物投資，除了房產(chǎn)可以增值外，其本身還具有可供居住的使用性功能。一般來說，在土地供應量逐步減少的城市中，房產(chǎn)的增值是必然的趨勢。但是房產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，尤其是在房地產(chǎn)市場走弱的環(huán)境下，滿意地售出房產(chǎn)是一件比較困難的事情。而股票是一種虛擬的金融資產(chǎn)，它的價格由上市公司的業(yè)績、未來增長的預期以及其它因素來共同決定。股票投資也有很強的周期性，但是相對而言，將股票變現(xiàn)更加容易。

　　因此，在房東和股東的決策中，也需要考慮到投資的目的和作用。如果投資目的屬于短期性的目標，比方說你投資的目的是為了幫子女籌劃一年后的出國留學費用，那么顯然做股東更加適合你的目標。這是因為短期內房產(chǎn)市場受到的外部因素影響較大，如針對房地產(chǎn)市場的宏觀調控可能導致房價無法繼續(xù)上升，而為自己的房產(chǎn)尋找一個合適的買主需要你付出較大的耐心，此外在房產(chǎn)的交易過程中，特別是投資期限較短的房產(chǎn)，需要支付較高的交易成本，如營業(yè)稅、房產(chǎn)增值的個人所得稅等等，這些因素都會較大地影響到你的實際投資收益。在理財目標期限較短的前提下，流動性較強的股票則更加適合作為你的投資對象。當然，為了更加穩(wěn)妥地實現(xiàn)你的目標，你還需要在投資過程中對資產(chǎn)進行合理地配置，將一些低風險的產(chǎn)品加入到你的投資組合中來。

　　與之相反，如果你具備一定的資金實力，也有能力滿足投資過程中對現(xiàn)金流的要求，做為一項長期的理財手段，房產(chǎn)投資則是一種理想的方案。從這一點來說，不動產(chǎn)會使你的資產(chǎn)結構顯得更為穩(wěn)健，而且其長期的增值效應也是我們不容忽視的。

　　理財偏好起重要作用

　　在上述因素之外，投資者的理財偏好也是做股東還是做房東的重要因素。有的人對實物資產(chǎn)有一種天生的偏好，他們覺得“看得見、摸得著”的房產(chǎn)讓自己產(chǎn)生安全感，而股票這種虛擬資產(chǎn)則屬于“紙上富貴”，對此產(chǎn)生排斥感。也有些人會覺得變現(xiàn)能力較強的金融資產(chǎn)讓自己進退有余，他們不愿意將資金投入到實物財富中。對于這樣的投資者來說，興趣和偏好也是主導他們選擇投資對象的決定性因素。

　　而且無論房產(chǎn)投資還是股票投資，都需要投資者具備一定的能力，同時在投資過程中付出精力。像房產(chǎn)投資，并不僅僅是買一套房產(chǎn)那樣簡單，成功的房產(chǎn)投資需要對房地產(chǎn)市場做出理性的預判，而房產(chǎn)所處的地域、戶型、面積，甚至后期的裝修風格如何確定，都會對房產(chǎn)的出租、再次售出產(chǎn)生影響，進而影響到房產(chǎn)投資的獲利。股票投資亦是如此，擇股、擇時的能力，一定的操作技巧，是成功股東不可缺少的因素。所以，你也可以根據(jù)自己的能力和優(yōu)勢在股東和房東中做出決定。

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