高薪家庭不妨一試實業投資 商鋪投資是熱點

　　■委托人資料

　　田先生今年36歲，供職于北京某大型國有企業，碩士研究生學歷。愛人崔女士今年34歲，在某集團下屬物業公司工作。孩子今年正在上小學3年級。

　　家庭月平均收入約14000元（田先生每月約11000元，崔女士每月約3000元），田先生年終獎約3萬元，平均年可支配收入約為20萬元。家有存款約30萬元，存款類型較單一，以定期存款為主，另有少量的人民幣

　　目前有單元房一套（約40萬），家用汽車一輛（14萬），單元房已付清房款，取得

　　■資產分析

　　家庭資產配置處于“亞健康”

　　如表所示，田先生一家的財務狀況是比較理想的，房子、車子都已齊全，家中沒有任何負債，綜合收入處于北京地區較高的水平，家庭支出占收入比例的40%，可以說是高收入高消費家庭。

　　雖然資產負債比例較合理，但具體到資產上就顯得有些比例不協調了。目前，田先生一家有存款30萬元，存款類型單一，以定期存款為主，投向單一，資產配置不協調，必然使收益大打折扣。

　　■理財目標

　　一、嘗試非金融產品投資

　　為了提高收益，田先生希望改變投資方向，嘗試非金融產品投資，并將這一計劃定為今后家庭理財的首要規劃。

　　二、記賬式國債

　　目前，大多數個人投資者還是將國債定為自己投資的首選，但3.14%（三年期）的收益率并不能滿足田先生的投資預期，希望嘗試其他品種。

　　■理財建議

　　精選商鋪投資提高債券投資支出

　　商鋪投資無疑是熱點

　　戴德梁行在今年初發布的研究報告顯示，北京同期進入市場招商的商鋪已經達到500萬平方米，達到歷史最高峰。目前，大眾（個人）投資者可選擇以下幾類商鋪作為投資對象。一是底商。它有獨立的門臉，通常是在社區里，有一定的基礎消費支持，比如社區的便利店、彩擴店等。二是步行街商鋪。它對周邊大環境依賴性相對較小，經營的業態相對豐富，通常是在較繁華的街區，比如餐飲街等。三是小商品市場。這類商鋪投資回報相對較高，租金較低，風險要比前兩類商鋪小。四是商業廣場。商業廣場對周邊大環境依賴性較強，經營業態豐富，通常是在繁華商業區。

　　選擇底商類商鋪

　　就田先生一家現在的狀況，田先生夫婦都在工作，而且正處于事業成長期，尤其是田先生，有學歷，又年輕，以后還有提高的空間。如果家庭準備做商鋪投資，建議他們選擇社區底商類的商鋪。

　　底商有獨立的門臉，有的底商還是臨街的，其自發生存能力強，對專業化的要求不高。一般來說，位置較好的底商租金在2元-5元/天·平方米，起租1年以上，最長10年。在社區開店，受眾對象應該是長期居住或工作的業主，可以從事菜市場、便利店、洗衣店、音像制品、飲料批發等。目前，田先生一家最多可用投資資金為30萬元，他們投資開一家洗衣店或彩擴店還是比較合適的。

　　租金方面，按照“押三付三”的慣例，需要向開發商繳納三個月的押金，支付三個月的租金。如果開一家彩擴店，對于店面的面積要求并不是很高，30平米就足夠了，按照每天租金約100元計算，那么三個月租金約2萬元。此外，一次性添置配套設備、招聘店員、物業費等營業費用支出不會超過6萬元，那么開一家店只需約8萬元左右。

　　規避商鋪投資風險

　　開一家社區商鋪雖然啟動資金不是很多，但其經營的好與壞對投資者建立投資信心至關重要。大多數投資者習慣了金融產品投資，對于做生意顯得并不是很有信心。實業投資與金融產品投資在投資和運作方式上有很大的不同，投向的選擇、經營的方式等都直接關系到投資的收益。與部分金融產品投資“零”風險相比，實業投資是有風險的。比如開發商的信用和管理、商鋪招商定位模糊和過度炒作、商鋪的硬件及交通條件、商圈不佳與消費資源不足等外部風險和投資者自營“養鋪”、轉租等內部風險。風險系數從底商、步行街、小商品市場到購物中心和物流中心逐級遞增。

　　如何化解風險

　　選擇商鋪投資所遇到的第一個風險就是開發商的信用和管理風險。所以田先生一家投資時一定到關注或了解開發商過去開發過的項目的業績和管理能力。有的開發商將商鋪銷售完畢后，拿了錢就走人，沒有協助經營，前期宣傳與后期管理嚴重脫節。經營管理是商鋪投資成敗的關鍵，一個無商家經營的鋪位，其價值為“零”。所以田先生一家在投資前一定要選擇信譽良好，且經營管理能力強的開發商，要多了解開發商的信譽。

　　由于田先生一家是首次經商，處于創業的摸索期，我們管處于這一時期的商鋪為“生鋪”，而“生鋪”要成為“熟鋪”需要一段時間，這段時間里，投資回報率低，有可能沒有回報甚至是負回報，就有可能出現資金周轉不靈、營業成本大幅增加的狀況，一旦出現這種局面，應該分析和逐步調整經營策略。

　　調整債券投資策略

　　目前，田先生一家擁有貨幣資產30萬元，除去投資于商鋪的啟動資金和必要的周轉資金外，可以拿出近18萬元做金融產品投資。在這里建議田先生一家，不要將全部或大部分做實業投資，主要是因為他們缺乏此類投資的經驗，一旦出現虧損，那么幾年來的積累將化為泡影。如果將一部分資金做實業投資，另一部分資金做熟悉的金融產品投資，即使實業投資方面不理想，那還有金融產品投資呢，這就是我們所說的分散投資，規劃后的投資建議見表格。

　　在金融產品投資方面，我建議田先生一家不妨一試記賬式國債。6月1日，財政部發行了本年度的第二期憑證式國債，三年期利率為3.14%.現行的定期存款三年期利率為3.24%，稅后利率為2.59%，正因為這0.55%的利差，使廣大的投資者熱衷于憑證式國債的投資，歷次發行憑證式國債，銀行網點都會排起長龍。然而，同樣是國債，記賬式國債的受歡迎程度明顯趕不上憑證式國債。

　　目前市場上有兩種記賬式國債。一種是記賬式國債，另一種是在股票市場流通的記賬式國債。前者在銀行柜面發售；后者投資者可在證券交易所買賣或銀行銀證通業務在線操作。相對于股票市場波動大、風險大的特點，記賬式國債具有風險低、流動性好、利息收益高的特性，逢高可拋，最壞的打算就是持有到期再兌付，獲得固定的收益。

　　■旁觀者說

　　1. 投資實業需要花費諸多心思。從選址、裝修、招聘員工到管理、稅務等諸多環節，每一個投資選擇均需要花費相當的時間去思考、選擇。要是想趁著年輕好好享受生活，實業投資就很耽誤時間。

　　2. 實業投資最好能和自己的愛好聯系起來，這樣既快樂，又賺錢。現在一些私人俱樂部的出現，就是這種形式。要是單純為了賺錢去做實業投資，有點不劃算。

　　3. 田先生一家每月收入比較高，目前花費卻比較少，如果沒有這輩子要賺很多錢的目標，倒不如處理好養老和醫療計劃，然后做自己更為喜歡的事情。

　　■本期理財顧問

　　魏鵬，中國工商銀行牡丹卡中心清算部，理財策劃師