理財專家稱：謹慎購房是家庭成功理財的第一步

　　★本期理財顧問

　　趙曄：廣東發展銀行北京分行財富管理中心理財策劃師，兼任《錢經MONEY TALKS》雜志理財顧問、中央電視臺《中國證券》節目理財顧問。

　　對于老百姓來說，“購房”從來都是家庭理財中最值得和最需要規劃的一部分。可以

說購房部分規劃成功，理財計劃則已成功了一半。

　　預留日常開支以及用于醫療保險和預防意外災害的預備資金

　　買房前，要根據家庭需要和支付能力來綜合考慮，計算出家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補貼。應主要保留兩部分資金，一是家庭的日常開支，二是用于醫療保險及預防意外災害的預備資金。通過仔細核查，計算出可隨時支配的自由款項。在對個人資產做出認真估量后，才能夠把握自身的實力和購房方向，確定適宜的房價和房屋面積，從而挑選合適自己的住宅。

　　通常來講，人們在購房時考慮較多的是房產的價格，對房產周圍的環境考慮較少，特別是容易忽視一些“看不見、摸不著”的條件。

　　充分考察物業管理

　　物業管理的管理費標準因住宅等級、服務內容和服務深度而異，與日常生活息息相關。購房者應注意以下幾點：物業公司何時進駐小區、管理費有哪些內容、小區停車位是租還是賣、車位的收費標準等，以便于估算購房及入住所需的實際費用。

　　現在，有些開發商在宣傳廣告中將物業管理收費低廉或引入名譽卓著的物業管理公司作為賣點，這一點購房者一定要謹慎。因為很多物業公司與開發商根本沒有關系。項目開發、銷售完畢，開發商就離開了，而業主將來要長期面對的是物業管理公司。如果物業收費太低而無法維持日常開銷，或是沒有利潤，顯然物業公司的服務將給住戶帶來很大的麻煩。

　　視自身需求選擇“公攤面積”

　　“容積率”是居住小區的主要指標之一。一般來講，容積率過高，會出現樓房高、道路窄、綠地少的情況，將極大地影響居住區的生活環境。

　　對于商品房來說，銷售人員提供數據中的建筑面積是由套內建筑面積和分攤的公用建筑面積兩部分構成的。套內建筑面積比較直觀，而分攤的公共面積則較為模糊。

　　通常包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。購房者買房時，一定要注意公攤面積是否合理。一般多層住宅的公攤面積較少，高層住宅由于公共交通面積大，公攤面積則較多。

　　值得注意的是，雖然公攤面積越小，購房者能得到的私有空間就越大、越經濟，但公攤面積過小，比如樓道過窄，出入時就會覺得很壓抑，會減少居住者的舒適度。反之，如果住宅樓一層有華麗的大堂，雖然增加了部分公攤面積，但住宅的檔次也有所提高。對于公攤的比例，購房者可以根據自身的實際情況進行選擇

　　委托人資料一

　　張先生今年43歲，屬事業有成型人士。幾年前，其購買了目前居住的樓盤，地處北京近郊，周圍環境頗好。樓盤所處社區內配套較完善，醫院、郵政、購物等設施均比較方便，尤其是社區小學的軟件、硬件條件很不錯，孩子上學、放學無需接送，省了張先生夫婦不少事情。

　　但隨著孩子即將升入中學，張先生面臨著一個重要的問題，好的中學幾乎都在市區內，如果孩子在市區上學，這所房子的位置將成為制約孩子選擇學校的主要因素。為解決這一問題，張先生決定開始籌備自己的“二次購房”計劃，準備在市區內重新購置一套新住房。

　　購房分析：目標應為“樓齡”較短的二手房，關注升值潛力

　　張先生二次置業選擇的地點將是優秀中學分布集中、或到達這些學校交通便利的地段。據此，新樓盤的價格將相當昂貴，所以張先生的目標應該是“樓齡”較短的二手房，且需具有升值潛力。

　　在選購二手房時，除了需要了解房屋的結構、產權等因素外，還要注意了解鄰里的組合。一般說來，一處房產的人文環境與其價值是成正比例增長的。如果有周圍環境較差、治安不良等情況，這樣的房產則不應是首選。另外，噪聲污染也是一個很重要的問題。通常情況下，購房者無法準確測量噪聲大小，張先生可盡量選擇與學校、農貿市場等噪聲源保持一定距離的住宅樓。臨街的住宅為了盡量減少交通所帶來的噪聲，應當有綠化屏等能夠起到隔音、靜音效果的設施。

　　購房建議：原房產可供老人居住或向“郊區游”游客出租

　　張先生目前的房子由于所處位置的原因，很難長期出租，閑置又未免浪費。有兩種處理方式可供參考。第一，如果張先生的父母身體狀況較好，可以選擇將老人接到郊外居住。郊區空氣好，適合退休養老，且社區醫療設施配套齊全，生活在這樣的環境里對老人來說是不錯的選擇。同時也可相應減少張先生每月的贍養費用。第二，每逢節假日，北京都有大量的居民赴郊區旅游，隨著游客量的增大，郊游的花樣也不斷翻新，如汽車聯盟自駕游或公司自駕游等。此類游客組織出游大都不喜歡選擇賓館居住，而是希望租住一些類似于別墅的房屋。張先生可以考慮將自己的房子在相關網站注冊后，向這些游客出租。雖然租期不長，且租客流動性較大，但房租卻較平日長期出租高出許多倍。

　　委托人資料二

　　李女士今年29歲，去年剛剛結婚，婚后夫妻倆在雙方父母家輪流居住。長此以往，夫婦二人均感諸多不便。現在李小姐有購房的想法，以夫妻倆目前的經濟狀況，想在市區內認購一套中

　　購房分析：注意近郊交通與配套設施的矛盾

　　女士對于家的期望多為“舒適而溫馨”，所以在經濟實力受到限制時，買房多選擇近郊附近的中、大戶型。且由于近郊

　　其實這種想法是存在一定誤區的。

　　在郊區購房將面臨交通與配套設施的矛盾問題。郊區房產規模小的社區，配套設施大都不夠完善，對于雙職工來說，社區缺少購物、健身、娛樂等設施將直接導致生活質量下降。而如果選擇配套設施齊全的，此類社區又大都規模龐大，雖有私家車可以自由出入，但市政交通及道路建設大都暫時無法解決這類大規模社區居民的出行問題。

　　購房建議：不必強求一步到位，為二次置業做打算

　　對于李小姐來說，由于首次購房，受經濟及年齡的限制，同時由于夫妻倆平時工作時間較長，在住宅的時間并不長，所以在房產的選擇上不必強求面面俱全、一步到位，而應根據自己的需要就以下幾方面做重點選擇。

　　首先是樓盤位置，房產所處的位置對其價值和增值潛力起著決定性的作用。李小姐買房的主要目的是為了居住，但同時也是一種投資。

　　認購升值潛力巨大的房產，對于李小姐今后二次置業時現有房屋的出租或轉讓都將有極大的益處。看一個區域的樓盤是否有發展潛力，不僅要看現狀，更要看其發展趨勢及市政規劃。如果在一個交通、市政等設施還不是十分完備的地段以低價購入房產，待各項配套設施齊全、周邊環境改善后，所購的房子就會有很大的升值空間。

　　有一些位于尚在施工中的地鐵沿線的樓盤，盡管地鐵尚未竣工，但樓盤已經開始升值了。

　　其次是自由空間，李小姐家庭的結構和人口是發展變化的，雖然由于目前的經濟實力所限，所購房屋以中、小戶型為佳，但隨著個人事業的發展，很快就會有加大空間的需要與資金。因此，居室中有足夠的可變空間是必要的。

　　再次是停車空間，車庫是住戶不可改變的房屋硬件，如果沒有留出足夠的停車空間，對住戶未來的生活會造成極大的不便。

　　最后是網絡空間，做好預留光纖通道和足夠的出口帶寬是保證服務超前性的前提。

　　如果您有