別用買股票思路買房產 心存僥幸周期操作是大忌

　　文 本刊記者/佟琳

　　投資的盲目性、博弈性，以及在投資出現問題后心存僥幸，寄希望于周期性操作，這都是商業地產投資中最為忌諱的幾個方面。

　　楊名由股票起家，于是他的房產投資也不可避免地打上了股票投資的烙印。上海在行

置業投資咨詢有限公司首席咨詢顧問姜新國認為，這種股票式的商業地產投資模式是楊名陷入目前困境的最主要原因。

　　“尋求承諾保底收益名目上是為了‘安全’，事實上卻是為了‘省心’。而投資地產是最省不了心的。對商業地產的不了解導致了他投資的盲目性，對項目缺乏研究又導致了他投資的博弈性，而在出現問題之后的相對麻木還暴露出他對地產還寄托了周期性操作的愿望，這都是商業地產投資中最為忌諱的幾個方面。”姜新國總結道。

　　地產投資不同于

　　2003年左右，正是商業地產最紅火的時候，恰逢股市表現不佳，于是很多在股票市場上失意的投資者就把目光轉向商業地產，楊名只是其中的一個代表。“他們到來的時候，聽到的都是賺錢的消息，于是投資上也就放松了警惕。殊不知，商業地產最典型的特點是賺起來興奮，虧起來也悲慘，并不是每一筆投資都有美麗的‘錢’景。”

　　更何況，商業房地產種類繁多，從商業步行街商鋪、商場商鋪、社區商鋪等眾多商鋪種類，同時還有辦公樓物業、工業廠房，以及產權式酒店，產品之間差異非常明顯，每種不同種類所要求的投資要點各不相同，楊名對此毫無研究，而只是看中一個簡單的包租協議，就廣泛撒網，顯然會陷入麻煩。

　　一個簡單的比較是，商業地產的選址和股票市場上的選股就有很大差異。大多數股票投資者尤其是習慣了投機思路的股民，選股只是從技術層面或價格走勢上分析，很少關注這家上市公司的具體情況，楊名在炒作原始股、轉配股、B股的過程中，個股之間的差異就比較小，由于遇上了好機遇，只要揀到手的股票幾乎都是賺錢的。這種投資經歷對他后面商業地產的投資心理產生了很大的影響。

　　然而，地產尤其是商業地產的投資，對于選址卻有極深的講究。“房產是個性化的投資，各地的動態發展，特別是宏觀經濟、城市發展、規劃方面的信息都會影響到商業地產的投資價值。而且楊名的幾處房產中，無論是否開發商的托詞，的確都有規劃變化引起的無法按期交房的問題，這都說明在投資之前，楊名對于當地規劃政策和宏觀經濟缺乏了解。”姜新國告訴記者。

　　股票投資和房產投資最大的差異還體現在退出機制上。“股票是周期性的，投資者可以進行階段性炒作，方向判斷錯誤可以止損然后后伺機重來。但商業地產是空間化的投資，一旦你判斷失誤，無論是開發商資金斷裂還是經營狀況不佳，投資者都很難將它再次轉手，尤其是在房產形勢下行的前提下。而如果證明這是個投資陷阱，可能就必須面臨血本無歸的結局。” 姜新國分析說，兩者之間的差異決定了股市失意的投資者最好不要貿然闖入樓市，尤其是專業性很強的商業地產。

　　異地投資商鋪當心三大風險

　　也正因為這種“個性化”，商業地產投資最好在本地進行，盲目沖出上海無疑又增加了風險籌碼。因為在本地，個人對于當地的經濟環境和消費習慣都非常了解，對于一個商鋪未來能否出租、出租收益大致為多少也有一個判斷，因此投資顯得相對理智。

　　對異地房地產市場不熟悉是投資人在異地置業中面臨的最大風險。盡管兩年前，全國的房產形勢一片大好，但各地的房地產市場政策肯定有些不同，而對于一些細節問題，投資者肯定不會像本地投資時花大量的時間和精力去進行項目考察、對比，這畢竟不太現實，并且成本頗高。楊名基本是按圖索驥，在注意到相關廣告之后便欣然前往，許多時候都是去過當地一次，一兩天之內就簽下合同，而有的投資者甚至在異地樓盤舉辦的房產展覽會上就簽了合同，這都為以后的糾紛埋下隱患。同時，在商業地產投資中，即使相差幾步，其商業氛圍和效應也會有所不同，而作為異地投資者來說，根本不可能對此了解太多。