樓市支招

　　如何計算以房養房投資收益

　　對普通老百姓而言，房產投資肯定是一個家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當然就應該慎重考慮投資的收益，記者通過相關人士了解到，計算以租養房投資收益的方法有以下2種：

　　1.投資回報率分析公式：(稅后月均租金-物業管理費)×12/購買房屋單價

　　此種方法是目前地產投資中最常用的，此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績優房產”的簡捷方法。但它又有弊端，沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

　　2.投資回收時間分析公式：投資回收年數＝(首期房款＋期房時間內的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12

　　這種方法類似于股市投資分析中的K線圖分析，考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，并不是最理想的投資分析工具。

　　樓市提醒

　　投資有風險三思而后行

　　“以租養房”，已經成為眾多人輕松買房的一條捷徑。不過，人們似乎只看到了好的一面，而忽視了其中的風險。一旦出現變故，購房者將損失慘重。“以租養房”不是個簡單的過程，這里面的賬要仔細算清楚，除了每月固定要支付的

物業管理費之外，還有銀行貸款利息，這是筆固定的支出，而其收入卻只是相對固定的。既然是投資就會有風險，投資房產的風險就是新房出租會有一個“滯留期”，即從正式入住到出租出去，中間會有一段時間房子是空置的。即使已經出租的房子也可能會中途“斷檔”，這就需要你周密考慮如何度過這樣的“風險期”。

　　隨著申請住房按揭貸款門檻的一降再降，不少投資者都會產生沖動想“以租養房”，做長線投資，但基于對市場分析不全面，最終房子租不出去，導致了以租養房的失敗。所以，投資者在瞄準“以租養房”的投資模式時，應對自己的還貸能力慎重考慮。

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