別用買股票思路買房產心存僥幸周期操作是大忌(2)

http://whmsebhyy.com 2005年12月05日 12:08 《理財周刊》

　　而在投資之后，因為距離關系，無法經常實地監督也使得投資一錯再錯。楊名的五個異地樓盤，基本都是簽過合同之后再沒去過現場，因此并不了解房屋近況，即使推遲交房不過也是打電話詢問而已，這也給了惡意開發商欺詐的空間。

　　一旦開發商出現這樣那樣的問題，異地置業的另外一個劣勢隨之而來，那就是維權成本太高，飛機來回飛一趟花個幾千元，這可抵得上你房屋幾個月的租金呢，因此這些成本上

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的風險也必須考慮在內。

　　姜新國指出的另外一個問題上，楊名投資商業地產，始終炒的是地產，并沒有在意商業。而事實上，這種有租約的商業地產，首先是商業的繁榮，然后才是地產的獲利。最后結果也證明了這一點，虛擬的盈利模式最終破裂，正是因為沒有商業的支撐，這些地產全部前景堪憂。

　　“投資者在選擇這些商鋪之前，最好先問兩個問題：其一，開發商允諾的商業盈利模式是真實的嗎？所投資的商場是實的嗎？這兩個問題都可以在一些事實上得到確認，比如商場經營有沒有主業，目前有沒有主力的商戶搬入，到底多少商戶簽約等。”姜新國表示，的確有很多開發商出于圈錢的目的，而虛擬一些盈利模式，并且就此編制出“保底承諾”的美麗謊言。這種虛擬盈利模式盡管誘人，然而一旦圈錢成功，開發商就會打回原形；或者盈利模式不成功導致經營失敗，開發商沒有能力繼續支付租金，“承諾收益”的“餡餅”就此變成“陷阱”。楊名投資地產不光沒有對盈利模式進行考證，甚至很多連商場都尚未建造，因此風險極大。

　　至于如何辨別這些“虛擬盈利模式”，姜新國說，投資者的應對策略就是仔細研究，熱心并且勤奮，對于商場所涉及的行業進行了解。“在承諾收益的前提下，投資者可能不需要自己經營，但一定站在經營者的立場上去做財務分析，看看是否有足夠的能力支付開發商允諾的租金，如果不能，開發商承諾的租金當然也不能實現。”從這個角度來分析，楊名至今寄予希望的海門國際商務港項目如果用于家居經營，要實現從8%每年遞增的租金收益率顯然并非易事。

　　除了盈利模式，開發商的資質也顯得至關重要，這直接涉及到投資的另外一個風險——“道德風險”。“如果一定要異地置業，最好是選擇有資質的大企業開發的項目，這會相應降低一些投資的道德風險。”姜新國提示，中小開發商對政策反應比較敏感，在房產大勢不好的前提下也很容易出現資金鏈斷裂的問題，“而大企業對租金的變化也有一定承受能力，通俗一點說就是，即使虧一點，短期內它可以承受并保證租金供應，以等待市場好轉。但小企業可能就此落敗。”

　　異地投資商鋪三注意

　　一是不要貪圖便宜。楊名的投資經歷中，大多價格偏低，低的總價不過15萬元左右，高的也不過是三四十萬元的水平，明顯有“貪便宜”的心理。這些商業房產往往有比較細的產權分割，有些分割并不在政策允許范圍內，因此產權歸屬也并不是很清晰，很容易出現問題。

　　二是投資期房要謹慎。期房一般投資額大，周期長，投資者對房產證等后期管理的難度，要有足夠的估計。由于異地購房，更要查清銷售商是否有開發商品房的資質，是否有《商品房預售許可證》、《施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程用地許可證》、《建設工程項目許可證》等證件，還要了解相關公司近年來商品房銷售方面的信譽。不然一旦出現昆山那樣的購買1年半卻不見動工的情形也無計可施。

　　三是異地購房不偷懶。投資不是“省心”的舉動，在投資過程中也不要盲目跟風，要多聽多看；每個購房團最好聘請有業內人士或律師同行，認真考察住房質量、推敲購房合同；同時，如果自己來回當地的成本過高，可以委托當地熟人、朋友代為訪察，經常了解樓盤的開發狀況，以做到對投資了然于胸。

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