家中房產有530萬還打算一兩年內移民 如何理財

　　宋明麗在上海一家外商代表處任職行政經理，收入不錯，去年每月收入10500元，今年升到12000元。宋小姐的丈夫自營一家建筑規劃公司，每月最低都有15000元的收入，而年終一般還會有將近30萬元的一次性收入。雖然每月夫妻倆人收入能有將近3萬元，但是扣除花在房子和車子上的大筆貸款，每月的結余只有2400元。剛剛步入而立之年，宋小姐和丈夫準備不久后要一個孩子，并打算在一到兩年內移民到澳洲，理財計劃需要針對這些目標謹慎安排。

　　資產結構偏重房產

　　宋小姐的大部分資產和負債都集中在車子和房子上，家里有三輛車子，目前還有13萬元的車貸未還清。除了在凱旋北路的自住房之外，宋小姐還有三套房產，其中在松江九亭的連排別墅區有一套毛坯房；在虹橋路小南國對面靠近休閑街的位置也有一套房產，今年可以交房，準備用于出租；最后，在曲陽路還有一套單身公寓，已經租出。宋小姐的房屋貸款還有216萬元。

　　現在宋小姐的家庭資產中現金只有4萬元，而房產部分，自用和投資加在一起有530萬元。如果要生育孩子，宋小姐認為應該準備更多的現金。房產投資比重太多了，她坦承。宋小姐希望盡快調整這種資產機構，一方面降低風險，一方面也為了能實現以后多種多樣的理財目標。經過考慮，宋小姐計劃出售其在九亭的別墅，相比買入價，該別墅已經升值不少。 虹橋路的房產雖然暫時計劃用于出租，但如果價格合適也會出手。

　　投資鉆石求保值

　　另外，宋小姐一直都在注意銀行的外幣理財產品，很想嘗試一下，但是由于不大懂行，也沒有貿然介入。宋小姐除房產之外最大的一筆投資就是在收藏品方面，珠寶、鉆石，還有書畫。書畫的投資并不多，所以沒有計入家庭資產。宋小姐擁有一顆鉆石，按國際市場價格算在10萬元左右，選購的成色好，并具有GIA證書(GIA, Gemological Institute of America, 美國寶石學院。是世界有名的鉆石鑒定機構，其鑒定證書是全球鉆石商所依據買賣的標準)。宋小姐告訴記者，達到一定等級的鉆石產品近年來國際市場價格一直在往上走，因此打算長期持有。

　　加強家庭保險額度

　　在保險方面，宋小姐夫妻倆自己并未掏錢購買保險產品。宋小姐的10萬元壽險和20萬元意外險都是她的公司為員工購買的。宋小姐覺得自己和丈夫花在保障部分的投資太少。考慮到自己和丈夫是家庭的主要收入來源，以及兩三年內可能生育的孩子，宋小姐思量著購買一定額度的商業保險，但她不清楚保險究竟應該占多大比重，有心向理財專家請教一個理想的方案。

　　資產結構是否調整

　　由于丈夫的分數比較高，宋小姐和丈夫可以申請獨立技術移民，省去了投資移民的一大筆錢。宋小姐的丈夫希望移民后不放棄公司的生意，未來都將繼續在上海生活和工作。那么在上海的資產結構是否也要相應做出調整？對于這種比較特殊的情況，宋小姐希望聽聽理財專家的建議，順利地實現移民和生育孩子的目標。

每月收支狀況  （單位／元）
收入				支出
本人收入		12000		住房貸款		18000
配偶收入		15000		家庭基本生活開銷		5000
其他收入		2400		其他貸款		4000
合計		29400		合計		27000
每月結余		2400
年度收支狀況 （單位／元）
收入				支出
年終獎金		300000
合計		300000		合計		0
年度結余		300000
家庭資產負債狀況 （單位／元）
家庭資產				家庭負債
現金及活期存款		40000		住房貸款		2160000
房產（自用）		1800000		汽車貸款		130000
房產（投資）		3500000		信用卡未付款		10000
鉆石		100000		其他借款		400000
汽車		300000
其他		700000
合計		6440000		合計		2700000
家庭資產凈值		3740000
全家保險狀況
	壽險		意外險		其他
本人	10萬元		20萬元
丈夫

　　專家建議一：資產配置建議

　　剛剛步入而立之年的宋小姐夫婦已經積累了數百萬元資產，可以說在家庭財富的原始積累階段做得相當不錯，而且個人事業發展順利。

　　(一)家庭理財目標分析

　　宋小姐家庭未來的計劃是在1-2年內移民澳洲以及在2-3年內生育子女。

　　移民澳洲也是人生的一項重要決定，甚至是人生的一個轉折點，但需要謹慎對待。移民，對于一個人事業的發展是一個重大的轉折，如果不是在事業發展上有新的打算，這樣的轉變帶來的影響常常是負面的。宋小姐夫婦目前事業已經有了相當不錯的基礎，又處于發展最重要的爬坡階段，此時移民應當更加慎重。筆者上世紀九十年代曾居住在加拿大的溫哥華，在那里不時可以看到一些香港著名的退出演藝圈的藝人，然后不久又會傳出其在香港復出的消息，但毫無疑問事業已經大打折扣，這同時也反映了他們在財務安排上準備的還不夠充分。

　　對宋小姐夫婦來說，保持甚至提升其目前具有的財富地位，是決定其未來生命品質最重要環節，而對還相當年輕的宋小姐夫婦來說事業的發展又是實現其財富地位提升最重要的環節。所以我們對宋小姐夫婦家庭理財的第一個也是最重要的建議是：應當將事業發展放在第一位來考慮，生活空間或只是身份的改變應在其次，特別對想要延續目前事業而不是打算開創一番新事業的宋小姐夫婦更是如此。

　　至于移民的財務安排不僅是辦移民本身的費用，更多的是要考慮今后生活費用的提高、大量交通費用的支出以及目前收入的減少甚至中斷，還有一個很重要的方面是對當地的稅務政策的考量，這需要預先作好籌劃。

　　(二)具體理財上的建議其實相對簡單：

　　1.改善家庭資產結構：增加家庭資產的流動性和降低負債，是改善這個家庭財務狀況最重要的方面。因此，通過出售房產來降低房產資產的比重、增加家庭金融流動資產同時償還一部分債務就是自然的決定了，需要注意的是應當首先償還信用卡負債、汽車貸款和其他負債等短期債務，然后再考慮房產的按揭貸款。

　　2.投資不宜過于分散：宋小姐一直都在注意銀行外幣理財產品，很想嘗試一下。對于鉆石書畫等收藏品也有介入。我們的建議是對這些非主流投資渠道只宜謹慎適度參與。外匯理財產品首先是要考慮是否應當以及應當持有多少非人民幣資產，其次才是考慮如何安排這些資產。以宋小姐目前的資產水平及其未來的生涯規劃，持有一定數量的非人民幣資產是可以考慮的，但不宜過多，更不應為做外匯理財產品而買外匯理財產品。至于鉆石書畫等收藏品，長期平均來看最多只能夠保值。鉆石產品近年來在國際市場上的價格一直在往上走，就像黃金一樣，主要是因為以美元計價而美元在不斷貶值的結果。至于書畫投資，這是一個非常專業的領域，非有相當的專業知識和財力不可為，所以一般只適合真正的愛好者和富豪們“玩”的東西，一般人最多將其作為家庭資產的點綴，不宜投入過多。

　　3.保險當然很重要，但也只是很重要，還并不迫切，等有了孩子保險才成為迫切的需要。安排當然主要應當考慮的人是宋小姐的先生。

　　4.還有一個小小的細節是宋小姐夫婦為何有三輛汽車？從需要的角度顯然沒有必要，如果是個人愛好，對于日常生活月消費僅5000元的宋小姐夫婦來說，要提升生活品質的地方還有很多，這個愛好有點奢侈了，盡管這絕對是無可厚非的。

　　本刊首席理財顧問 徐建明

　　投資建議

　　看了宋小姐家庭的資產狀況，也是感觸頗多，他們可以說是有著“高收入、高資產”的家庭。宋小姐和丈夫每月有近3萬元的收入，而且剛剛步入而立之年，他們的家庭資產凈值已經達到了374萬元，的確是挺讓人羨慕的。不過從另一方面來看，宋小姐的家庭資產結構似乎有點偏，概括一句話來說，就是實物資產太多，而金融資產就過少了。實物資產與金融資產最大的不同就在它的流通性比較差，變現能力比較弱。如果家庭資產結構中實物資產的比重過大，當發生經濟狀況的變化時，就會產生不小的財務風險。拿房產來說，在它的周期波動中明顯有著一種金字塔的形態，也就是在頂部區域成交量比較小，在底部區域成交量比較大。換句話說，在一波房產大行情中，真正能在市場高點賣出的房產并不多，而在市場趨向發生變化時，成交就會變得困難。由此，對于宋小姐的未來理財規劃，我們有以下一些建議：

　　首先是減持手中的房產。宋小姐目前擁有三套房產，過高的還貸壓力使他們雖然每月收入有3萬元，但每月結余卻只有2400元，而且在他們的總資產中，房產投資的比重明顯過大。而另一方面從目前的市場情況來看，近期的一系列政策動向表明，上海的樓市正經歷著一場前所未有的調控，未來市場所面臨的變數頗大，比如貸款基準利率的變動對貸款比較多的人來說就壓力比較大。另外今年可以說處在一個中低價位房的“放量”年，上海已經提出了兩個1000萬的建設目標，這些房源大部分會被建設在外環周邊地區，由于其采用“雙控”的方針，房價會比較低，也就會對周邊地區其它商品房的市場價格構成不小的壓力。從這幾點來說，宋小姐賣出松江連排別墅的想法是正確的，而且可以盡快脫手，在目前的大背景下，見好就收調整資產結構是沒有錯的。而對于另外那套在虹橋路上的房產，從區域看它處在目前漲升較快的中心城區，宋小姐可以視政策而動，如果有關方面有更為嚴厲的措施出臺，遇到合適的價位也應及時出手落袋為安。在這里需要說明的是，由于現在對一年內的轉按揭已經有了限制，拋出松江的連排別墅，也可以讓宋小姐有資金實力對虹橋路上的那套房產的貸款提前還貸，而還清房貸將給日后此套房產的轉讓帶來較大的便利。

　　其次是增加持有金融資產的比重。在拋出房產獲得資金以后，宋小姐可以購入一定量的金融資產，這也等于增加了家庭的“現金”儲備。從宋小姐夫婦的工作情況來看，他們都比較忙，所以其購入的金融資產應該具有相當的穩定性。而從另一方面來看，目前的股市較低迷，適度的介入對他們來說也是不錯的選擇。從這幾點來看，宋小姐可以用大部分資金購入貨幣市場基金，另留下一小部分資金準備擇機介入上證50ETF基金，這樣可使持有的金融資產既具穩定性又具一定的進取性。當然購買一定數量的保險也是必需的，這一點我們的保險專家會作專門介紹。

　　最后是可以購買一定數量近代書畫家的作品。宋小姐是一位收藏愛好者，但其收藏的品種卻較為單一。從未來來看，藝術品收藏將具有較大的發展潛力和升值空間。從這一點來說，建議宋小姐可以多去拍賣市場走走，適當購入一些近代書畫家的作品，這些作品一般目前價位不高，其中的有些作品后市潛力并不小。而且，這些畫還可做家庭的裝飾用，從而起到一舉兩得的功效。

　　本刊記者　黃羅維

　　專家建議三：保險建議

　　保險雖然是宋小姐目前的消費需求，但真正購買時，要結合自己的年齡、家庭結構、收入和職業等客觀情況，優先購買最急需的產品，先近后遠，先急后緩，并根據這些因素的變化，適時調整自己的保險計劃。

　　1.宋小姐夫婦目前處于結婚無子女時期，該階段如果夫婦雙方有任一方發生不測，將使家庭失去主要經濟來源，導致對方生活水平下降，失去住房或汽車，則宋小姐本人或丈夫需要意外、人壽等保險。

　　2.宋小姐本人所在單位提供了完備的社會保險、并購置了足夠的壽險和意外險，因此宋小姐本人在醫療保障方面可以重點考慮重大疾病等保障。先生目前沒有購買任何保險，建議購買的保險應以保障為主，由于他在家庭中承擔的責任相對重一些，在投保時，男方的保額最好也是女方的2倍左右；

　　3.兩三年后隨著小寶寶的出生，宋小姐夫婦雙方都會明顯感到家庭生活負擔的加重，此時夫婦雙方都需要意外、人壽保險。孩子的撫養費和教育費、汽車和住房貸款的償還、父母的贍養費等，這些需要大筆的資金。萬一災難發生，父母子女可以得到一筆賠償金，家人不至于陷入經濟困頓。

　　4.考慮到將來保險保障對有未成年子女的家庭至關重要。一方面是夫婦雙方尤其是家庭經濟支柱的意外保障、醫療保障、重大疾病保障和壽險保障一定要充分，以保證父母這個“水龍頭”萬一中斷時，小孩可以通過保險得到經濟支持，繼續接受良好的教育；另一方面則可考慮作為子女未來教育和醫療費用。

　　5供房和供車的貸款還需償清，作為主要還款人的一方，還應準備一些保費低、保障高的定期壽險，以防萬一不測，房子的貸款不致成為嚴重負擔。

　　6 要為房子和汽車購買足夠的財產損失保險。萬一發生意外，就能幫助自己降低因此帶來的經濟損失和賠償糾紛。如為貸款購買的車、房，還需要為主要還款者購買足夠的人壽保險。

　　根據上述分析，宋小姐夫婦目前以投保高額意外和定期壽險為主，可適當考慮醫療和重大疾病保障。但家庭保費投入控制在年收入的 10% 左右為佳，其余可做比較積極的投資和一定現金儲備；保障額度最好達到年收入的 10-20 倍，可以給家庭比較長時間的財務穩定保障。

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