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理財方案A：30歲30萬3口之家的購房之旅http://www.sina.com.cn 2007年09月10日 19:11 《私人理財》雜志
理財規劃方案A 一、家庭整體財務狀況 家庭資產負債表和家庭現金流量表可以基本反映家庭財務現狀，有針對性地進行調整將有利于整體家庭資源的充分整合和高效運用。因此，分析齊毅家庭的整體財務狀況，首先來看看其家庭資產負債表和現金流量表。 表1：調整前資產負債表（單位：元）
表 2 ：調整前現金流量表（單位：元）
二、家庭財務現狀綜合評述 由以上的表1和表2可見，齊毅家庭的整體財務狀況有兩個明顯特點：結余比例較高和零負債。具體來看，該家庭的財務狀況有以下幾個特點。 1、目前家庭年度結余可達10.5萬元，家庭總支出占總收入的比重僅為37%，說明結余能力較強，有較好的儲蓄投資能力。如圖： 齊毅家庭處于初創期向成長期過渡。這個時期家庭的重要目標是積累改善住房條件，孩子的生活費和教育費將逐步增加，需要為子女盡早開始積累教育金。目前，該家庭固定收入結構尚屬于均衡，但生息資產所帶來的紅利或租金等穩定收入的比例仍是不高，需要該家庭努力積累生息資產。如圖： 2、家庭資產負債狀況非常安全，償債能力很好。家庭資產變現能力比較強，靈活性比較高，在一定程度上可以應付日常生活中的一些意外事件。但流動性較好的金融性資產幾乎占了家庭凈資產的全部，這一比例明顯過高，存在結構性調整的需要。如圖： 可以增加房產類固定資產，一方面將有效抗御通貨膨脹對家庭財富的威脅，另一方面可以實現財富更好的增值。在必要情況下，應運用家庭的銀行信用額度，有限度地增加部分借款。而適當使用財務杠桿，能夠更好地促進家庭資產的高效增值，有助于加速實現生活目標。其中，個人住房信貸是家庭最便利的長期融資方式。 3、齊毅家庭風險承受能力處于中高程度，已具有較強的理財意識和投資意識，并能積極嘗試各類高風險證券投資。但該家庭也存在著理財誤區和理財失誤，比如在2007年初賣掉唯一的住房，這一舉動很可能是因判斷房產價格將出現下跌而采取的。但是，中國目前處于一個資產價格持續膨脹的階段，放棄房產這種抵御通脹的有效工具，可能是對家庭財富的嚴重損害。 齊毅今年使用了較大部分的賣房款投資基金和股票，而且獲得了相當的收益。但是，在房產價格上漲的趨勢下，他投資證券增值后的總資產還不如繼續持有原來房產而帶來的資產增長。所以，百姓理財中更應關注家庭財務狀況是否健康和資產配置的合理性，而不是主觀臆測投資品的短期波動趨勢。 4、齊毅家庭目前投資的基金絕大多數都是業績表現優秀的基金。但是，對于不算多的資金來說，其持有的基金品種過多，過于分散和繁雜，在知識和精力有限的情況下不利于長期有效管理。而且，齊毅同時投資股票和黃金，鑒于其目前財力和工作情況下暫時也不是很合適的投資選擇。 5、盡管該家庭一定程度上注意了基本的風險防范，購置了相當數量的保險，但家庭保險現狀存在一定問題，保險利用順序有誤。家庭主要收入貢獻者齊毅的風險保障嚴重不足，卻先每年付出了不少錢為兩歲的孩子購置了較多的保險，可稱失誤。在家庭保費支出能力有限的情況下，商業保障性保險在為大人購置充足之前，不應先考慮投保孩子。 綜合以上分析，齊毅家庭的理財規劃設計，應首先盡早增加持有一定的房產，增強家庭資產保值增值能力；其次要注重積累生息資產，提高穩定生息收入在總收入中的比重，降低收入結構風險；再次則要適當補充齊毅本人的風險保障。 基于該家庭收入結構處于成長上升期，在投資方向和理財產品選擇上可首選風險較高的股票基金產品。在解決房產購置問題和考慮收入結余情況下，將結余資金定期投入基金品種進行。在負利率時代，孩子的教育費用和家庭養老金的未來準備皆可主要依靠長期定額投資金基金的方式逐步積累，不宜過多地采用投保年金保險的方式或采用購買債券方式。 三、理財規劃方案建議 根據齊毅家庭財務現狀，結合理財需求及未來五年家庭收支狀況的測算情況，建議對其家庭資產負債及收支情況做如下合理調整。 1、年底選購兩居次新二手房 由于我國處于一個經濟強勁增長，同時伴隨通貨膨脹逐步抬頭并加速的時期，過剩的流動性將較長期持續性地推動資產價格上漲。雖然各級政府和央行會輪番出臺一些宏觀調控政策，但在人民幣加速升值的背景下，各類緊縮政策的應有效果卻被持續涌入的外資大大抵消。這決定了資產價格膨脹的趨勢基本上大漲小回，絕大多數百姓所期望的房產價格在某一時刻大幅回落到以前水平的局面可能難以出現。 因此，建議齊毅應放棄2009年再購買三居室房產的思路，而于2007年底前選購一個兩居室的建筑年限較短的次新二手房(還可部分節省裝修費)，用于出租。鑒于目前家庭資產有限情況下，將該項總投資控制在72萬元左右，一般估計可購置到90到100平方米的房產�？煽紤]采用首付22萬元(其他購房稅費暫估2萬元)，采取以葉秋的公積金貸款48萬元的方式，享受較低的貸款利率，相對節省較多貸款成本。選擇25年長期，可有效控制早期的還款壓力，這樣月供約在2300元以內，只占家庭月工資收入的18%左右，對家庭的財務壓力不大。 該兩居房購置后，齊毅仍可考慮暫時繼續居住在父母處，維持現狀，將該房出租2200-2300元左右，可抵銷新增的房貸月供壓力。采取了現階段就買入兩居房產的策略，可保證家庭資產增長能跟上本輪資產價格上漲。另外，到2009年以后，在繼續增加積累了一定金融資產的情況下，再考慮將兩居室換成三居室房子。 2、調整金融資產配置，壓縮基金數量 齊毅家庭目前可保持10000元活期存款來應付日常生活開銷，5000元貨幣基金可保持不動。建議對現有投資品種進行清理和整合：具體建議為賣出4.2萬元股票，賣出5000元黃金。而基金品種和數量暫時壓縮，原20.8萬元的基金，只保留4萬元左右，除酌情在易方達策略、博時主題、廣發穩健、中郵核心優選、巨田資源、國泰金馬穩健基金中考慮選擇保留之外，其他基金均贖回。另外，將公積金帳戶內6000元取出，加上動用1.9萬元存款，這樣可足額籌集到24萬元購房先期款。 3、增加齊毅的保險，加強家庭的保障 齊毅作為家庭最主要的收入貢獻者，家庭責任重大，在缺乏必要的社保情況下，應盡快購置相對充足的保障性商業保險(包括意外醫療、大病醫療等保障性保險)。一定要利用好保險的最重要功能--保障功能來覆蓋家庭財務隱含的風險，齊毅總保額應不低于40萬元水平。在安排好他的綜合保險后，可在不過多影響家庭年度結余積累的情況下，考慮為葉秋增購適量的意外、醫療保險。在為成人購置充足的保障性保險前，不要先考慮孩子保險。初步建議年新增保費支出2000元左右，以后可隨著年收入結余酌情增補不足的保額。具體險種可在當地尋找誠信的資深保險代理人進行綜合設計。 4、合理安排投資節奏，保持資產有效增值 在調整了家庭資產結構，增持了固定資產，補充了家庭風險保障后，需要考慮的是未來如何安排投資節奏，使現有資產和年度結余資金保持有效增值的狀態。隨著2009年以后齊毅與朋友合作的項目開始貢獻收益，收支結余增幅較大。 從2008年下半年起，可從每月收支結余中，分出每月5000元增加基金定期定額投資，品種可從上述保留的基金品種中選擇，易方達策略、博時主題、廣發穩健等基金均為老牌基金公司的優異作品，可以考慮。定投申購費應注意選擇“后端收費”，以便長期持有兩三年后節省掉申購贖回費。其余資金則以貸幣基金方式積累，在證券市場出現向下較大幅度振蕩時，主動買入優質基金持有。 由于盡早購置房產后，三四年內該家庭暫沒有較大額的資金支出計劃，金融資產將呈穩定增長態勢。如圖： 經收支現金流測算，預計從2008年到2012年的五年內，該家庭收支結余均保持較好的結余狀態。因此，從2008年末開始家庭金融資產將由累計結余12萬元持續增長到2012年超過60萬元，而包括固定資產(房子)在內的家庭總資產將由2008年的85萬元持續增長到2012年的145萬元左右(測算模型中假設了房產價格按年升幅5%，租金按年增幅3%，齊毅收入按年增幅2%，生活支出按年增幅4%，孩子費用按年增幅2%)。 2012年及以后，該家庭的累計結余將繼續呈上升趨勢，年結余資金以十四、五萬元的速度遞增。此后階段家庭理財重點應轉向積累長期生息資產作為孩子教育金和家庭養老金，提高資產整體穩定增值收益能力。 在收入結余較好的情況下，只要投資的年回報率仍高于融資成本，較低利率的公積金貸款就不必考慮提前償還的問題。此期間可根據情況考慮繼續擴大財務融資杠桿的使用，也可采用公積金貸款與商業貸款結合，增加購買性價比和收益性較優的房產，提高資產穩定生息收入在家庭總收入中的比重，降低對固定工資收入的依賴度，為下一個目標邁向財務自由而著手準備。 四、理財方案涉及投資組合的說明和風險提示 對齊毅家庭資產負債和投資組合進行調整后，固定資產在家庭總資產中的占比從0一躍而達到92%的高比例，資產整體流動性下降較大(即變現能力下降較多)，存在一定的短期風險。投資組合中，低風險高流動性的存款和貨幣基金占27%，年收益率在1%-2.5%，股票型基金占73%，預期年收益率在7%-8%。(對基金預期年收益率和房產年收益率的預測基于一般情況下的平均值，在不同的時期年收益率會有較大差異)。 在以公積金貸款購置了房產后，家庭資產負債結構由零負債變為負債比率約62%，形成了較大的資產變動彈性。如果各類投資品均出現較大的下跌情況下，對家庭資產存在一定的沖擊影響。但從2008年到2012年的五年內，該家庭收支結余均保持較好的結余狀態，家庭金融資產將由累計結余12萬元持續增長到超過60萬元。因此，負債比率將相應地快速下降，資產整體流動性也將重新恢復，資產負債結構進一步得到優化和平衡。 本方案中，由于投資組合中大部分屬于承擔中等以上的較高風險，以后幾年內每年結余資金的大部分投向同類較高風險的基金品種，故投資組合整體上基本可以取得超越長期平均通貨膨脹率的投資收益水平。 表3：調整后資產負債表（單位：人民幣元）
表4：調整后現金流量表（單位：人民幣元）
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