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記者殷鵬 北京報(bào)道
時(shí)下房地產(chǎn)商的“錢緊”使房地產(chǎn)信托大為火爆。信托專家指出，房地產(chǎn)信托收益雖然處于信托產(chǎn)品中的上游，但其中的風(fēng)險(xiǎn)也不少。如果把它們分成細(xì)類，挑選的方法各不相同。
中誠(chéng)信托投資顧問(wèn)馬 曾親自參加多個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的開發(fā)，據(jù)他介紹，目前比較流行的房地產(chǎn)信托主要有四種:
抵押貸款房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)開發(fā)商將已經(jīng)擁有的土地或房產(chǎn)抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時(shí)歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產(chǎn)，同時(shí)也有其他企業(yè)為開發(fā)商提供還款擔(dān)保。
提防風(fēng)險(xiǎn)抵押物價(jià)值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價(jià)，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，則變現(xiàn)抵押物將無(wú)法收回原信托貸款本金。
如抵押物為土地使用權(quán)，而地上建筑物沒(méi)有辦理追加抵押，同時(shí)建筑施工方?jīng)]有放棄對(duì)地上建筑物的留置權(quán)，那么到期開發(fā)商無(wú)力還款處置抵押物時(shí)，留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，建筑施工方優(yōu)先受償，信托貸款后受償，則信托財(cái)產(chǎn)可能面臨損失。化解絕招考察抵押物價(jià)值是否經(jīng)過(guò)公正地評(píng)估，且抵押率是否足夠低。例如，某信托計(jì)劃貸款規(guī)模為1億元，而開發(fā)商提供了價(jià)值3億元的土地或房產(chǎn)進(jìn)行抵押，則抵押率為3:1，只有當(dāng)被抵押的土地或房產(chǎn)跌價(jià)到原價(jià)的33％時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)才會(huì)遭遇損失，相對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)就較低。
考察信托公司和開發(fā)商是否在信托合同中對(duì)追加抵押和留置權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了約定，以避免未來(lái)的法律訴訟糾紛。
考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)是否有良好的銷售前景，如發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，處置抵押物變現(xiàn)償債是否快捷。
考察擔(dān)保方所作出的是否是連帶責(zé)任擔(dān)保(這種擔(dān)保最可靠)，擔(dān)保方的資質(zhì)如何，如信托計(jì)劃的擔(dān)保方為特大型國(guó)有企業(yè)，而且提供的是連帶責(zé)任擔(dān)保，則投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。
房產(chǎn)回購(gòu)信托
由于開發(fā)商短缺房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)資金而將其開發(fā)的其它已經(jīng)達(dá)到或即將達(dá)到預(yù)售狀態(tài)的房產(chǎn)以低價(jià)格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發(fā)商溢價(jià)回購(gòu)該房產(chǎn)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集的資金購(gòu)買該房產(chǎn)，如果到期后開發(fā)商不履行回購(gòu)義務(wù)，則信托公司有權(quán)向第三方轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。提防風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商沒(méi)有實(shí)力在信托到期時(shí)按照約定的價(jià)格回購(gòu)房產(chǎn)。
開發(fā)商承諾回購(gòu)的房產(chǎn)在信托期內(nèi)發(fā)生較大的跌價(jià)。
用信托資金購(gòu)買的房產(chǎn)不能順利取得預(yù)售許可證進(jìn)行銷售，或信托公司在購(gòu)買房產(chǎn)后未在房地局辦理購(gòu)房合同備案登記，以至于在開發(fā)商違約后，不能順利變現(xiàn)房產(chǎn)取得資金歸還給投資者。
化解絕招考察開發(fā)商的資質(zhì)和過(guò)去已經(jīng)開發(fā)項(xiàng)目的銷售情況。
考察信托公司的購(gòu)買價(jià)格是否遠(yuǎn)低于該房產(chǎn)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格。
考察該房產(chǎn)項(xiàng)目是否已經(jīng)取得或能順利取得銷售許可證。
考察信托公司是否會(huì)辦理購(gòu)房合同的備案登記，以保證投資者對(duì)該項(xiàng)目房產(chǎn)的權(quán)利。
考察當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及發(fā)展前景，即信托期內(nèi)該房產(chǎn)是否會(huì)發(fā)生大幅度跌價(jià)。
財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受益權(quán)房產(chǎn)信托
利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)交給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)(在分配收益時(shí)，優(yōu)先受償)和劣后受益權(quán)(在分配收益時(shí)，排在優(yōu)先收益權(quán)人后受償)，并委托信托公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集的資金購(gòu)買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。
提防風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)在信托后的經(jīng)營(yíng)狀況不能產(chǎn)生足夠的收益供投資者分配。
房產(chǎn)變現(xiàn)后如發(fā)生大幅度跌價(jià)，則優(yōu)先受益人的利益可能得不到全額保障。
信托登記制度的不健全有可能使該房產(chǎn)受益權(quán)人的利益不能得到有效的保障。
化解絕招考察開發(fā)商信托的房產(chǎn)是否為其擁有完全產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)，且價(jià)值是否得到公正的評(píng)估。
考察優(yōu)先受益權(quán)占全部受益權(quán)的比例。例如某房產(chǎn)經(jīng)評(píng)估后價(jià)值為2億元，因此形成2億元的財(cái)產(chǎn)受益權(quán)，其中優(yōu)先收益權(quán)1億元，劣后受益權(quán)1億元，則只有當(dāng)房產(chǎn)貶值50％后，投資者的信托財(cái)產(chǎn)才會(huì)遭到損失。
考場(chǎng)信托公司是否落實(shí)了抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
股權(quán)型房地產(chǎn)信托
信托公司以發(fā)行信托計(jì)劃所募集的資金參與房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，使項(xiàng)目公司得到足夠的注冊(cè)資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。該項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)的股東承諾在信托計(jì)劃到期時(shí)溢價(jià)回購(gòu)部分股權(quán)。
這種信托在我國(guó)江浙、上海等地發(fā)行較多，該區(qū)域投資者比較認(rèn)可股權(quán)投資模式。
提防風(fēng)險(xiǎn)如果項(xiàng)目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。
該房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀況不理想或無(wú)法順利取得銀行貸款，則到期回購(gòu)資金將沒(méi)有著落。
化解絕招考察信托公司是否在信托期內(nèi)掌握該項(xiàng)目公司的控制權(quán)，并能實(shí)際掌握該公司的財(cái)務(wù)控制權(quán)，以規(guī)避資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。
考察該房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)是否有良好的銷售前景。
考察承諾回購(gòu)股權(quán)的股東財(cái)務(wù)狀況如何，是否有足夠的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流作為回購(gòu)保證。
新聞鏈接
房地產(chǎn)信托收益行情
從各信托公司公布的信托收益分配報(bào)告和到期清算報(bào)告來(lái)看，已發(fā)行的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品基本實(shí)現(xiàn)了當(dāng)初的預(yù)計(jì)收益率，目前全國(guó)已進(jìn)行分配的房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品收益水平呈逐年上升趨勢(shì)。
2002年和2003年發(fā)行的已經(jīng)到期的信托產(chǎn)品中，一年期產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)收益率水平在3.8％—4％之間，2年期產(chǎn)品事項(xiàng)的收益率水平在4％—5％之間。
2002年和2003年發(fā)行的未到期信托產(chǎn)品中2年期產(chǎn)品收益率水平在4.2％—5.5％之間。3年期產(chǎn)品的收益率水平在4.8％—6％之間。
目前全國(guó)發(fā)行的未到期信托產(chǎn)品中，1年期產(chǎn)品收益率水平在5.5％—6.5％之間，2年期產(chǎn)品收益率水平在6％—7％之間，3年期產(chǎn)品則已經(jīng)很少見到。
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