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文/本刊記者 吳昕
五月底，廣州剛剛邁入炎熱的夏天，房地產的三項新政策：國家七部委調控新政、廣州全面禁止住宅營商、房屋租賃新規定，如初夏驚雷在廣州樓市炸響。一些買了住房放盤收租或打算高價賣出賺取差價的投資客們立馬忐忑不安起來，拿起計算器仔細一算，發覺手中的房產投資虧了！此時，該放盤還是出租？是轉向其他投資項目？ 下面，讓我們一起來看看
裴先生的故事――
去年12月份，裴先生以62萬的價格買下了東川路一套室內面積為124平方米的二手房，裴先生原打算利用老東山的“名校效應”，轉手將該房子賣出，賺取其中差價。可是，國家房產政策一直疑團重重，裴先生在地產中介掛牌后一直沒有找到一個合適的價位轉讓。
今年6月1日，房產新政正式實施：轉讓購買兩年內的(不包含兩年)的房產，須以房價全額繳納5.5%的營業稅及附加稅，買144平方米以上的房子，須交納3%的契稅。一些媒體報道的時候把契稅加在賣家身上，契稅應該是由買家交的，當然，實際操作當中，契稅和營業稅有時候會轉嫁給另一方，這便是另一個話題。賣出“非普通住房”還要交土地增值稅：(轉讓收入-上手購入價)×適用稅率。在新政實施以后，二手房交易的稅費占到房款的10%左右，而以前的稅費只占房款總額的5%左右。
據悉，自從國家鼓勵個人購買自用普通住宅，實行減半征收契稅以來，廣州市一般按房價1.5%的標準向購樓者征收交易契稅，對別墅則作為“高檔住宅”征收3%的交易契稅。但，三項新政策的實施改變了這個游戲規則。當然，國家對于個人二手住房交易所得繳個稅也有優惠政策。主要有兩種情況可享稅收優惠：一是對個人轉讓自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個稅；二是對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售住房應繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式向主管稅務機關繳納，購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。
裴先生將他這套接近二十年樓齡的“豪宅”細細計算了下：去年年底買入這套房子的時候的購入支付費用是：
契稅(評估價的1.5%)＋印花稅(合同價的0.05%)＋過戶登記費(50元)＋查檔費(50元)＋印花費(5元)＋中介費2%左右＝22115元(非按揭)。
裴先生打算以70萬轉手賣出去，按房產新政的標準，裴先生計算了下該付的稅費，應交稅費居然高達67125元。轉讓成本＝繳納營業稅＋印花費＋個人所得稅＋土地增值稅，裴先生將這幾個稅分開，計算結果如下：
營業稅(包括城建費、教育費附加)＝700000元×5.5%＝38500元；
印花稅：700000元×0.5‰＝350元；
個人所得稅：﹛(賣出價-買入價)-印花稅﹜×20%＝(80000元-350元)×20%＝15930元；
土地增值稅：﹛賣出價-扣除項目金額之和(買入價、營業稅、城建稅、教育附加費、印花稅)﹜×30%＝﹛700000元-(620000元＋38500元＋350元)﹜×30%＝12345元；
營業稅＋印花稅＋個人所得稅＋土地增值稅＝38500元＋350元＋15930元＋12345元＝67125元。轉讓成本占到了總房價的9.6%！如此高的交易費用，使得裴先生交易這套房子根本上無利可圖。因為，收入-付出＝(賣出價-買入價)-(購入費用＋轉讓成本)＝(700000元-620000元)-(22115元＋67125元)＝-9240元。
面對這樣的計算結果，裴先生看到那個負號的時候當場就愣住了，在重稅“圍剿”下，短期轉手賣出看來并沒有利潤可圖。但手中的房產投資總不能虧了吧，那就和當初投資房產的初衷逆道而行了。于是，裴先生不得不轉變思路。
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